房貸利率政策對海南省房地產業的影響分析

曹協和 黃翠玲 黃靜慧 林昕

摘 要：近年來，央行為調節購房需求、維護房價穩定，已連續多次調整房貸利率。然而房價卻穩步上升，因此以利率為手段的宏觀調控政策是否有效，是一個受大家關注且值得研究的現實問題。對利率政策調控房價情況進行認真分析，研究利率政策對住房價格的影響機制及效果，并針對存在的問題提出對策建議。

關鍵詞：房貸利率政策；影響分析；影響；應對策略

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）07-0065-04

房貸利率作為央行重要的宏觀調控工具，已成為我國政府調控房地產市場的一種重要手段。房地產行業是一個資金密集型產業，是一個與銀行業高度依存的行業，金融支持的程度也就決定了房地產市場發展程度。近年來，央行根據經濟金融形勢的發展變化，對住房信貸政策多次進行調整，無論是在房地產市場繁榮時期抑制過熱防止泡沫，還是低迷時期促進發展都發揮了重要的作用。

一、近年來我國的住房信貸政策

2008年，根據《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知》（銀發[2008]302號）文件規定，人民銀行將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大為貸款基準利率的0.7倍。上述措施，有利于金融機構根據政策、市場等因素的變化，擴大定價自主權，提高金融服務水平，支持改善民生。但是0.7倍是對金融機構房貸利率下限的規定，并不意味著金融機構必須實行0.7倍的“優惠利率”，需充分考慮各種因素按照風險原則合理確定利率水平。2011年，根據《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發[2011]1號）的文件規定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。2015年3月30日，為促進房地產市場平穩健康發展，中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發文《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，規定將二套房最低首付比例調整為不低于40%。2015年，央行年內連續5次降準降息。2015年4月，海南省政府下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。在提高公積金貸款額度、啟動公積金異地貸款、放寬購房入戶條件等多項利好政策和購房意愿增強的共同作用下，2015年1—6月，海南新建住宅成交“量升價跌”，房地產市場向好，去庫存效果明顯，為全省經濟企穩回升提供了重要支撐。

二、海南省房地產市場運行特點

（一）市場銷售顯著回暖，小面積住宅、商業營業用房銷售回升較顯著

2015年上半年，海南省房屋銷售面積462萬平方米，同比下降0.6%；銷售金額478億元，同比下降2.1%。銷售面積和銷售金額的同比降幅均較一季度末回升了約20個百分點，在一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策刺激下，海南房地產市場顯著回暖。在銷售回升的同時，房價保持了相對穩定，房屋成交均價10 343元/平方米，同比下降1.6%。

銷售回升最為顯著的是小面積住宅，90平方米以下住宅的銷售面積271萬平方米，占全部房屋銷售面積的62.6%，同比增速已由負轉正，同比增長5.4%。商業營業用房的銷售也繼續回升，銷售面積20萬平米，同比增長38.1%。

（二）房地產開發投資增速大幅回升，純住宅占比繼續下降

2015年上半年，海南省房地產開發投資完成735億元，同比增長20.7%，增速較1季度末大幅回升16.2個百分點，高于全國平均增速16.1個百分點。其中，土地購置費115億元，同比增長263.2%。從投資結構看，純住宅投資占比繼續降低，住宅投資完成547億元，占比74.5%，同比下降7.6個百分點。住宅開發投資呈兩極分化，90平方米以下小面積住宅和144平方米以上大面積住宅投資增長較快，分別同比增長40.2%和56.5%，而中等面積住宅的投資同比下降35.6%。

（三）開發資金來源增速下滑，但仍存在周轉不暢的問題

2015年上半年，海南房地產企業開發資金來源合計1 575億元，同比增長7.1%，其中本年資金來源1 142億元，同比增長12.1%，雖然大幅高于全國的平均增速（0.1%），但較一季度末環比下降了13.1個百分點。從本年資金來源的構成上看，得益于房地產市場回暖，來自銷售的資金來源出現回升，銷售回款為主的其他資金來源422億元，占本年資金來源的37%，占比較一季度末上升7.7個百分點。自籌資金仍占最大比例，自籌資金515億元，占比45.1%，值得注意的是自籌資金中借入資金增長較快，同比增長154.9%，而自有資金則是同比下降12.3%。

（四）重點城市房地產市場的運行情況

2015年二季度，海南各市縣的房地產市場銷售均有所回升，其中，回升最為明顯的是?？谑泻土晁h。?？谑斜镜刈宰⌒枨蠛透纳菩宰》啃枨筝^多，上半年房屋銷售面積133萬平方米，同比增長12.9%，增速由負轉正。陵水縣是海南高端房地產項目最集中的區域，房屋銷售面積62萬平方米，同比增長51%，而1季度末是同比減少35.8%。三亞市房屋銷售面積50萬平方米，同比增長7.4%，增量和增速都低于陵水縣，周邊地區房地產行業的發展對三亞商品房的替代效應比較明顯。

