二套房貸收緊對房地產市場和住房消費行為的影響

馮彥

摘要：從2010年年初開始，中央出臺了一系列房地產調控政策。其中，從緊的房貸政策對房地產市場的影響尤為突出。本文以上海市為例，對二套房首付提高之后的房地產市場變化進行初步分析，采用問卷調研方式，探討新房貸政策對住房消費者心理和行為的影響。結果顯示，新房貸政策改變了消費者的購房心態，市場觀望氛圍較濃，多數無房者對此政策持支持態度，但是認為此政策能控制房價的人并不多。二套房貸政策在短期內控制了投機需求，但也抑制了剛性需求。房地產調控未來的任務仍然艱巨。

關鍵詞：二套房；貸款利率；房地產新政；房價

為了遏制過快上漲的房價。國務院從2010年1月開始密集出臺房地產調控政策，其中包括用差別化信貸政策來引導和調節住房需求。中央于2010年1月10日出臺“國十一條”，規定對二套房不再區分改善型和非改善型，一概執行40%首付：緊接著又于2010年4月17日出臺“新國十條”，將二套房首付比例進一步上調為50%，且貸款利率不得低于基準利率的1.1倍：9月29日中央再次推出房產新政，規定首套房的最低首付比例為30%，第三套住房不予貸款。然而，2010年全國商品房銷售量約10.4億平方米，同比增長10.1%，銷售額為51478.72億元，增速為18.3%。2010年重點大中型城市的房價更是大幅度上漲，如北京商品房平均銷售價格為13799元，平方米，同比增長11%、上海為12840元/平方米，同比增長57%、廣東為6513元/平方米，同比增長9%。市場狀況表明，調控對房地產市場的影響比較有限。房價過高依然是一個艱巨的民生問題。

2011年1月26日，在原先政策的基調下。加碼的“新國八條”新政果斷出臺。政策強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，規定首付款比例不低于60%?？梢娭醒胝M一步收緊了的信貸政策，政策調控力度更加嚴厲，體現了國家要堅決遏制投機性需求，抑制房價過快上漲的政策目標。但是二套房貸收緊之后房地產市場出現了哪些變化？這些變化之后隱含著消費者怎樣的消費心理？如何看待房貸收緊之后的樓市變化？本文以上海為例，在初步研究二套房貸收緊后房地產市場走勢的基礎之上，分析信貸收緊對消費者購房心理的影響，從而在多大程度上影響人們的購房行為，并進一步影響房價。

一、上海二套房貸收緊及其實施效果

（一）上海二套房貸政策及二套房認定標準

1.二套房貸政策

2011年1月31日，上海市在貫徹新“國八條”實施細則中提出，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。以消費者購買一套價值為200萬元的住房為例，假設是第二套房，按照“新國十條”首付50%的標準，購房者需交納100萬元的首付金，而以目前60%的首付比例，購房者需要交納120萬元的首付款，比調整前增加了20萬元。按20年還貸，若利率為基準利率的1.1倍，即為7.2%，每個月消費者需要月供6301.21元。這無疑增加了購房者的買房壓力，打擊了二套房購房需求。

2.二套房認定標準分析

關于二套房貸的認定標準，上海采取的是“認房認貸認調查”的三重標準，即一是在擬購房所在地房屋登記系統（包括預售合同登記備案系統）中其家庭登記有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房的，三是通過盡責調查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“認房認貸認調查”。例如，某男婚前貸款買了一套50平米的房子，結婚后想換大房，于是將其名下房產結清出售再買房，但是按照目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，即使家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款紀錄，再申請房貸也會被算作二套房。又如，個人名下有全款購買的住房，再貸款購房，過去只“認貸”，這種情況不算二套房，現在加了“認房”，雖然沒有貸過款，只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房?？梢?，嚴格的二套房認定標準，在打擊房地產市場的過度消費和投機需求的同時，也使許多剛性需求和改善型需求購房者的利益受損，對市場的影響非常大。

（二）二套房貸收緊后上海房價走勢變化

2011年，上海市新建商品住宅平均銷售價格為13448元，平方米，比上年下降5.4%：剔除保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格21584元，平方米，上漲2.8%。如圖1所示，2011年上海市房地產銷售價格指數環比出現了迅速下降的趨勢。從年初開始，新建商品住宅價格指數、新建住宅價格指數和二手住宅價格指數三大指數均曾現環比迅速回落的趨勢?？梢钥闯瞿瓿醯耐瞥龅男抡π陆ㄗ》績r格和新建商品住宅價格均有一定程度的影響，但是二手房價格指數第一和第二季度并未出現較大幅度的下調，這和年初出臺的房產稅及市場的剛性需求仍然堅挺有很大關系。

如圖2所示，上海房地產銷售價格同比指數在四個季度均有較大波動，其中二手住宅價格指數的波動幅度最大。三大指數于2011年1月份出現小幅上升，又于2月份開始下跌，這一趨勢一直持續到4月份，這和上海貫徹落實國家在1月底頒布的“新國八條”有關。但5月開始三大指數從波谷向上爬升，并延續這一趨勢到第3季度，直到第4季度價格指數開始回落。而三個價格指數均在4月份出現今年的最低值，即新建住宅價格指數101.3、新建商品住宅價格指數101.5、二手住宅價格指數100.2；在9月份出現最高值，即新建住宅價格指數103.1、新建商品住宅價格指數103.7、二手住宅價格指數103.4。而二手住宅價格指數之所以在前三季度波動較為劇烈。是因為受到了2011年年初最新推出了公積金貸款新政、房產稅和限購令的影響，這些政策在二級市場上產生了更加明確的反應。但是從5月份開始，上海市二手房市場開始企穩回升，在逐漸消化了年初的連環新政后，市場各類需求有所抬頭，尤其是5月分開始以婚房為代表的需求量明顯增長。從總體趨勢來看，2011年政府通過宏觀調控手段在房地產市場打出的一系列組合拳，已近開始慢慢產生效果，但想要在價格上出現更加明顯的松動還需要政策更長期的發揮作用。

