我國目前業主委員會自治稅收征管問題研究

相怡歆 姜欣宜 寧貝貝

【摘 要】由于我國現有物業管理制度設計的缺陷，民眾民主管理意識和能力的欠缺，涉及業主委員會管理稅費制度不盡合理，從而滋生出小區業主委員會管理的一系列問題，直接影響到民眾的安居樂業和城市社會的安定穩定，必須引起各級政府的充分重視。本文突破性地發現目前稅收法律和制度關于業主委員會自治的缺陷，并探討如何確立業主委員會法律地位和加強業主委員會自治的稅收征管，以求對我國業主委員會稅收治理提供一些思路。

【關鍵詞】物業管理；稅收征管；法律

一、背景

20世紀90年代中期以來，隨著住房商品化改革的不斷深化和房地產市場的迅猛發展，中國城市社會日益涌現出大量的新建商品房住宅小區。1991年3月，萬科物業借鑒香港物業管理模式，引進業主委員會，在深圳天景花園成立了全國第一個業主委員會。

業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理中代表和維護全體業主合法權益的組織，是業主大會的執行機構。21世紀初，業主委員會逐漸進入一個較快的成長和發展期，特別是伴隨著大量業主維權運動的興起，業主成立和組建業主委員會，其愿望日益強烈而迫切，其勢頭日益強勁而迅猛，并在《物權法》頒布前后出現一個明顯的高潮期。

二、現狀分析

由于種種原因，業主委員會在實際操作中困難重重，面對一些無法回避的困境。舉例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的稅收征管問題

小區公共收益是指利用業主共有物權（物業共用部位、共用設施設備）進行經營性活動獲得的收益。常見的小區公共收益包括小區公共區域內的戶外廣告、停車位、租賃攤位收益等；產權歸全體業主的會所、游泳池、幼兒園等經營收入；物業管理用房的收益和部分通信運營管理費等。目前，大部分由業主委員會自治的小區都有業主委員會負責管理這些收入。在一些高檔小區，歸業主共有的會所、游泳池、幼兒園等建筑物，其本身價值就可能高達上億元，每年小區共用部位、共用設施設備產生的廣告費、租金等各類收入可能高達上百萬元。

因為物業管理企業需要相關的資質，其收費項目及收費標準均需要經過物價部門的批準，而業主委員會沒有經營權，又沒有物業管理資質，如果收取物業管理費，很可能就違反了價格管理、工商、稅務、勞動等法律規定。

2.發票管理問題

根據《發票管理辦法》第十九條，銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。業主委員會收取業主物業費和車位費不開據發票屬于違法行為。開具發票則又涉及到經營稅收征管。

作為經營單位，物業公司都要按國家稅收政策正常納稅。而實行業主自治以后，作為管理主體的業主委員會卻不是一個企業法人，工商或稅收部門無法根據規定對其經營行為進行管理。那么這也就意味著工商稅收管理存在空白點。

三、理論分析

業主委員會作為業主自治管理組織，根據業主公約和業主委員會章程協調業主之間的關系，對物業管理區域內部事務具有一定的決定權，這是沒有問題的。但業主委員會是否有權代表全體業主與其他民事主體簽訂合同？是否可以從事經營活動？是否需要征稅？這就提出了業主委員會的法律主體地位問題。

從我國當初對物業管理的設計模式而言，對物業管理只考慮到業主大會（業主委員會）將物業管理權委托給物業服務公司，而沒有考慮到存在業主委員會自行行使物業管理權的可能性?！段飿I管理條例》規定，業主委員會只是業主大會的一個常設執行執行機構，須根據業主大會的授權，對內負責處理日常事務，對外與物業管理公司簽訂合同。

2013年5月1日施行的新修訂的《江蘇省物業管理條例》取消了“業主委員會不得從事經營活動”的禁止性規定。這也就意味著業主委員會可以和物業公司一樣從事經營行為。物業公司作為專業的公司，它的成立經過了工商登記，它的經營要接受政府有關部門的監督，它的收入必須按照規定納稅。而對于一個目前沒有合理法律地位的組織，稅務部門目前尚未出臺對業主委員會的合理征稅對象的相關征稅規定，國家稅收也就失去了這部分來源支持。若業主委員會數量繼續增加，勢必會影響整個國家的經濟調控。

四、對策及建議

1.確立業主委員會合理的法律地位

從法律上來說，我國最新的《物權法》已有規定“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?！币虼瞬还苁亲灾芜€是聘請物管職業經理人，這都在物權法規定的范圍內，為業主委員會自治的模式提供了堅實的法律基礎。

2.規范業主委員會的財務管理

業主委員會要建立物業管理的明細臺帳，定期向業主公開所有經費的收支情況，如各項收入、發生的費用、人員工資以及各種代收費用的收取與支出等，爭取廣大業主的理解和支持。有了經費的保障，企業要完善各項財務制度，規范建帳，規范各科目的收入、費用和成本的確認等。

3.稅務機關加強征收管理，規范財務核算，做到管理工作精細化

稅務機關要加強對業主委員會的政策宣傳和業務培訓，深入開展涉稅輔導，向業主委員會財務人員宣傳行業最新政策，提升財務人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提升業主委員會對稅收的遵從度。

目前，大多數業主不知道物業管理費是應稅項目，索取發票意識普遍不強。因此，在嚴格發票管理同時，積極開展稅收知識宣傳進小區的活動，積極向小區業主宣傳國家稅收政策，提高小區業主的協稅護稅和主動索取發票意識。

參考文獻：

中華人民共和國住房與城鄉建設部：業主大會和業主委員會指導規則，2009.12

作者信息：

相怡歆（1995—），女，河海大學企業管理學院，會計學， 江蘇蘇州；姜欣宜（1996—），女，河海大學企業管理學院，工商管理，江蘇鹽城；寧貝貝（1994—），女，南京財經大學會計學院，資產評估，河南沈丘。