房地產項目施工合同糾紛案例分析

周海婷,王忠

1.貴州大學管理學院,貴州貴陽550025

2.貴州省工程設計質量監督站,貴州貴陽550003

房地產項目施工合同糾紛案例分析

周海婷1,王忠2

1.貴州大學管理學院,貴州貴陽550025

2.貴州省工程設計質量監督站,貴州貴陽550003

以案例研究的方法分析施工合同糾紛產生的原因，應用項目管理理論深層次地探討房地產項目管理中存在的問題。房地產開發公司為了實現利潤最大化，采用自己開發自己施工的開發方式，存在施工合同當事人關系交錯，合同實施過程中職責不清、管理混亂的問題。施工合同糾紛處理中強調證據與事實，當事人要有效維護己方的利益，就要熟悉合同法規優先順序，配合合同價款鑒定人的鑒定調查，重視與項目干系人的正常溝通，按照法律規定舉證，依據合同條款維護自身合法權益。

房地產;施工合同;合同糾紛;案例分析

1 引言

近幾年，隨著國家經濟的快速增長，加上寬松的貨幣政策，大量資金流入房地產市場，推動了房地產市場的快速發展。房價上漲，吸引了大批的投資商進入房地產行業，很多從事施工生產的企業也擇機進入了房地產業市場，成為房地產開發商，這些轉型的房地產企業在管理上過多強調施工過程的控制，而沒有根據商品房開發的全過程需要進行管理。

2 案例介紹

2.1 項目概況與合同規定

光明房地產開發公司（以下簡稱“光明房開”）是由一家施工企業轉型成立的公司，三名主要股東長期從事施工生產，有豐富的施工管理經驗，于是通過掛戶興盛建工的方式自行施工清華園二期工程。三位股東商議組建清華花園二期的施工項目部：王華擔任項目部經理，負責與掛戶施工企業溝通，周鵬的表弟張兵擔任項目部副經理，負責項目的現場施工管理。

清華花園二期項目由興盛建工集團有限公司（以下簡稱興盛建工）承建，資金來源為自籌。本工程位于貴州省貴陽市金陽大道84號，建筑面積60000 m2，框架結構。光明房開和興盛建工集團于2011年1月12日簽訂施工合同，合同工期為450 d，于2012年4月12日完工。合同價款為9000萬元。該合同金額是當事人雙方根據市房管局的施工概算指標上限確定的，在合同中沒有提供該工程工程量清單（合同數量明細清單）。

施工合同書專用條款23.2規定雙方約定采用可調價格合同承包，合同價款的調整方法為：土建裝飾執行《貴州省建筑工程計價定額》（2004版）、《貴州省裝飾工程計價定額》（2004版），水電安裝執行《貴州省安裝工程計價定額》（2004版）及相應的調整文件，工程進度款支付額度為實際完成進度的85%，工程保修金為5%。

2.2 施工合同履行

光明房開參與了分包項目的談判，指定分包商，這些項目包括門窗工程、外墻涂料、陽臺欄桿、防水工程等，按照采購價的120%作為結算價進行計價，項目總價格達500多萬元。光明房開要求對所有分包項目都按綜合費率計價，而興盛建工對于實際價格高于合同價的項目同意按采購價加綜合費進行計價，而實際價格低于合同價的要求按合同價計價。

雙方當事人協商同意：光明房開指定鋼材供應商，由供應商直接向施工方供應鋼材。不知何故，鋼材的供應量為2500 t，而根據圖紙計算出來的用量是3000 t，施工方強調有600 t鋼材是他們自行采購，要求光明房開支付這600 t鋼材的價款。

在工程施工過程中，項目施工管理工作比較混亂。一方面，光明房開插手施工管理，其總經理經常到現場檢查施工生產情況，直接指揮現場工人工作，擾亂了正常的施工進程，還擅自對部分工程進行了變更，施工項目部對這些指令唯命是從，完全執行，對工程變更部分也沒有辦理工程簽證。另一方面由于房開公司的資金周轉問題，拖延支付工程進度款，施工工人的工資經常得不到及時支付，施工極不正常，每個月都要停工。

2.3 糾紛的產生

就在干干停停的糾纏中，主體工程終于于2012年9月1日完工，光明房開按工程進度分十次總計支付進度款6400萬元。此后，由于光明房開不愿再支付工程進度款，施工現場全面停工，裝飾工程、環境工程等沒有完成，導致工程不能竣工驗收，光明房開無法按購房合同規定向購房業主交房。在2012年10月1日購房業主集體到物管辦公室鬧事，并到政府信訪，政府責令光明房開在1個月內予以完善并交房。

2012年10月10日，光明房開在未與施工項目部達成撤場協議的情況下，組織人員撬開項目部資料室私自運走所有資料，并全面接管項目現場，直接將遺留的裝飾工程、室外工程、水電安裝等未完工程發包給勞務工班。一個月后，房開公司將房屋移交給購房人。

