淺析上海市房價瘋漲原因及房價調控政策

李瑩

摘 要：從2015年至2016年中國樓市進入妖魔化階段，房價上漲過快早已成為涉及政治、經濟和民生的社會熱點問題。本文以2016年初上海房價飆升現象為切入點，運用馬克思地租理論分析該市房地產價格上升原因，并給出房價調控措施方面的建議。

關鍵詞：馬克思；地租理論；上海市；房價調控

2015年，深圳樓市高歌猛進，12月深圳新房同比漲幅高達475%，二手房同比漲幅也達到了42.6%，樓市這股瘋漲的妖風從深圳刮起來后迅速傳染給了一線城市和省會城市，而2016年開年上海樓市的飆升速度更是創下了歷史新高。下文將重點運用馬克思地租理論來探討以上問題。

一、馬克思地租理論在社會主義條件下的適用性

馬克思的地租理論揭示出了地租的一般規律，雖然當時該規律的提出是基于資本主義私有制，但是依據中國的當前的具體國情，該理論在我國社會主義制度下同樣具有適用性。

馬克思在《資本論》中對資本主義地租分析的前提是：第一，土地所有權的存在?！啊瓕σ粔K土地的壟斷權，使所謂土地所有者能夠去征收貢賦，課取租稅。這種貢賦和真正的地租有一個共同點：它決定土地價格，如上所訴，土地價格無非是出租土地的資本化的收入”[1]第二，土地所有權與土地使用權的分離?！耙鍪垡患|西，唯一需要的是，它可以被獨占，并且可以讓渡?！盵2]在我國，土地所有權歸國家所有，個人只具有土地的使用權，交易讓渡的對象也是土地的使用權。第三，土地使用權商品化。第四，市場經濟?！爸挥性谏唐飞a的基礎上，地租才能作為貨幣地租發展起來，并且按照農業生產變為商品生產的程度來發展”[3]

1995年1月1日，我國頒布了市內房地產管理法案，使我國的城市土地使用權市場化擁有了可靠的法律依據，而馬克思地租理論提出的前提條件是市場經濟體制，我國實行的又是社會主義市場經濟體制，因此，可以得出結論馬克思的地租理論在我國社會主義條件下同樣具有普遍意義。

二、運用馬克思地租理論揭示上海市房價的飆升原因

房地產不變資本的主要組成部分即是土地價格，我們可以用地租理論分析其漲跌變化，按照馬克思的理論土地本身沒有價值因為它不是勞動的產物，但是土地的所有者卻能通過出租和出賣土地來定期獲得地租，這實際上是一個將獲取地租收入的權力進行轉讓的過程，根據地租理論公式，地租比上利率就是土地價格，即PL=R∕r，可見地租決定著土地的價格，[4]因此，高房價的實質就是其中所包含的高額地租。古典經濟學的地租理論存在著明顯的缺陷，馬克思是在批判和繼承的基礎上提出了新的地租理論，并重新賦予了地租理論以完整定義，他分析了三種地租形式：

（一）絕對地租

普遍來講，城市經濟發展水平的高低決定了城市地租水平的高低，所以城市絕對地租主要表現有兩個方面：一是在城市社會經濟與勞動生產率同時提升時，產業部門將最后獲得的超額利潤和平均利潤都會在最大程度上提高，同時還可通過土地要素來獲得超額利潤，在無形中平均利潤也會被拉高，地租量則自然上升；二是隨著社會和城市經濟的發展還會對有限土地需求的不斷上漲起到重要影響，高額的土地價格也會導致絕對地租量的上升。[5]

根據我國國情，我國土地統一歸國家所有，上海市政府在出讓和買賣土地的過程中就是先由政府進行用地招標，房地產開發商通過競標的方式來獲取為期70年的土地所有權，這也是全國統一的土地招、拍、掛制度，并且商品房用地還要納入地方財政收入，先由房地產開放商承擔，然后經過樓盤的銷售轉嫁到消費者身上。上海城市經濟的不斷發展對該市有限的土地資源的需求不斷上漲導致城市絕對地租的提高，也是高房價產生的首要原因。

（二）級差地租

土地資源的稀少性和差異性是構成地租的自然條件，根據形成條件的差異性，馬克思將它分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。土地質量和土地位置的不同形成級差地租Ⅰ，連續在同一地塊上進行投資但是由生產率的不同而形成的超額利潤的轉化形式即為級差地租Ⅱ。馬克思指出“凡是有地租的地方，都有級差地租。而且這種級差地租都遵循著和農業級差地租相同的規律?！?/p>

當前上海的城市化進程的加快是城市建筑用地需求不斷增長的不竭動力，即使周邊農用地地租不變，現代化建設的不斷發展也會使城市中心地段的地租上漲，也就會產生級差地租Ⅰ。另外，由于板塊功能劃分的不同和基礎設施的完善程度的不同，即使是同一地段它所產生的經濟效益也是有差別的，級差地租Ⅱ就是其產生的剩余價值的增長部分，徐匯、長寧、靜安的高房價便由此而來。

（三）壟斷地租

壟斷地租是由于現代化建設的發展和城市化進程的加快而形成的，短期來講，城市中心地段是相對固定的，使得中心建筑地段的稀缺性更加突出。因此，如果存在很多購買能力很強的消費者來爭搶中心建筑地段，該地段的的地租就會由于需求過剩、價格遭到哄抬而形成壟斷地租，這種情況恰巧在上海是經常發生的，因此馬克思指出“消費者的需求和購買能力決定了壟斷價格的產生?！?/p>

