給6億城鎮居民吃顆定心丸

周兼明

近段時間，因溫州20年住宅用地年限到期，一些業主遭遇續期疑難，引發社會高度關注。盡管，溫州市國土局稱此報道屬誤讀，但對如何續期，并未給出明確說法。隨后，媒體追蹤報道發現，青島、深圳等地都有“撞限”的住宅用地。由于當年一些地方對土地使用權出讓的先行先試，才出現了20年、30年、40年等不同的住宅用地使用年限。

雖說大陸住宅用地使用權限多為70年，也有一些40、50年的，但由于對“使用權到期如何續期”一直沒有明確法規，稍有風吹草動，就引來大量城鎮居民的擔心與焦慮。統計顯示，大陸現有城鎮人口7.5億人，自有住房率高達89.68%，也就是說，城鎮住宅土地使用年限問題至少與6億多市民相關。對大多數市民來說，房產顯然屬于最主要的財產，政府如何及時妥當地處理好這個問題，確是牽一發而動全身的大事，不可不深思而慎行。

對土地使用權限如何續期，目前的法規有自相矛盾處。1995年施行、2007年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。而2007年10月施行的《中華人民共和國物權法》第一百四十九條則規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。據法學專家的解釋，所謂“自動”，因沒有規定相應條件和手續，指的就是無須申請，即可無條件續期?！段餀喾ā纷鳛樯衔环?，對《城市房地產管理法》有約束力，意味著此前法律對諸如“續期”等問題有限制或附加條件，都沒有法律效力。除非全國人大出臺新的法律解釋，規定“自動續期”含有收費內容，否則任何行政機關的收費行為，都沒有法律依據。

大陸現行的土地政策，是在計劃經濟向市場經濟的改革中陸續出臺的，經歷了從無章可循到逐步有法可依的過程，原本就有極大的探索性。每往前邁一步，都會遇到來自計劃經濟慣性思維的阻力，很多法條在訂立時，為避免爭議、平衡左右聲音，本身就擬定得比較模糊，法律與法規之間也未能做到很好的呼應與銜接，實際上是把疑難問題留給未來去解決。這種情形在教育、醫療、土地、戶籍等領域都普遍存在。改革開放近40年，已積累了大量市場經濟的經驗，對這些“摸著石頭過河”的法律法規，確實到了需要重新清理、調整與完善的時期?！段餀喾ā烦雠_后，國家也加強了對公民私有財產的保護，全國人大適時對土地續期問題作出法律解釋，才能解決民眾的糾結與困惑。

十八大之后，中央政府加快了對農村土地的確權，此舉不僅解決了農村土地的權屬糾紛，更能在城鎮化與鄉村現代化過程中有效地維護農民權益。長遠地看，對形成一個產權清晰、流轉順暢、分配合理的農村土地產權制度有重大推動作用，也有利于建設城鄉土地權益統一的市場。對進城打工的農民，土地確權不僅成了他們進城的資本，也能為他們的生存提供一份可靠的保障，等于吃下了一顆定心丸；對于留在農村的農民，因為可以依法實現土地資源流轉，有了規?；洜I、降低農業成本的可能?？梢哉f，對農村土地的確權，切切實實地增加了農民的安全感與獲得感，也為重塑城鄉資源配置的新格局，提供了新機遇。

既然，農民對宅基地和承包地的“使用權”有了永久權，按照《物權法》的規定，對城鎮居民的住宅用地的“使用權”進行確權，也就勢在必行了。否則，城鄉土地權益又陷入了一種新的二元結構標準，對數億城鎮居民顯失公平不說，還會加深城鄉土地使用權的年限鴻溝。為推動城鎮化建設，國家發改委正在制定一億人落戶的方案，著手建立一個“購租并舉”的城鎮住房體系。但現實情況是，大量農民工不愿落戶城市、尤其小城鎮，主要原因就是城鎮的住宅用地是有期限的。農民擔心一旦落戶城鎮，其鄉村利益就有可能喪失。這也是小城鎮存有大量庫存房的原因。如果全國人大與中央政府，對《物權法》的“自動續期”，明確解釋為“無條件續期”，等于一下填平了城鄉土地權益的年限鴻溝，對解除農民進城的后顧之憂、有效推動城鎮化進程，無疑大有助益。

新一屆中央政府一直強調，要“讓人民對改革有更多獲得感”。政府過去每年已有4萬億元的土地收益，通過給城鎮居民住宅用地確權，給6億多城鎮居民一顆定心丸，讓民眾切實分享改革紅利，解除民眾對“土地大限”的隱憂和焦慮，就能徹底解決城鎮土地產權模糊的問題。

無論是對農民還是對城鎮居民來說，土地的確權都屬頭等大事，也事關每個公民的切身利益，是最大的民生選項。隨著地方政府財政模式的轉型，通過土地續期“再收一次”費用的可能性越來越小。隨著樓市進入去庫存時代，拉動與刺激民眾與市場的消費將成為主要目標。與其與民爭利，不如藏富于民，對城鎮居民的住宅用地確權，無疑是讓利于民、藏富于民的重大舉措，可謂迫在眉睫，這項對國計和民生都大有益處的改革舉措，必將載入史冊。

民眾有恒產，國家偉業才有堅固的基礎。