淺析當前村鎮住宅建設中存在的問題

【摘 要】住宅是人類生存的重要載體，改革開放以來，隨著我國城鎮化進程的加速發展， 村鎮住宅開發與建沒的速度和規模都較快，其中也存在一些不規范的問題，卻值得我們思考。

【關鍵詞】村鎮；住宅建設；存在的問題

隨著我國經濟的快速發展，人們在生活水平不斷提高的同時，生活質量也越來越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越來越有講究，特別注重居住的舒適、環保、安全。近幾年來，國家建設部先后制訂出了城鎮建設的中長期發展規劃，各地也相繼將城鎮建設與發展納入了地方建設的重要內容。一些城鎮政府就明確提出了“農業產業化、工業化、城鎮化”的工作目標。由此而來，村鎮建設發展特別快，尤其是城市房地產開發市場異?；钴S。但是，農村住宅建設的盲目性也帶來了諸多問題，如環境問題、安全問題等。因此，農村住宅的建設在設計建設管理等方面迫切需要完善和規范。

一、村鎮住宅建設中存在的問題

1.住宅位置選擇不合理，布局上綠化面積不足

有些鄉鎮企業的廠房和居民住宅分散、雜亂，工業區、商業區、生活區混雜在一起，缺乏層次感。有些城鎮規劃滯后，管理混亂、導致亂批亂占、未批先占、耕地撂荒。許多小城鎮沿過境公路開發房地產，用地結構松散。形成了公路城鎮，致使基礎設施和公用設施配置困難，投資過高，浪費現象嚴重，土地利用效率極低。而且開發商在開發住宅小區時，只注重建住宅樓，不注重綠化，也沒有預留綠化地帶。

2.公共設施配套混亂限制了住宅小區功能的正常發揮

公共設施建設對于小區的居住舒適程度極其重要，目前出現了兩種傾向，一方面建設部規定，各小區都必須有相應的公共輔助設施并把其作為衡量小區質量的指標之一，其優點是能給小區居民提供方便全面的社會服務，但開發商在一般情況下都會把建設投資分攤給每一戶居民，從而增加住戶的經濟負擔。其實一般小區周圍的街區都有相應的公共設施和服務機構，這些設施和機構往往也可以給小區住戶提供服務，硬性規定每一小區必須配套設施齊全，大有重復建設之嫌，對資金、土地資源、社會資源是一種浪費。另一種傾向是服務設施是一種公共投資，其占地多，且不能給開發商帶來直接的經濟利益或者利益較少，導致開發層次不夠，功能不能正常發揮，形成有數量無效益的局面，這樣既違背了小區整體開發規劃，而且可能留下質量上的隱患，同時也是對資金和資源的一種浪費。

3.小區衛生環境狀況差

住宅小區普遍存在衛生環境狀況差的問題。筆者在調查走訪幾個小區后，對小區的現狀總結為“三像三集中”：一是像廢舊物品交易中心。有一個小區的中心地帶大約1000平方米的空地上建有三個簡易棚，分別出租給三位廢品收購老板收購廢舊物品。這些廢品收購點嚴重影響了小區的區容整潔衛生，更重要的是缺乏管理，往往給犯罪分子銷贓提供了便利場所，今年以來，就有一名店主因收購贓物，被治安處罰過。二是像停車場。某小區空地及道路上，因無人管理，長期停放各種機動車輛，并時不時鳴響刺耳的喇叭聲，嚴重影響居民的正常生活。三是像飲食服務中心。房地產開發商為了獲取利益的最大化，一般采取商住型小區開發。由于缺乏規范和管理，小區內大大小小的商店、餐館林立。再加上根本沒有小區的物業管理，區內游動商販的叫賣聲、收購廢品的吆喝聲、搞修理的噪聲等，給居民的正常生活帶來了嚴重影響。小區居民也長期經受著油煙和噪音的污染。同時極少數小區還集臟、亂、差于一體，遇上陰雨天，小區就成了澤國，給居民的工作生活帶來了極大的不便。

二、問題的成因分析

1.規模滯后和建設的盲目性

土地利用規劃滯后于村鎮建設規劃。從規劃的層次上講，土地利用規劃應對村鎮規劃起指導和約束作用，但在實際操作中并非如此，村鎮的發展主要是以處延發展為主，是一種重數量、輕質量的城鎮化道路。這種發展模式導致村鎮規模偏小，村鎮用地粗放，其直接后果是村鎮集聚功能難以完善，基礎設施的投資成本過高，設施的修建難于形成規模效益，造成基礎設施尤其是環境設施嚴重不足。村鎮規劃的編制也不合理，在編制規劃時，缺乏科學性，把標準定得過高，浪費了大量的土地資源；編制規劃時缺乏預見性和超前性，使得村鎮發展的空間受到限制；規劃不注意村鎮內部資源的充分利用，不注意舊城區的改造，村鎮的發展猶如“攤煎餅”，一邊是占有大量的高產農田搞村鎮建設，一邊是村鎮內部土地利用不充分，，形成“空心村”，不僅浪費了大量的土地資源，而且導致了生態環境質量的低下。

