地產基金的發展與運作

今年，新加坡、日本、澳大利亞、英國等國家上市的房地產基金基本都實現了較大增長。這些房地產基金的收益主要來自于住宅、養老地產、商業地產等持有物業的租金。而對一直處在持續調控時期的中國，房地產基金發展持續利好。

房地產基金發展趨勢

房地產基金在國際上有近百年的發展歷程，而真正得到快速的發展是在八十年代初。之所以發生在這個年代，是因為八十年代之前世界經濟一直是不安定的，在不安定的環境下，這種依附于房地產行業的金融產品很難得到發展。美國從1982年出現現代化基金以來，近三十年來，房地產基金發展幾乎是直線式上升，這個趨勢最近幾年在國內也得到了驗證。1982年第一單股權基金，高盛旗下出了8.8億美元，截止到2005年，總計出了890億美元，這個發展按時間來看，20年增長了近幾千倍。1988年之前基金陸續出現，到2006、2007年呈井噴式發展，之后下降了。這是因為國際金融危機來了，最近幾年的發展，又是在非?？焖俚呐噬?。2012年1到9月份，美國房地產基金的規模已經超過了2006年價值的最高點。國際前十名房地產基金，2009年的募資額受到金融危機的影響，募資額低于2005年到2007年，即使是這樣，國際前十的房地產基金，兩年多的時間募資額仍然達到1057億美元。在美國，約有300家專職運作房地產基金公司，兩年多的時間募資額就有1000多億。這個數字是純做股權方面投資的基金，除此之外還有做債券和夾層的。目前國際前十名房地產基金已有8家進入中國，整體在中國發展的規模不大，這主要受限于中國房地產特殊的環境，以及我們外匯管制的需要。

國際基金和國內基金在直接融資、間接融資方面差別是巨大的，國外直接融資和間接融資的比例，房地產企業大致各占一半。在國內所謂間接融資指的是銀行貸款，直接融資是做IPO，吸引股權合作伙伴，包括房地產基金。房地產基金是專注于股權投資的領域，這個比例差別非常大，這反映了中國目前房地產金融運作仍然處在比較低的水平。

目前國內房地產基金，2010年共有32家房地產企業公布定向增發預案，共計募集資金達731.74億元，因此，2010年被稱為房地產基金元年，基金井噴的趨向持續到2011年。其實房地產基金在國內最早出現是2003年，到現在已經有八、九年的時間。從現實的情況看，增長的比例各項指標都有大幅度的提升。募資總額一年會有一倍多的增長，雖然總體的募資額度現在處于一個比較微小的層面，仍然得到迅猛的發展。房地產基金在2011年大約有500億左右的規模，但到今年為止，粗略統計的數字約有2700億左右。這個數字比兩年前已有五、六倍的增長，和國際房地產基金直線發展的趨勢是一樣的，也就是說未來幾年，不管國家怎么調整房地產行業，作為房地產基金，作為一個創新的金融產品都會得到迅猛的發展。

基金模式及類型

目前，國內做房地產基金有幾種不同的類型：一種是房地產企業發起設立的，如富力集團、金地集團設立的基金。目前，中國百強企業里有三分之二都有自己的基金公司，這是一個趨向，但是很難做起來，因為中間存在著關連交易，你是拿著別人的錢裝進自己的口袋，計算你的成本收益情況。

第二種是金融機構發起的，做的基本上是債權的翻版。房地產貸款受國家政策限制比較多，他們改換一個面目以基金的方式出現，仍然做的是債權的事情，走的是貸款審批的流程，所以應該被稱為類貸款。之前傳統做PE和VC的機構轉投做房地產基金，像頂輝、紅杉資本目前都在做這個領域，這幾年有了一定的規模。PE、VC以上市為目標，這樣決定了PE、VC很難走的很遠。

第三種是境外基金設立的房地產基金。目前碰到的問題是結匯，中國商務部、國家外管局對外資進出設了非常多的限制，使他們的資金并不好用。

第四種是一些從大的房企出來的專業人士發起設立的房地產基金。

目前，國內主流做房地產基金數量，截止到2012年9月，約700家左右。這個數字相比兩年前增長了十倍左右。兩年前全國工商聯房地產商會統計時，只有70家左右，最近一期中房協金融委統計，數字已經接近700家，這也從另一個角度佐證了房地產基金增長的速度。

房地產百強企業，前20強只有一家沒有跟房地產基金合作，80位到100位，只有3家和房地產企業在做結合，這說明當前中國房地產行業里，規模越大的、越是龍頭的企業在跟基金做合作?；鸬男再|跟銀行、信托本質上是不一樣的，因為他是股權類的資金，從這個意義上來說，企業到了一定層面就會萌生出這種意識，要進一步做大做強，必須和股權資金做對接。在當前國內，因為股市增發配股、IPO全部都停掉了，基金變成了幾乎是唯一的可以和大房企做股權合作的一類機會。