三、海南省房地產信貸運行情況

（一）房地產貸款保持穩定增長，三亞市房地產貸款增速顯著放緩

2015年6月末，海南銀行業房地產貸款余額1 332億元，比年初增加171億元，比年初增長14.7%，低于同期各項貸款比年初增速1個百分點。房地產貸款余額占各項貸款的21.3%，較年初略有下降，上半年新增房地產貸款占新增各項貸款的20.1%。從房地產貸款的結構看，地產開發貸款余額75億元，占比6%；房產開發貸款余額718億元，占比54%；商業用房貸款余額53億元，占比4%；個人住房貸款余額417億元，占比31%；經營性物業貸款余額68億元，占比5%。

2015年6月末，?？谑蟹康禺a貸款余額828億元，比年初增加101億元，比年初增長13.9%；三亞市房地產貸款余額221億元，比年初增加15億元，比年初增長7.2%。?？?、三亞的房地產貸款余額合計占全轄的78.8%，上半年新增房地產貸款占全轄的58%，三亞市房地產貸款增長顯著放緩。從集中度看，?？诜康禺a貸款占各項貸款的19.6%，略低于全省平均水平；三亞房地產貸款占比相對較高，占各項貸款的27%。

（二）部分地產開發貸款貸款價值比偏高，新增房產開發貸款集中在住房方面

6月末，海南地產開發貸款余額75億元，比年初增加5億元。?？谑械禺a開發貸款余額45億元，三亞市地產開發貸款余額10億元，合計占全轄的73%。從貸款價值比（LTV）看，抵押物充足情況略有欠缺，LTV大于70%的貸款占比34%，三亞全部地產開發貸款的LTV均大于70%。從貸款形成年度看，屬于本年發放的有28億元，近三年發放的占92%。

6月末，海南房產開發貸款余額718億元，比年初增加91億元，增長主要集中在住房開發貸款，住房開發貸款新增80億元。從資本金比例看，住房開發貸款的資本金比例小于30%的占比25%，而商業用房開發貸款的資本金比例小于30%的僅占比5%。?？谑凶》块_發貸款項目的資本金比例更差一些，資本金比例小于30%的占比36%，三亞市住房開發貸款資本金比例小于30%的占比僅2%。從貸款形成年度看，商業用房的增長主要集中在近兩年，住房開發貸款則是一直保持穩定增長。

2015年6月末，海南經營性物業貸款余額68億元，比年初增加12億元，比年初增長21.4%。

（三）個人住房貸款增長提速，各項風險指標較好

2015年6月末，海南個人住房貸款余額417億元，在房地產新政的影響下，個人住房貸款發放明顯加快，比年初增加50億元，其中，二季度新增31億元，增量環比1季度上升62%。從是否新建看，新建住房貸款占比86%，二手房屋貸款占比14%。從貸款價值比看，LTV在50%以下的占比37%，LTV在70%以下的占比98%，今年新發放貸款的LTV基本均在70%以下。從償債收入比（DSR）看，DSR在30%以下的占比34%，在50%以下的占比90%。從LTV和DSR綜合來看，海南個人住房貸款的抵押物充足情況和借款人償債能力處于較好水平。

2015年6月末，海南商業用房貸款余額53億元，比年初增加13億元，商業用房貸款全部是個人貸款，沒有企業貸款。其中，已還款期限小于4年的商業用房貸款占90%，說明商業用房貸款的增長主要集中在近幾年。海南銀行業對于商業用房開發貸款的貸款成數控制得比較嚴格，LTV大于50%的僅占比2%。

四、房貸利率信貸政策對海南省房地產貸款業務的影響及當前房地產存在的問題

（一）房地產新政及央行多次降息，對房地產需求和價格有一定的影響

貸款利率的調整同時作用于房地產市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產價格。2015年6月，房產均價為10 343元/平方米，環比下降1 669元，降幅達13.89%。通過觀察區域實際利率變動與房地產市場價格變動關系顯示，房價與利率變化基本呈正相關關系。因此，利率政策調控對海南省房地產市場價格的影響是存在的，且對需求的影響大于對供給的影響，對房地產健康發展產生積極效應。

（二）地產開發貸款

一是政府審批手續煩瑣，導致財政資金未能及時撥付。二是近期政府財政收入未達到預期目標，融資平臺貸款在各家機構的貸款進入還款高峰，還款壓力增大。三是在目前房地產行業整體不景氣的背景下，影響土地市場的不確定因素增多，若土地成交量和價格下跌，將直接影響政府財政的還款能力。

