房地產經濟泡沫產生與防范研究

吳晶瓊

【摘 要】 在國民經濟發展中房地產行業占有十分重要的地位，一旦房地產業出現問題會對國民經濟產生很大影響。尤其是房地產泡沫的出現，會影響經濟的發展。所謂的房地產泡沫指的就是因為投資而造成的房地產價格與基礎價格和實際需求相脫離，而造成的房價持續上漲的現象。我們必須重視房地產經濟泡沫問題，并且采用一定的有效措施解決這個問題。這樣才能保證房地產業的健康發展。接下來，我們就來研究一下房地產經濟泡沫產生的原因，以及相應的解決措施。

【關鍵詞】 房地產經濟泡沫監測方式預警產生原因

現在很多國家都出現了房地產經濟泡沫，這種現象會對一個國家的房地產經濟產生很大影響，如果不加以制止，甚至會危害一個國家的整體經濟發展。接下來，我們就來研究一下房地產經濟泡沫產生的原因，以及具體的解決措施。

1. 房地產經濟泡沫的具體含義

在生活中我們經常聽見房地產經濟泡沫這個詞，而我們所說的房地產經濟泡沫可以定義為在一個連續的時間內房地產價格持續上漲的現象。這種房地產價格的上漲會造成人們對房價預期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數量。因為價格預期比較高，所以很多人都進行房產投資，這樣就會增加投機資本的數量。使房地產的價格比其真正的內在價值高出很多。這樣就產生了房地產泡沫。如果出現泡沫過度膨脹，那么會產生很嚴重的后果，比如說高空置率以及房產價格的暴跌、預期出現逆轉等現象，這些現象就是泡沫破裂。房產泡沫的本質是它是不可持續的。所以，房地產泡沫只是一種價格現象，在房地產行業的內外作用下產生了這種現象，尤其是投機性因素。這種現象會對房地產經濟和整個國民經濟造成不良影響，必須要得到重視。

2. 造成房地產經濟泡沫的原因

2.1銀行的信貸過度

造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產行業中的過度擴張。如果大量的房地產或者是以房地產為抵押品的資產被銀行持有，那么如果房地產價格不斷上漲的話，就可以擴大銀行資本的數量和規模，使銀行的資本更加充足，資產質量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產業的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴大信貸規模，這樣就會使房地產價格更高。這個過程的循環發展，就造成了房地產價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現房地產泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產泡沫破裂的一個原因。在房地產泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產泡沫問題所產生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產泡沫破裂問題。

2.2消費者的預期

一般來說消費者會對某種商品產生價格預期，這種預期會在一定程度上對消費者的需求產生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預期價格變化的因素有很多，尤其是經濟環境的變化。當經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中，沒有產生不符合實際經濟情況的預期，則市場價格就會由，經濟環境變化導致的不均衡狀態逐浙調整到均衡價格上來；但當經濟環境發生較大的變化時，尤其是在這種環境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響，就可能引發泡沫現象。所以，消費者對商品價格的不合理預期也會在一定程度上影響經濟的發展，造成房地產泡沫的出現。

2.3調控措施的不協調

對于房地產行業來說，房地產調控措施是影響房地產發展的重要因素，如果房地產調控措施不協調，就會加劇房地產泡沫的產生，影響房地產經濟的發展。調控措施不協調主要體現在一下兩個方面，一個是嚴格控制土地的政策，使房地產用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產生房地產泡沫。第二個是由于目前我國房地產開發企業資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產企業的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產企業的信貸數量，這樣才能解決房地產市場供給之間的矛盾。

3. 房地產經濟泡沫的防范措施

3.1要加強對房地產價格的監測力度，預防和限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。

3.2建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過監測體系，可以及時發展房地產行業中存在的問題，并且可以采取相應的措施解決。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進房地產行業的有序發展。

3.3建立健全房地產市場信息系統和預警機制。各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息發布、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。并通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。

通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉變相關的政策和制度，這樣才能真正發揮這三種措施的作用。

結語

房地產泡沫對于房地產經濟的發展和國民經濟的發展都會產生不利影響，所以我們必須要重視這個問題。通過本文，我們分析了造成房地產泡沫破裂的原因，并且提出了相應的解決措施。要想解決這個問題，我們要加快轉變地方政府的經濟發展觀，另外要將保障性住房建設納入地方政府的政績考核指標，轉變過去的純GDP考核指標。將住房問題作為最大的民生問題加以解決，就一定能解決目前的房地產經濟泡沫。使我國房地產業得到健康發展，從而使我國的經濟可以健康持續的發展。

（作者單位：鶴崗市綏濱縣房地產管理處）