2.4 糾紛處理

為了徹底解決項目結算糾紛、房產證辦理等問題，在2014年1月20日，光明房開依據合同中關于糾紛處理條款，委托律師向仲裁委員會提起仲裁，要求興盛建工退還多付的工程款，移交項目竣工資料。

興盛建工對仲裁提出異議，理由如下：一是該項目為掛戶項目，由開發商自己投資自己施工，其糾紛為股東之間的內部糾紛，不適用仲裁；二是該項目并未辦理竣工驗收手續，沒有達到移交條件，根據建設部關于竣工結算的相關規定，達不到辦理竣工結算的條件，故不能確定工程造價，不存在多付工程款的問題；三是施工方認為由于該項目施工項目部的實際控制人為項目的三個投資股東，在項目施工過程中未嚴格劃分甲方與乙方，施工過程中發生的大量費用因未辦理簽證，未得到確認，根據現場資料及竣工圖紙完成的工程結算不能真實的反映施工費用，故不同意進行司法鑒定。依據《工程量清單的計價規范》的規定，發包方應當為其提供的進度工程量準確性負責，施工方要求按照工程進度款確定已完工程造價，并要求光明房開支付剩余尾款。

仲裁庭認為光明房開與興盛集團是兩個獨立法人，通過施工合同締結合同關系，合同糾紛客觀存在，屬于仲裁的范圍，同意立案。

由于當事人不同意調解，仲裁庭在當事人不能協商確定工程造價鑒定機構的情況下，指定紅信司法鑒定所對糾紛項目造價進行鑒定。工程造價鑒定人根據當事人提供的項目竣工圖、相關簽證等資料，通過對現場的調查，按照合同約定的計價定額和調價規定，對項目進行了鑒定，仲裁庭依據該鑒定報告對工程造價進行了裁決。

3 案例分析

3.1 施工階段不是房地產成本控制的關鍵階段

在該案例中房開商將施工過程成本控制作為一個利潤增長點，干預施工過程，未嚴格履行合同，埋下了糾紛的后患。

房地產開發要經歷項目開發決策、購地、勘察設計、施工準備、施工階段和竣工交付等階段，每一個階段都要形成相應的開發成本，商品房開發成本主要由設備工具購置費、建筑安裝工程費、土地購置費、開發管理費、勘察設計等咨詢費和其他費用。隨著土地價格的攀升，施工階段的成本在房地產開發已不占主導地位。施工階段開始后，項目規劃、勘察設計已經完成，施工成本基本可以確定，因此不能把施工成本的降低作為該階段的管理目標。

在施工階段的管理中，施工成本采用了預算制的管理方法，合同價的確定是施工項目投資管理的關鍵，只有依據施工圖合理地確定合同價才能有效地控制施工成本，明晰可靠的合同內容是施工合同順利實施的保障。

3.2 合同干系人與干系人的角色劃分

在房地產開發全過程中，參與項目建設和受項目建設影響的項目干系人眾多，項目開發商與施工企業是通過施工合同締結確定的干系人，他們既是合作的關系，又是博弈的關系，有各自不同的合同目標與利益訴求。在自己開發自己施工的項目中，施工合同的甲乙雙方實際控制人都是同一人，導致合同訂立馬虎、合同履行權責不分，房開商業主代表與施工項目部的管理人員一團和氣，多一事不如少一事，產生變更隨意，無變更依據，無法對變更計費等問題。

圖1 項目干系人示意圖Fig.1 Diagram of project stakeholder

3.3 危機處理中的溝通

對于房地產項目開發過程來說，施工過程的停工是個非常嚴重的危機，如果處理不當，長期停工，勢必導致不能按時交房，引發購房人的群體事件，不僅出現違約賠償，還要承受來自政府的巨大壓力。在施工過程中要充分地溝通與協調，避免產生不可調和的合同糾紛。該案例中房開商強行收回項目，自行施工未完工程實現交付，通過司法途徑解決糾紛的方式解決危機，充分保護了房開公司的利益，符合兩害相較取其輕的解決危機思路。

在施工合同糾紛無論是通過訴訟還是仲裁解決，首先是調解，如果調解不成，就會由投資司法鑒定人對當事人爭議的投資數額進行鑒定，鑒定人的鑒定意見會成為法庭解決糾紛的一個重要依據。投資司法鑒定人要依據合同的計價規定來確定項目投資。如果合同沒有規定，鑒定人會根據建筑工程定額或市場價來確定投資。

