中國樓市數字玄機

朱達文

破解2013“四季度現象”

克而瑞機構發布“2013年中國房地產企業銷售排行榜TOP50”（右表）的第一天，保利地產廣東公司董事長余英就發現了部分數據“異動”，在個人微博上貼出了2013年前三季度TOP50房企的銷售數據和最新發布的2013年全TOP50榜單，意在說明諸如萬達、碧桂園等部分房企在第四季度銷售增量太大。余英的微博發布后，引發了陳勁松、宋延慶等百余名業內人士轉發討論。

這里究竟有怎樣的玄機？如果以四季度銷售占比全年銷售額25%為分界線，2013年TOP50企業中有36家超過了這個百分比，占比30%以上的房企高達23家。也就是說，四季度成了多數房企的銷售重點季度。而根據克而瑞提供的數據，2012年TOP50房企中，36家被監測房企也有23家四季度銷售比率超過25%。

“一般來說，房企下半年的銷售額同上半年相比為6：4，而下半年中，第四季度和第三季度的銷售比也多為6：4，這是房企銷售中的6：4法則?！笨硕饳C構董事長丁祖昱根據經驗得出結論。

年前集中網簽加劇

“四季度現象”

將余英微博所發的兩張榜單比對可以發現，TOP50房企第四季度占全年銷售比率在不同類型的房企中表現各異。其中，以萬科、招商、富力、保利、世茂等為典型的老牌房企并未在四季度表現出超高的銷售比率，均維持在26%—28%之間。

“這些企業銷售金額都比較大，所以即使第四季度銷售增量絕對額度不小，但是比率波動不大?！倍∽骊沤忉屨f，這類房企每季度甚至每個月的推盤節奏都相對平均，并不會出現多大的變化。

另外一個顯著的現象是，四季度銷售占比不足30%的房企以華潤、中海、金融街、首開等國企、央企為主要典型，其中中海和金融街均低于25%水平。在丁祖昱看來，國字背景的房企為了使每年的銷售業績均勻增長，通常會在年末銷售額達到年初既定目標后便有意“控制”銷售量。

“四季度現象的產生除了企業自身的節奏安排外，還跟網簽備案有很大關聯?！倍∽骊沤忉?，由于克而瑞機構的統計數據來源于各城市的網簽備案系統，而大部分非一線城市均存在網簽備案不及時或者集中在年底備案的現象，“我們監測到，很多房企的網簽備案數據在12月最后一段時間內激增，而這些數據也有可能是在第三季度產生的交易?！?/p>

除了網簽數據滯后可能造成四季度房企銷售增加之外，2013年出現的調控新措施也可能導致四季度銷售數據無法準確反映房企的推盤安排：去年以北京為典型的部分城市為達到調控房價目標，開始在預售證發放環節上設卡，銷售單價超過一定數額的項目不予發放預售證。

“這造成了那些預計在12月開盤的項目無法如期開盤，如果沒有這些政策，部分房企在四季度銷售增量會更加明顯?！倍∽骊欧治?。

20家房企

四季度銷售超百億

從絕對數字來看，2013年中國樓市銷售排行榜50強企業中有20家房企在當年四季度銷售超過了100億元。其中，萬達、綠地、碧桂園、萬科四家房企單季銷售金額超過400億元。

萬達表現突出，以單季銷售721億元名列中國樓市四季度銷售榜榜首。據統計，萬達在四季度集中發力，在售項目從三季度53個躍升至78個，合肥、南昌、哈爾濱等地萬達文化旅游城開盤熱銷，為萬達四季度貢獻了不菲的業績，其中2013年12月8日合肥萬達城開盤，共計1.7萬人到場選房，創下了當地樓盤開盤到場人數紀錄。

綠地以613億元的單季銷售額僅次于萬達之后，四季度銷售比率高達38%。2013年綠地全年銷售額僅次于萬科115億元，而2013年前三季度綠地銷售金額落后萬科267億元。也就是說，綠地在第四季度集中發力，意欲追平萬科。

2013年初，碧桂園的銷售目標僅為620億元。然而，隨著第三季度碧桂園十里金灘、碧桂園蘭州新城、貴州花溪碧桂園等大盤相繼推出，銷售額激增，公司隨即調整全年銷售目標。截至2013年十一黃金周，碧桂園總裁莫斌向外界透露合約銷售額已突破千億元，其中碧桂園蘭州新城10月6日開盤當日銷售50億元，創下了開盤銷售新紀錄。

在四季度銷售比率超過30%的房企中，中信地產表現頗為驚險，在最后關頭上演了“臨門一躍”。據克而瑞機構介紹，在榜單即將出爐的最后一刻，中信地產披露了其在2013年最后一周與另外一家上市公司發生的23億現房團購交易。這使得其四季度銷售額從117億元躍升至140億元，全年銷售額也提升至445億，這單交易也引起了部分業內人士的關注，質疑這最后時刻的交易的真實性。但不管內情如何，而這也直接帶來TOP50排行榜座次的重新排列——中信地產超越招商和富力，提升兩個名次躍升至14位。endprint