最笨的地產商

徐旻

中國的房地產業終究淪為了一個世界級的笑話。

摸著石頭過河的改革開放終于被領導者們領悟到應該是摸著磚頭過河，于是房地產業被政府舉世無雙地列為支柱產業。政商緊密聯手拆遷被城市居民和農民“侵占”的一片片國有土地，中國年輕的房地產市場呈現出一種怪異的只漲不跌的景象，地產商采取一種白癡而野蠻的商業模式（拿地-建設-銷售）賺得壇滿缽滿，而大地上只留下了一幢幢外形相似質量低劣的垃圾建筑。

中國的房地產行業難道注定只能沿用這種傻瓜模式末路狂奔直到崩盤？這似乎是個無解的問題，因為貴為行業領袖的萬科地產多年來也只是在物業管理上做了一些不痛不癢的所謂差異化。

自從2010年4月7日政府頒布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）之后，由于文件中首次措辭嚴厲的明確了“對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組”這樣的條款，房地產企業的上市和增發都基本一直陷于停頓。

但就是在這樣對房地產業空前限制的大背景之下，在2011年8月29日一家以住宅銷售為主的地產公司卻成功借殼上市，這家公司是以什么樣獨特的商業模式打動了證監會而順利通過審批呢？

1998年7月成立的廊坊市華夏房地產開發有限公司（華夏幸福的前身）只是一家非常普通的區域性房地產公司，花了幾年時間在廊坊地區開發了“華夏花園”住宅小區，同時自己也成立了獨立的物業管理公司進行地產服務方面的拓展，一切都波瀾不驚地有序向前推進。

命運的巨大改變來自于當地政府的一紙委托書，2002年6月廊坊市政府決定設立廊坊開發區固安工業園區，同意固安縣政府、廊坊開發區委托華夏幸?？毓蓪O公司三浦威特對固安園區進行經營管理，具體工作內容為三浦威特進行河北固安工業園區（面積60平方公里）的開發建設工作，包括基礎設施建設、招商引資專業化服務、土地整理、園區綜合服務等內容，委托期限為50年，該項委托具有排他性，從此華夏幸福走上了一條獨特的園區開發經營和房地產開發兩大業務融合發展的道路。

國內當時的工業園區都是由政府主導開發建設，前期首先進行園區立項、土地整理、基礎設施建設工作，然后政府還要進行全國范圍的招商引資工作，企業同意入駐后自行完成土地買賣、廠房建設、購置機器等工作，最終政府獲得土地出讓收入、稅收等收益。這種政府一包到底的工業園區開發模式一方面要求當地政府在前期投入大量財力、物力以及人力，另一方面當地政府也需要具有非常明晰的戰略定位和招商引資能力，對于國內絕大多數財政困難和人才欠缺的地方政府來說這是一個艱難的任務，因此這一紙委托書讓華夏幸福探索出了一個國內開發區開發經營的均衡而高效的商業模式。

固安工業園區開發成功之后， 2007年5月華夏幸福又受政府之托開始開發經營大廠潮白河工業區?！按髲S潮白河工業區”位于北京CBD正東30公里、風景秀麗的潮白河東岸，地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶，毗鄰燕郊，西接通州，與京城隔水相望。

華夏幸福這次依然與國內外知名的區域發展規劃公司、產業規劃公司、城市規劃設計公司進行合作，確立了大廠潮白河工業區未來的兩大核心發展產業——現代裝備制造業、現代服務業，同時確定了“現代裝備制造業產業區、現代服務業產業區、濱河綜合產業區、城市核心區”四大功能分區，用國際化的視角勾勒出園區每一階段的未來。

通過固安和大廠潮白河兩個工業區的開發經營讓華夏幸福逐步形成了一整套成熟的運營模式：全資子公司九通投資負責尋找、論證具有投資價值的區域，與地方政府訂立開發協議，與國內外頂級的咨詢機構合作，從區位條件、資源稟賦、產業基礎、社會經濟結構等角度對區域進行系統分析，提出區域的戰略定位、產業定位、發展規劃、空間規劃等方案，公司的招商團隊進行招商引資，吸引相關企業的入駐；全資子公司華夏新城利用整個集團強大的開發實力和融資能力，進行園區的土地整理、基礎設施建設、公共設施建設等基建工作；全資子公司華夏基業可承接園區入駐企業的工業廠房建設；全資子公司幸福物業對于入園企業提供“全程無憂管家式”的服務，待園區正常運作后，給政府提供物業管理、公共項目維護及公用事業服務；全資子公司京御地產參與園區土地一級市場和二級市場的開發，同時在園區周邊區域內尋找適合開發的大片土地進行住宅及商業開發。

在整個開發過程中，大部分資金由華夏幸福進行墊付，政府初期并不需要投入太多的資金，只需協調解決項目推進過程中的問題，后期則根據項目進度分期付款，其付款額度由入駐企業的投資額來決定，華夏幸福與政府按照一定比例進行分成。

最終，華夏幸福在國內創立了一個“市場化運作，多元化投入；企業化經營，專業化招商；標準化管理，市場化服務”的新型工業區開發經營模式。

2009年9月，華夏幸福又一次成功拓展事業版圖，接受懷來縣人民政府委托，對以懷來縣東花園鎮為主的周邊鄉鎮行政區范圍（面積121.72平方公里）進行開發建設。

2011年借殼上市后，看似最笨的地產商華夏幸福迅速將“園區+地產”模式由河北擴張到多個地區。2011年新增7個產業新城，2012年新增5個產業新城，已將業務擴展至大北京區域、沈陽區域、山東區域、環上海區域，初步完成了在全國的戰略布局。

中國房地產的泡沫愈演愈烈，喪鐘將要敲響，多年掠奪式的發展模式終將結束，傳統房地產商們會發現腳下的土地在急速崩塌，而一大批類似華夏幸福一樣努力創新和探索的公司將昂然崛起，中國房地產業的未來版圖也將由他們來重新描繪。