根據這一規律，房地產開發商如果獲得了城市中心地段，其只是支付了絕對地租和級差地租，在房屋的售賣過程中通過哄抬中心地段的房屋價格使得壟斷地租完全被其收入囊中。這也是徐家匯等中心區商品房價格高達八、九萬元每平，而外環房價卻只有兩萬每平的原因。

三、中國的特殊國情推動了房價的進一步上漲

（一）中國人“安居樂業”的傳統思想是國人購房熱情不減的中堅力量

“安居樂業”的觀念深入人心，在中國人看來“樂業”的前提是“安居”，只有擁有了一套屬于自己的房子才能安心“樂業”，而在北上廣深的一線城市擁有住房似乎已經成為了一個人成功與否的標志。

岳母成為中國樓市的幕后推手。在樓市，岳母的權威神圣不可侵犯，“無房免談”、“無房堅決不嫁”已經成為全國岳母的統一臺詞。她們只是想用房子來為女兒婚后的幸福加一層保障，這一點無可厚非，但是卻被精明的開發商借以鼓吹，使岳母成為房價的幕后推手。

我們再來看中國第一個諾貝爾獎獲得者莫言，在向記者談到750萬獎金的用處時，他首先說道了準備在北京買套大房子。有人提醒他說，在北京或許也買不了多大的房子。但從側面已經深刻的反應出了，在過去的一輩人里，他們的思維觀念仍然還被房子所困擾著，所以后一輩的我們必然將收到這些觀念所影響。

（二）房地產“去庫存”政策實施讓上海房價插上了飛翔的翅膀

國家實施房地產去庫存的理想選擇是降價提質，讓更多的“剛需”釋放。國家貨幣政策方面降準降息，5年期貸款利率降到4.9%；此外，首付比例下降，公積金首付調到20%，商貸調到25%，已經到達歷史上信貸政策最好時候。

國家降息降準的利好一出，帶來的結果卻是上海的房價飛上了天，特別是二手房交易市場的火爆帶來民眾的恐慌性購房和非理性購房。政府政策加上各種炒房團伙的刺激導致上海房價價格遠遠高于價值，呈現了飆升的局面。

四、運用馬克思基本原理對房價進行調控

（一）轉變傳統觀念，提倡理性消費

馬克思曾說：人們能夠“創造歷史”，就應該能夠更好地生活；但為了生活，首先就需要衣食住行以及相關應該有的一些東西。[6]這既是在唯物史觀中基本原理的經典描述，也是馬克思主義消費觀理論的出發點。加強對馬克思主義消費觀念引導，讓社會成員都能夠站在更高的角度來看問題，結合自身的實際情況進行理性消費，充分認識住房這一商品，漲跌都有其自身的必然性應避免盲目跟風。其次，房價不漲即為跌，因為社會是發展的，除了我們工資收入不斷增長外，土地的稀缺性使其價格也具有自然增長的性能。通過解決人們認識上的一些偏差，來穩定居民的情緒，構建社會和諧。第三，要加強市場風險認識教育。從改革開放到現在，市場經濟就是要去按照市場規律來辦事，只能以不去違反市場法則為前提。無論是購房的自住或是那些投資和投機，這都是市場行為。這時候就必須要加強對投資投機者的風險意識教育。

（二）增加信息透明度，防止投機行為帶來壟斷價格

購房者不斷增大的購房需求是房屋產生壟斷價格的主要原因，因此，開發商的壟斷收益是來自于購房需求的突然增大。房地產企業經常通過虛假宣傳、惡意炒作、派發傳單甚至是請名人代言的方式來造成樓市銷售火爆的假象，使真正的購房者形成了再不買房就再也買不起房買不到房的恐懼心理，于是形成恐慌性購房，使得房地產企業獲得了壟斷性的超額利潤。

我們要防止樓市惡性循環情況的發生就需要建立形成房產價格估算的預期系統，通過相關部門的網站向居民公開房產價格起伏的具體信息。

這樣，購房者就能夠在預期房價走勢的情況下，進行理性購房[7]。

（三）征收高額房產稅

上海城市化的不斷發展導致的住房需求不斷擴大與住房面積的稀缺性形成了鮮明的對比，迫使我們必須進行土地的集約使用。由此我們可以設定家庭的合理住宅面積為90平米，凡是超過90平米的住宅就將其視為高檔住宅。高檔住宅由于其本身的優勢會刺激有能力的消費者進行購買，購買需求的增加自然會導致房價的虛高產生壟斷利潤，而這將進一步刺激房地產開發商傾向于開發高檔住宅而遏制普通住宅的建設。

所以，應該對高檔住宅的房產所有者征收高額房產稅，加大其購買高檔住宅的成本，從而遏制其購買高檔住宅的需求。

分析上海市內環小區的入住情況，入住者大多數為老人，并且個別小區入住率極低，由于城區房子的壟斷價格造成了窮人住不起房，富人擁有多套房產卻無人可住現象。他們將多余房產進行出租收取租金，高額的租金收入使得富人更傾向于購買更多的房產進行盈利，因此不惜血本加大購房力度，致使樓市火爆，使開發商產生壟斷利潤。由此，政府可以對擁有多套房產的家庭征收高額房產稅，遏制其投機性購房需求。

（作者單位：上海師范大學）

參考文獻：

[1] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第705頁.

[2] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第714頁.

[3] 資本論（第3卷）[M].北京：人民出版社，2004年版，第718頁.

[4] 胡劼.淺析珠海市房價增長過快原因及房價調控政策——以馬克思地租理論為視角[J].改革與開放，2012，16：63+65.

[5] 克思恩格斯文集（第7卷）[M].北京：人民出版社，2009年版，第717頁.

[6] 馬克思恩格斯選集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1995年版，第217頁.

[7] 羅熙蘭.馬克思壟斷地租理論對房價調控指導意義研究[J].科技風，201410：204-205.