二、二套房貸收緊對住房消費行為影響的調研分析

信貸政策收緊是否能有效抑制上海過快上漲的房價？上海房地產市場如何變化？這都取決于政策收緊之后消費者購房心態的變化，以及住房消費行為所受的影響及其變化。

本次調研通過網絡發放和直接發放問卷兩種方式，以網絡發放為主，共發出問卷208份，剔除無效問卷7份，回收有效問卷201份。調查時間從2012年12月1日開始，到2013年2月5日結束。為了提高問卷分析的準確度，本論文的訪問對象限定為擁有上海戶口的上海市民或者已有上海居住證的來滬工作人員，并且要求有穩定的收入來源，因為這些人為已買房者或者有購房意向的潛在住房消費者，而學生、進城務工者等無穩定收入來源的人員被排除在調查對象之外。

（一）人口特征分析

表1為本次問卷調查的人口特征變量的描述性統計?？梢钥闯?，本次調研對象有幾大特征：一是比較年輕，年齡大都處于中青年階段，這一部分人多數面臨首次購房或者二次購房：二是學歷水平較高，大多數人受過高等教育：三是無房者和有一套房者占多數。

（二）二套房貸政策對住房消費行為影響統計分析

從本次問卷調查結果的統計分析（見表2）可以總結出四點：首先，大多數受訪者表示僅能接受三成及三成以下的首付比例，這兩部分人占總人數比例合計為80.01%。能接受六成及六成以上首付比例的受訪者僅占5.47%。其次，對于國家收緊二套房房貸，有57.21%的受訪者表示支持。而對于該政策的執行力度，僅有16.42%的受訪者表示很給力，37.81%的受訪者表示執行力度一般。第三，大多數人的購房計劃受到影響，有46.27%的人處于觀望的狀態，有35.32%的人因無法承受過高的購房成本而取消了購房計劃。最后，對信貸政策控制房價的作用，持否定態度的人數所占比例為40.30%，超過了持肯定樂觀態勢的人數。另外，在調查對消費者購房計劃影響最大的政策中，這些政策包括二套首付60%以上、停發第三套及以上住房貸款、“限購”政策、房產稅等政策，表示受二套房政策影響最大的消費者最多，占總人數的26.37%。

可以看出，收緊二套及二套以上住房的信貸政策改變了部分購房者的心態和住房消費行為，抑制了一部分人的購房需求，短期內對控制房價有積極作用。但由于大部分購房者持有觀望態度，長期來看，房價上漲仍有剛性需求的支撐。

由于“新政”中實施的是差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求，控制二套房需求，禁止本地居民用按揭貸款購買第三套以上住房，以及禁止居民用按揭貸款異地購買第二套以上住房，所以受訪者對信貸政策的態度與其擁有住房的套數有一定關系。從調查數據中分析得出（見表3），無房者對收緊信貸政策的支持力度最大，其中有72.2%的人支持國家緊縮房貸，因為對于無房者來說，他們希望投機需求得到控制，使房地產需求下降，房價得到有效控制。但是對于有一套以上住房的受訪者中，只有不到一半的人支持緊縮房貸，因為信貸政策對他們的影響較大，他們的申請貸款較難，而且目前要利用銀行信貸投機炒作第三套以上住房是嚴格禁止的?？梢钥闯?，隨著房屋套數的增多，反對信貸政策的人數比例呈逐漸上升趨勢。

三、結論

（一）從緊的房貸政策在短期內能夠有效抑制房價

受差別化信貸政策的影響，房地產市場中以觀望為主的人較多，也有部分人取消了購房計劃，說明信貸政策對抑制住房需求有一定作用，也能使房價在短期內得到有效控制，但是房價長期是否上漲，還取決于市場中的供需變化。

（二）二套房貸政策誤傷了剛性需求

由于二套房首付提高不再區分改善型和非改善型，在嚴厲打壓投資、投機性購房需求的同時，也提高了人們購買改善型住房的“門檻”，這直接影響到了人們的改善住房條件和居住環境的需要，并不利于人們生活品質的提高。同時，信貸政策只能打擊依靠貸款杠桿投機買房的投資者，對于資金雄厚的炒房團影響不大。如果剛性需求得不到有效的滿足，房價上漲的預期仍在，投資需求也難抑制。

（三）二套房貸政策有漏洞，“三認”標準執行較難

雖然國家強調要加大差別化信貸政策的調控力度，但是市場中仍然有非法規避政策的現象，如造假工資收入，假身份信息，假離婚等采用欺詐手段取得貸款優惠。同時二套房“三認”標準執行上也比較難，因為我國沒有全國統一的房屋信息登記系統，異地房產很難查詢。所以，一方面國家需要加強監管，對申請房貸的消費者進行嚴格的審查，另一方面國家也應建立一套全國房屋登記系統，盡早實現房產的異地查詢。