2.相關配套改革滯后

村鎮住宅開發的現有配套政策體制已不能適應城鎮進一步發展的需要。主要表現在：①村鎮行政管理體制不適應。村鎮存在著“條塊分割，多頭管理”的現象，一些問題在條上是“管得著，看不見”，而在塊上是“看得見，管不了”，協調管理難；另一方面，村鎮政府的職能不明晰，自身存在著政企不分、政事不分等問題，導致行政效率不高。②城鄉分割的二元經濟結構阻礙了生產要素城鄉間的自由流動，使得村鎮住宅商品的消費空間受到人口聚集不高這一因素的限制。③農村經濟的整體實力不強，使得離開農業的農民“離土離鄉”的動力不足，城鄉“兩棲”的現象普遍。④土地使用制度改革滯后。

三、加強村鎮住宅小區建設的對策分析

1.以市場為導向，積極引導村鎮產業的聚集發展

村鎮發展的源動力在于經濟發展產業支持，尤其是鄉鎮企業和專業市場的發展，村鎮房地產業的發展也必須以經濟發展為源動力。發展第一產業的同時，必須大力發展二三產業，以提高村鎮對農村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力，為房地產業的發展提供巨大的潛在需求。為此，一方面要以當前正在進行的產業調整為契機，通過制定合理可行的政策措施，吸引工業、商業和服務業向村鎮聚集；另一方面，要采取各種措施提高村鎮的投資能力，通過規范政府財政體制，確定村鎮政府和上級政府的收支范圍，制定相應的信貸政策，鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資，最終形成可持續的基本建設投資能力。

2.編制科學的規劃，嚴格管理

村鎮房地產開發必須遵循先規劃、后建設的原則。政府應結合村鎮建設的客觀實際和發展方向，因地制宜量力而行，制定科學的、超前的規劃，使得規劃具有超前性和指導性。筆者認為，提升城市品位首先是要科學規劃。城市形象理念的體現必須按國家建設規劃建設，如小區綠化面積不得低于規劃面積的30%；消防設施必須齊全等。同時還必須從“以人為本”的思想出發，在小區內規劃和建設居民文化娛樂和休閑場地。建設部門要加強清理整頓房地產開發市場的力度，尤其對掛靠建筑企業要嚴格清理。

3.加強小區配套建設，營造優美舒適的居住環境

自然環境是住宅小區環境形成的基礎，它是天然的，其好壞不以人的意志為轉移，而人工環境是在自然環境基礎上的完善和創造。在實際的住宅小區開發中必須高度重視人工環境的作用，加強小區配套建設，既要保護已有的人工環境，更要發揮設計師的創造性，修建和自然環境相得益彰的人工環境來彌補缺陷、突出風格。注意發掘和體現自然環境和人工環境兩者之間的內在聯系，使兩者有效結合，對提高居住區的環境質量會起到意想不到的效果。國家建設部規定，住宅小區的綠化率，舊城區要達到25%，新城區要達到30%。抓好在建小區的綠化不應只是承諾，要嚴格控制容積率，建筑密度，保證有足夠的空地、綠地。對單純追求樓房容積率，不落實配套綠化建設的，主管部門應不予通過竣工驗收。對目前存在綠地侵占的小區，要加強清理違章建筑，按照小區建設規劃，恢復綠化，還綠于民。

四、結束語

總之，住宅小區作為城鎮的一個基本單元，既是一個微觀社會，又是城鎮的縮影。因此，住宅小區開發建設是整個城鎮建設的一個重要組成部分，其形象面貌如何，直接影響到整個城市的形象。搞好住宅小區開發建設，創建文明小區是我國城鎮發展的必然趨勢。

參考文獻：

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[2]劉春艷，馬春光.新型住宅小區的發展方向[J].內蒙古科技與經濟2002（3）.

[3] 張先玲. 試論住宅小區發展之路[J].成都大學學報2000（3）.

作者簡介：

潘志鵬（1991-）男，漢族，福建泉州人，湖北工程學院新技術學院城市建設系土木工程專業學生。