（三）房產開發貸款

一是目前海南商品房供大于求，去庫存壓力大。二季度房地產市場雖然有所回暖，但市場銷售的全面回升還有待時日，樓盤銷售周期拖長，個別房地產開發企業存在資金鏈緊張的問題，房產開發貸款還款壓力較大。二是部分項目銷售遠低于預期，第一還款來源不足。2015年6月末，海南銀行業未來一年內到期（2016年6月末）的以銷售款為第一還款來源的項目有57個，貸款余額合計45.3億元，從銷售情況看，有34個項目的銷售進度在50%以下，貸款余額占比73%；從還款進度看，還款比例低于50%的項目有31個，貸款余額占比69%。三是海南省在建工程抵押登記制度處于起步階段，部分市縣在銷售解除抵押、動態追加抵押等手續的辦理上，沒有規定統一的執行規范，導致銀行對房屋銷售監控存在真空帶，抵押物仍存在懸空的風險。四是本地法人農村合作金融機構早期發放的項目中不少開發商實力不足，還款來源過度依賴銷售回款，銷售不如預期時無法提供股東還款等其他還款方式。

（四）個人住房貸款風險

一是抵押物保障程度下降。風險主要集中在2010年房價急升時期發放的高端住房按揭貸款，由于高端住宅二手房的價格已經顯著下降，而且呈有價無市的狀況，轄內部分銀行出現個別房產抵押物拍賣流拍現象，抵押物變現難度加大。二是經濟增速放緩對個人住房貸款質量的不利影響有所顯現。部分借款人受實體經濟經營不善的影響，收入下降，現金流趨緊，還款能力和還款意愿降低。三是由于海南房地產銷售主要面向島外，個人住房貸款的外地借款人占比較高。若借款人惡意拖欠貸款失聯，銀行存在貸后管理難、逾期催收難的問題，大多只能采取通過法院訴訟清收的方式。

（五）經營性物業貸款風險

海南大部分經營性物業貸款項目都是全球連鎖品牌的五星級酒店，經營狀況較好，股東實力較強，貸款均能按期正常償還，但近兩年海南新建五星級酒店集中開業，供給和競爭均有所加大，部分酒店的入住率和平均房價不如預期，潛在一定的市場風險。此外，還存在極個別向個體經營的小型酒店發放的貸款，由于經營不善，出現連續虧損的狀況。

（六）房地產貸款不良余額略有增加，開發貸款、經營性物業貸款關注類余額上升較多

2015年6月末，房地產貸款不良余額9.74億元，比年初增加2.18億元；不良率0.73%，比年初下降0.08個百分點。房地產貸款關注類余額44.86億元，比年初增加30.64億元；關注類貸款比例3.37%，比年初上升2.14個百分點。房地產貸款的不良率低于同期各項貸款0.23個百分點，關注類貸款比例也低于同期各項貸款3.08個百分點。

五、相關政策建議

（一）推進利率的市場化改革，差別化對待不同需求的購房者

繼續推進利率市場化改革，將利率的調整權放給市場，由資金供求關系決定利率的高低。我國從1998—2015年6月十八年間共調整了34次利率。由于每次利率調控幅度不大，無論是對于購房者還是對于開發商來說，長期來看造成的影響都比較小。利率調控對象是針對所有購房者，這種一刀切的做法也影響了利率調控的效果。因此，為了提高利率調控的有效性，應實行利率的市場化改革，使之能夠及時、準確地對房價產生影響，并對剛性需求和投資性需求的購房者區別對待。

（二）增強利率政策制定的科學性和前瞻性

由于貨幣政策是總需求調控政策，對房地產市場調控的重點應是通過選擇性貨幣政策調控商品房需求來調控房地產價格，對于我國這樣一個地區經濟發展水平差異比較大的國家來說，應注重區域性和差別化利率政策的運用，針對各地區不同經濟發展水平而制定區域性利率政策，提高利率政策的靈活性，因地制宜進行宏觀調控。同時，在運用利率政策對房地產市場進行調控時，各有關部門應該相互配合，建立信息共享機制和部門互動機制，實現資源共享，提高決策效率，避免政策時滯導致的調控滯后和失靈，提高政策制定的前瞻性。

（三） 密切監測房地產領域信貸風險，及時防范和化解房地產信貸風險

一是繼續引導海南省各銀行業金融機構繼續嚴格落實差別化住房信貸政策，滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，引導銀行業金融機構加大對符合要求的保障性安居工程項目、個人購買保障性住房的信貸支持力度。二是結合國際旅游島建設的重要時期，加快房地產轉型升級，構建“商業、住宅、旅游、辦公、養生、海洋”地產等多元化的房地產格局。三是合理控制房地產開發進度。強化房地產開發規劃，在市場庫存較大、銷售不太景氣情況下，適度控制房地產開發投資規模。積極調整房地產產品結構，優先滿足經營性房地產發展需要，適度控制商品住宅開發，促進房地產業轉型發展。四是加大市場消化庫存力度。支持海南省房地產開發企業參加國內房地產展銷會，利用互聯網廣告模式加強宣傳營銷，加大消化庫存力度。支持市縣政府從市場上購買或租賃商品住宅用作保障性住房，利于企業回籠資金，形成市場良性循環。五是密切監測和關注房地產不良貸款情況。加強協調，實現信息資源共享。銀行業金融機構、住房公積金管理中心、房屋產權中心和海南省統計部門，要加強聯系，加強信息溝通，及時采取對策，防范和化解房地產貸款風險。

[責任編輯 陳麗敏]