開灤物業管理虧損現狀與分析

陳素文

(開灤集團唐錢社區，河北唐山 063000)

開灤物業管理虧損現狀與分析

陳素文

(開灤集團唐錢社區，河北唐山 063000)

本文從開灤物業小區管理的現狀分析入手，剖析了歷史欠賬太多，人員臃腫和收費低等物業虧損原因，就如何實現物業小區的減虧，助推開灤集團扭虧增盈工作，從五方面提出了改進措施。

物業管理;虧損分析;措施

開灤物業小區是計劃經濟條件下企業辦社會的產物，目前已成為企業沉重的包袱，給企業參與市場競爭和提高持續經營能力造成了很大負擔。如何實現扭虧增盈，是我們一直思考的問題。

一、開灤物業管理現狀

開灤物業是在2002年專業化重組后逐步發展起來的，但是物業的機構設置與專業化、科學化、規范化的管理模式不相適應。沒有擺脫機構龐大、人員臃腫的“養人”局面。小區封閉式、福利型、無償性等特點依然存在，小區收費率很低，物業虧損嚴重，補貼數額巨大。

二、物業小區虧損的原因分析

(一)職工人數多，人工成本壓力大

后勤系統一直被看作是“養人”的地方，物業大多數人員是從生產一線下來的老、弱、病、殘和閑散人員，知識結構復雜、身體素質較差，基本不能勝任本職工作，這樣造成物業一方面機構龐大，人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人能干，需要對外雇傭臨時工、小時工，小區綠化、衛生清掃和垃圾清運等工作，還需要承包給保潔公司，支付大額的勞務費和衛生服務費，給物業管理帶來巨大的成本壓力，加大了物業的虧損。

(二)物業歷史欠賬太多

開灤職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值，房屋本體與設備、設施已年久失修失養，公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，而且存在許多安全隱患。提取的住房維修基金早已用完，近年來小區的住宅及設備設施維修費用只能由成本費用負擔，加重了物業小區的虧損。

(三)物業收費帶有福利性質

計劃經濟時期，企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，職工生活用水、用電、用暖等費用均享有較大的福利性質，這種辦法一直沿用至今，并且居民已經習慣了享受福利待遇。物業僅收取2元/戶.月衛生費，標準太低。同時開灤小區的工亡戶、傷殘戶、特困戶職工較多，企業對這些特殊群體的水電暖費用還有很大的減免政策，上述幾種情形造成開灤物業收繳率低，收費少。

三、減少虧損的措施

隨著開灤物業管理的深化和后勤系統專業化、精細化管理水平的逐步提高，開灤物業必將走向專業化、規范化、科學化的發展軌道。助推開灤集團扭虧增盈工作。

(一)科學定員，減人提效

開灤物業特殊的人員結構，決定了不能按照社會上的物業公司的定員標準核定人員，但是必須依據開灤集團公司人員定額標準科學定員，壓縮富余人員，減虧人工成本。

(二)明確維修基金的資金來源和管理辦法

房屋建筑是百年大計，隨著時間的推移，房齡的增加，維修費用將越來越大。維修資金短缺在開灤物業管理中已經凸現出來，因此，需要開灤集團研究制定既符合市場規律，又滿足現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法，以減少開灤物業小區的虧損壓力。

(三)擴大對外創收渠道

開灤物業小區面積大，區域廣，其中市區內小區有40多個，可以充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展多種服務項目?！疤亍本褪翘厥夥?，如家政服務、代理業務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I服務，發揮人才特長開展服務，如電器修理修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

(四)轉換思路，打破常規，實現區域聯合

以服務分公司對外擴大創收政策為引領，形成產業鏈、服務鏈，組成新的聯合體，優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

(五)實施準物業化管理，提高物業收入

開灤物業盡管同社會上的新小區相比，設備、設施還有很大的差距，但是近年來，為提高開灤職工的幸福指數，對小區也進行了較大投入，目前小區保潔、綠化、硬化、亮化、美化以及安全設施的投入已經達到了一定水平，實施準物業化管理的條件已經成熟。準物業化的收費標準將打破了現有福利性質的收費標準，按照每平米0.7元的收費標準收取清掃費和維修費，實現物業增收。

四、開灤物業管理未來展望

隨著開灤扭虧增盈工作的進一步深化和物業小區精細化管理水平的逐步提高，小區物業管理專業化水平得到大幅提升，費用支出科學合理，后勤系統職工的潛能將得到充分發揮，小區環境有明顯改善，準物業化的管理模式逐步走向成熟，在未來三年內經濟效益和社會效益必將有較大幅度的提高。

Kailuan Property Management Present Situation and the Analysis of the Losses

CHEN Su－wen
(Kailuan Group TangQian Community，Tangshan Hebei，063000)

This article，starting from the present situation of Kailuan property management，analyzes the reasons for property losses，including too much historical arrears，over staffing and low charge.How to reduce the property losses，and help Kailuan Group make up deficits and increase surpluses，the author puts forward the improving measures from five aspects.

property management;losses analysis;measures

F272.3 < class="emphasis_bold">文獻標識碼：A

A

1671－3974(2012)03－0036－02

2012－05－27

陳素文(1966－)，研究生，開灤集團唐錢社區。