關于保障房并軌政策的探討

牛立群

【摘要】社會保障性住房為城鎮中低收入住房困難家庭的居住需求提供了保障。保障房的并軌旨在實現各類型保障房覆蓋面的無縫對接和保障面的擴大。本文闡述了并軌前后我國的保障性住房狀況，并對并軌的好處和面臨困難進行了探討。

【關鍵詞】保障房；并軌；管理提升；產權

社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。

一、并軌前我國保障房分類

政府大規模推進保障性安居工程建設，為特定人群提供保障性住房，根據保障劃定條件對其實行梯級保障。在未并軌之前，保障性住房主要有一下四種分類：

（一）經濟適用住房是免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭，購房人擁有有限產權。

（二）廉租房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權。廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者，是低收入家庭住房的“救命稻草”。

（三）公共租賃住房指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。

（四）兩限房即“限套型、限房價“的商品住房。為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。

二、我國保障房并軌狀況

各種類型保障房本來應該按條件將需求人群進行覆蓋和分割。但是隨著社會經濟的發展，越來越多的問題和新形勢出現了：廉租房需求已不大而公租房卻又滿足不了需求，住房面積問題、夾心層問題等等。針對以上問題，2013年12月6日，住建部、財政部和國家發改委聯合發布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，要求從2014年起各地公租房和廉租房并軌運行，統一輪候配租?！锻ㄖ分赋觯?014年以前年度已列入廉租房年度建設計劃的在建項目可繼續建設，建成后統一納入公租房管理。廉租房并入公租房后，地方政府原來用于廉租房建設的資金來源渠道，將調整用于公租房建設。

結合部委文件精神，我國各省市也對保障房并軌的運行機制進行了本地化和創新。經適房分配“丑聞”頻出，究其原因是福利性與經濟利益未完全分離，加之退出機制無法做到及時和公平公正，沒有完全發揮住房保障作用。鑒于以上原因，2013年3月鄭州市宣布實施“三房合一”，即將經濟適用房、廉租房、公租房這原有的三種保障房歸并為公共租賃住房，只租不售。這種運行思路得到部委肯定后，河南全省在2014年底全部取消經適房。2015年，鄭州市計劃新開工建設公共租賃住房12286套，基本建成12203套，極大地緩解了住房困難群體的住房需求。

在“無縫對接”思想基礎上，南京和北京也對保障住房供應制度進行了研究探索。北京施行“四房合一”，將經適房與限價房也納入組合體系中，統一按照“四房”中準入標準最寬松的公租房標準將符合條件的家庭納入到保障體系內輪候。南京對原有的保障種類并軌，將現有保障房品類優化為三種：貨幣補貼型住房、租賃型住房和購買型住房。南京將經適房與限價房并軌，梯度售價，并考慮實行共有產權，可以先購買部分產權，待條件具備時再將余下產權購入，逐步達到完全產權。

三、保障房并軌優勢

（一）并軌后準入門檻降低，大量長期游離于保障范圍之外的新就業職工和外來務工人員也可被納入公租房保障。這樣擴大了受益人群，有利于不同需求人群的住房保障實現無縫對接。

（二）統一建設和管理，保障更加清晰科學。公租房統一建設、審核和配租，降低了管理成本提高了管理效率。以鄭州并軌模式為例，鄭州公租房申請審核時間最長60天，外來務工人員、新就業職工則不管采用個人申請或單位申請的形式，僅需15天。

（三）租金和補貼的強弱程度可以形成梯度保障層次，分檔分級的租金和補貼可以實現保障范圍內資源分配的公平與公正。此外，保障房“能進不能出”的問題，也將通過補貼方式來實現。一旦保障對象不再符合保障條件，政府將會停止發放住房補貼，按照市場租金繳納。

四、并軌后仍需研究的問題

（一）如何提高管理的透明和科學性。并軌后政府部門根據低收入戶籍家庭的支付能力實行差別化租金標準，但標準是否科學以及怎樣將標準根據一些特殊困難群體的實際情況進行合理調整等問題仍需要政府有關部門在實際工作中進行摸索和嘗試。在保障房配給中，缺乏強有力的監管審計部門發揮作用，沒有對權力的約束，腐敗尋租等問題仍然會屢禁不止。

（二）保障房的產權問題。如鄭州北京等地，因為經濟適用房在管理上存在諸多問題和漏洞，將經濟適用房取消統一為公共租賃住房。這一轉變過程同樣是保障房產權有無多少的變化。2015年7月深圳市住房和建設局發布新規：經適房滿5年后，權利人可申請取得完全產權或上市交易，只需向政府繳納50%的增值收益。但在施行“三房合一”、“四方合一”的北京鄭州諸地，一些中低收入家庭希望靠自己努力獲得產權得到“紅本”的愿望恐怕要落空了。此外，國內對共有產權房的爭議一直很大，對這類創新型保障房仍需要試點探索和調研方能實施。

參考文獻：

[1]郭斌奇.租賃型保障房并軌管理建議[J].陜西建筑，2014，07：4-6.

[2]李淑華.并軌后能否一路走好？[J].城市開發，2012，10：26-27.