施工人要正確評估其所要求的施工費用是否有相應的合同規定，合同規定要計價的費用就一定要提出來，并提供相關的證據，沒有合同規定計價的費用訴求一般不會得到法庭的支持。在本案例中，雖然鋼材為甲供材，但因為光明房開供應鋼材量與合同用量有較大的差距，如果施工人能提供自購鋼材的證據，500噸鋼材的材料費是可以得到支持的。興盛建工關于綜合費率計價范圍的訴求，因合同中有規定會得到支持。而根據進度付款來確認工程造價的要求無合同規定，肯定不可能得到仲裁庭的支持。

3.4 糾紛處理的法律適用

我國法律體系的優先次序為：憲法、法律、法規、規章。憲法是國家的根本大法，具有最高的法律效力，是各項立法的依據。法律是由全國人民代表大會及其常務委員會制定具有普遍約束力和強制性的社會規范，如刑法、民法通則、合同法等。法規是法令、條例、規則、章程等法定文件的總稱，包括行政法規、地方性法規、自治條例。規章由國務院各部、委、總局、局、辦、署經國務院批準制定的一種在本部門管轄范圍內有效的低層次法律。建設部主持制定各項標準與規定屬于規章的范疇，其效力低于合同法的規定。

《工程量清單的計價規范》是關于工程交易中數量計算的標準，屬于規范交易行為的部門規章，通過統一確定項目工程量計算的要求，使得當事人合同交易數量有一致的計算標準，不產生交易數量計算范圍的分歧，在相同的數量計算平臺上進行交易。合同約定是針對個案的，而建設部相關部分制定的《工程量清單的計價規范》是關于工程價格中數量計算的規范，是普遍性規定，如果合同中未采用，對當事人就不構成約束力?！豆こ塘壳鍐蔚挠媰r規范》雖然是個強制性國家標準，由于其效力低于合同法，其與合同法相抵觸的內容就要按合同法的規定執行，其強制性就自動失效。

由于工程項目交易中的不公平，招標人過度的壓低中標價，過度占有市場利益，損害乙方利益，建設部為了維護建筑企業的利益，把很多規范當事人行為的合同內容都加入到《工程量清單的計價規范》中，使該規范不僅是計量的標準，還有點象合同的專用條款，把這樣一個交易標準文件作為國家強制標準，限制了合同締結人的交易自由，違背了合同意思自治原則，有違市場經濟的契約精神，有強烈的計劃經濟色彩。

在施工合同價款糾紛中，當事人往往不管合同規定引用《工程量清單的計價規范》來作為訴求依據，強調合同違反了建設部107號令《建設施工發包與承包計價管理辦法》規定，不應該執行，而最終這些訴求都不會得到采納，仍然會依據合同規定作出裁決。因為合同法的效力高于建設部頒布的部門規章，只要合同約定不違反合同法等法律規定，都是有效的合同，都對當事人有約束力。

4 結語

在房地產開發中，許多中小企業總是想賺足所有的利潤，往往會嚴格控制施工階段的成本，采取自己開發自己施工的經營模式，埋下了糾紛的隱患。在項目管理全過程中，最重要的就是通過合同明確各當事人責任，分清責任主體，切實履行合同，落實責任，強調項目管理干系人的利益平衡，重視合同管理。

訂立合同是為了實現當事人的經濟目標，取得相應的經濟利益，合同當事人應當盡量協商解決分歧，防止合同履行過程中分歧演變成不可調和的糾紛。一旦發生合同糾紛，當事人應當依法應對，減少損失。合同糾紛處理中強調證據與事實，當事人要依據合同規定維護自身合法權益，而不是糾纏于與合同規定無關的訴訟理由。

[1]李明友.中國建設項目全壽命周期管理現狀分析與實踐研究[J].建筑經濟,2007(3):33-35

[2]曾祥華.論依法行政中的法律優先與法律保留[J].煙臺大學學報:哲學社會科學版,2005(4):403-408

Analysis on a Case of the Construction Contract Disputes in the Real Estate

ZHOU Hai-ting1,WANG Zhong2
1.College of Management,Guizhou University,Guiyang 550025,China
2.The Supervision Station of Design and Engineering Quality of Guizhou Province,Guiyang 550003,China

To analysis construction contract disputes by case-study way and use project management theory to discuss the core problem in project management.The real estate business company in this case was applied a model that was developed and constructed all by itself to pursue the goal of profit maximization.However,in this model the interaction between construction contract parties were complex and construction party could not clearly define its responsibilities so as to result in messy management and a lot of contract disputes.When settling construction contract disputes,it was always emphasizing the evidence and reality.So the contracting parties must be familiar with the priority of contract laws and cooperate with survey or in the survey and pay attention to communication with all the stakeholders to safeguard its interests in management of contract disputes.The contracting parties should submit its evidence according to law and contract items.

The real estate;construction contract;contract disputes;case analysis

TU723.1

A

1000-2324(2015)03-0399-04

2013-05-14

2013-05-22

周海婷(1966-),女,教授,主要從事項目投資管理研究.E-mail:594014107@qq.com