傳統的房地產基金和PE、VC基金不同的地方之處在于，房地產投資期限比較短，傳統PE、VC基金時間更長；在規模方面，房地產基金更容易做大，風險相對可控，預期回報比較穩定。此外，房地產基金對資產管理的要求更高一些。

地產基金運作模式在國內目前有三種類型：一種做純股權投資，一種做純債權投資，還有一種是做夾層投資。夾層有兩個含義，一方面股權配債權，再一個股權方式借，一般需要保本息，以及初始收益，上面加一個浮動收益。從國際形勢來說，股權基金是通行的做法，在國內是一個特殊階段，大家接受還有問題。這三種基金目前都是并存的，甚至第二類做的比第三類還要大，這也是當前在國內特殊階段的事情，隨著時間的推移還是股權基金會一統天下。

房地產基金價值

房地產企業傳統的融資模式：一類是銀行。今年以來五大行房地產貸款指標全部是負增長，農行負300億，工行負500億，所以各家銀行對房地產這一行業都是受限的。信托方面國家明確實行窗口指導，每一單都要報給國家銀監會做審批。其他間接融資渠道，我們在其他行業可以看得到，中期票據、企業債、公司債、短期融資券，這些目前房地產企業沒有放開，只要涉及房地產行業國家一律不批，除非是國家重點保障的范圍，比如保障房介入幾千萬套的范圍，而且實施必須是國有大型企業才可以做。另一類是境外基金。這種融資方式受限制比較多。

房地產基金對房地產企業的價值有以下幾個方面：第一，股權進入項目可以分擔風險，共同分享收益。第二，調整報表。因為房地產企業，特別是大型房企都有調整報表的需要，基金的資金進入以后是放在所有權益項下，被投企業歸你來合并，因為常規基金都是不控股，都是參股進來，這樣作為基金進來可以降低企業的負債率，使企業得到更大的發展。其次，可以擴大公司的規模和利潤。此外，提高凈資產回報率，基金常規上都是和房地產企業做一個傾斜分配，收益做得高，房地產企業按照自有的股權分配，往往可以占一塊股權的便宜。第三，提高管理和管理品牌?；鹩凶约撼墒旌屯晟频南到y，進入企業后可以改造被投企業，提升品牌。

做房地產基金不是每一家公司都能夠做得起來，最根本的原因是房地產基金要求非常高。首先是對人的要求，要懂地產、金融、法律、投資、資產管理、運營各方面的經驗，要有金融方面的資源，要有很好的方案策劃能力和很強的溝通談判能力，包括你的LP也要有很好的關系維護能力。一個優秀的房地產基金經理在中國是絕對的稀缺品，在香港做的最好的一些基金公司說過，在全香港挑不出20個人，在國內也不會比這個多。并不是說具備這些專業背景的人在一起就可以做了，但是要有一個很好的人統籌，這個難度就大大增加了。房地產基金要有非常豐富的行業資源及資源整合能力。金融資源現在主流投資的非常少，只有做另類的投資機構才可能轉向做房地產金融。

做基金核心關注的是兩個點，一個是ROE指標，一個是I R R指標。金融機構專家，包括房地產企業的從業者，特別是房地產企業的老板，如果未來要和各類金融對接，特別是和股權類金融機構對接，你一定要準備好這兩個指標。資投項目，IRR指標有多高，股權回報就有多高，這些指標列不出來，最后談的所有東西都是在圍繞這些東西的外圍在打轉，根本進入不了實質的階段。

對房地產企業來說，三維確定了，這個項目基本上確定了。第一維市場；第二維是整個成本發生；第三維是整個工期安排。這三點安排好了，基本上這個項目股權投資收益就確定了。市場確定了價格，成本決定了整個總成本的過程，工期是一個時間，收入減成本除以投資年限，其實是年收益，這是做房地產基金一個核心的理念。

運作好基金，成功的要素在于：第一，要做好準備。要具備非常專業的投資能力，非常完善的風險控制系統，以及投資以后的資產管理系統，通過這樣的準備，形成一個非常卓越的管理能力。做房地產基金核心就是投資和資產管理，資產管理打造好，投資能力打造好，這樣會帶來長期、穩健的回報，規避好風險，整個資金來源是一個水到渠成的過程。最終打造一個品牌，形成一個持續、良性的正循環。通過這樣的運作，企業規模會越做越大，影響力也越來越大。