淺議住宅小區地下車位的權屬及其登記

摘 要：作為一種非常重要的不動產——住宅小區的地下車位應該按照一定的原則給予權屬登記，給予居民住宅小區的車位以法律認可與保護。在這樣的情況下，我們應該建立統一的住宅小區地下車位登記制度，消除阻礙，保證車位在法律上的獨立屬性，明確車位的權屬確認原則。接下來文章筆者結合自身的經驗與思考，進一步探究住宅小區地下車位的權屬以及登記，希望與廣大同行共勉。

關鍵詞：地下車位；權屬思考；登記制度

1 地下停車位及地下停車位權屬

我們所說的住宅小區的地下車位是指房地產開放企業利用小區的地下空間建造的車位。這些車位雖然位于地下，但具備一般建筑物的特點，四周封閉，從建筑構造的角度來說，地下車位是與住房相離，獨立存在的特定物。

縱觀我國關于停車位權屬問題的條例——《物權法》第74條，其對相對而言比較復雜的住宅小區地下停車位的權屬問題仍舊模糊，地下停車位問題日漸凸出。當前我國關于住宅小區地下停車位權屬問題的認識，總的來說分為三種，第一種將地下停車位看成是共有的部分，為住宅小區的業主共同所有；第二種是將住宅小區的停車位看成專有權的客體，開發商可以出售、附贈或者出租；第三種地下停車位屬于人防工程的，權屬歸國家，開發企業或業主可使用。

2 完善地下停車位權屬的法律思考

2.1 鼓勵開發原則

在堅持利于增加而非減少停車位的情況下，我國的法律在確定停車位權屬的時候，首先要將住宅小區的地下停車位看成是獨立交易的客體，這樣的話，對于激發開發商的熱情，增加住宅小區的停車位是非常有利的。同時假如開發商想單獨保留地下車位，就應該給予業主使用的權利，不管是處于買賣交易還是出租給小區業主，都應該比小區之外的人員優先，換言之，住宅小區的居民要享有優先權。此外在鼓勵開發商開發的時候，也應該注意停車位設置的目的是為了方便居民，而非盈利，因此為了防止過度牟利，住宅小區的停車位應該合理租賃與出售。

2.2 國家強制力適當干預原則

此外國家應該強制力的適當干預。對于住宅小區地下停車位的權屬問題，本應該堅持自由市場的原則，可是部分房地產開發商會利用自身的強勢地位壓制小區居民，因此單單奉行市場的自由原則顯然不夠的，還需要國家強制力的適當干預。干預的范圍主要包括：①適當限制住宅小區地下停車位的售賣與出租，比如政府相關部門可以明確規定，開發商不得以高于市場的價格將地下停車位出租或者出售給小區居民；②干預住宅小區地下停車位的價格。

2.3 向弱者傾斜原則

在住宅小區地下停車位的權屬思考上還應該堅持向弱者傾斜的原則。當雙方當事人就小區地下停車位沒有約定或約定不明時，應當要求開發商承擔舉證責任，將其擁有地下停車位權屬的證據明確列舉出來。如果開發商沒有明確的證據，那么就可以這樣認定，住宅小區停車位的權屬是業主所有。因為房地產開發商在經濟上具有比業主優勢的地位，他們完全可以通過最初的合同維護或者爭取自身的權益。如果在合同中沒有表明權屬，那么我們就可以認定，開發商已經放棄了擁有住宅小區地下車位（車庫）的權利。

3 車位作為獨立物可以進行權屬登記

前面我們也說到，車位作為一個獨立的建筑物，可以在法律規定的范圍內將其進行權屬登記，保護業主的權益。在這里我們應該注意一下兩個問題，其一是明確車位權屬的確定規則，不管是出售還是租賃，住宅小區的地下車位應該為小區的業主服務。其二改革當前不適應社會發展的規章制度，允許車位作為獨立的個體取得土地使用權，奠定車位歸屬的基礎。

3.1 明確車位的權屬確定規則

在我國《物權法》74條中，明確對住宅小區的車位與車庫問題進行了相關的規定。雖然這一規定存在一些問題，但仍然可以作為明確車位權屬的法律依據。根據《物權法》中的規定，以及在堅持“房地產相一致”精神的前提下，住宅小區的地下停車位的權屬問題應該可以分為以下兩種情況：第一種情況是法律規定其權屬歸全體的業主擁有；第二種情況是可以約定歸屬的車位（庫）。

第一種情況的法律規定的業主擁有的車位權屬，沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計算，也就沒有對于地下空間的使用權。這些停車位所占用的土地，其使用權實際上是住宅小區的業主共同分攤的。因此此類停車位權屬應該由住宅小區的全體業主共同享有。第二類情況的地下停車位也在建筑區劃內，而且計入建筑容積率并取得小區土地使用權，小區的房地產開發商在建設的過程中取得了所有權，然后通過出售或者出租的方式給業主，以滿足業主的要求。這樣的情況，開發商可以保留住宅小區地下停車位的所有權。

3.2 允許車位取得土地使用權

取得車位權屬的基本前提條件是享有車位的土地所有權，這是當下我國有關部分的規章決定的，只要擁有該土地的所有權，不管是何種類型的建筑物都能夠擁有權屬?？墒沁@些規章制度建立的時代是私人轎車尚未普及的年代，當時的社會并沒有如此普遍的車位權屬問題，因此制度跟不上時代的發展是有情可原的?？墒俏覀儑医洕l展的水平越來越高，人們的生活水平以及對生活的追求也越來越高，根據國家統計局發布的消息，我國在2003年就已經擁有了四百八十九萬輛私人轎車，六年后到2009年，我們私家車的數量已經上升到兩千六百零五萬輛，如此龐大的數字就迫切需要相對應的小區停車位。而法律制度應該根據社會的發展適時跟進和調整，而不能讓現實生活遷就已經落后的制度。隨著日益顯著的問題，我國在2007年對《物權法》進行了修改，將小區停車位的權屬問題進行了專門規定，可是有關部門顯然還沒有認識到小區停車位對現代社會的重要意義。所以在這里筆者建議有關部門要廢止或者修改不再適合時代的規定，為車位取得土地所有權打基礎。

4 結束語

總而言之，住宅小區停車位涉及到的問題比較復雜，對其的權屬配置以及登記，都會影響到小區業主的權益。所以我們應該建立明確的權屬原則，不能僅僅依靠程序予以解決。而且建立住宅小區地下停車位的登記制度僅僅依靠地方性的法律法規是顯然不夠，還需要國家建立健全完整全面的法律依據。

參考文獻

[1]段清超.宋新生.段清霞.城市居住小區停車設施規劃初探[J].河南城建高等?？茖W校學報.2006（02）：282～285.

[2]杜文龍.秦澄.徐雪峰.基于M2M平臺的智能停車系統的設計與實現[J].制造業自動化.2010（12）：184～186.

[3]何霞榮.吳奉亮.周雨城.城市住宅小區停車方式及車位成本分析[J].經濟師.2008（05）：176～179.

作者簡介：姜寶華，中級經濟師。