房地產開發項目成本控制與管理

李安然

杭州綠城九龍倉置業有限公司 浙江 杭州 311200

【摘 要】主要研究房地產開發項目成本控制與管理策略，介紹了房地產開發項目成本構成和現階段房地產開發項目成本控制工作中存在的不足，并對房地產開發項目成本控制與管理方法進行了討論。

【關鍵詞】房地產；開發；成本控制

房地產開發項目有著基礎投資規模大，回報周期長、不確定性因素多、投資風險高的特點，隨著建筑市場化改革的不斷深化，房地產開發項目的利潤空間逐漸狹窄，為了獲得更好的經濟效益，有必要研究房地產開發項目的成本控制策略，通過成本控制來提高房地產開發項目的利潤水平。

一、房地產開發項目成本

（一）成本構成

房地產開發項目成本控制與管理工作的第一步是了解房地產開發項目的成本組成，這是成本控制工作的基礎。房地產開發項目成本主要以生產、銷售房地產開發產品過程中的各種花費為主，主要包括房地產開發成本、開發費用、納稅等部分，房地產項目開發總共要經過項目策劃、規劃、設計、施工、銷售等多個階段。

房地產開發經營和傳統商品開發經營之間有著很大的不同，尤其是其商品成本構成方面有著一定的特殊性。房地產項目開發成本有開發成本和經營成本兩部分，開發成本一般包括土地、工程費、基礎設施建設費用、安裝工程費、配套設施建設費用和間接費用，經營費用則主要包括銷售、管理、稅收以及行政成本。根據相關數據統計，發現我國城鎮商品房開發總成本中，房地產的開發成本在總成本中占據75%的比例，一些區域開發商獲取土地之后，開發成本就已經占到了總成本的80%。

（二）房地產開發項目成本控制中有待改進的地方

1、成本控制嚴肅性不足

房地產開發企業分項建設成本的核算難度很大，審計工作人員和會計人員水平有限，無法正確反映房地產開發過程的財務狀況，導致房地產項目開發建設過程中成本管理與控制工作長期得不到重視，財務指標縮水，財務報告不真實，不能公正客觀的反映企業財務狀況和經營成本情況。

例如很多工程成本核算依據都缺乏正式發票，無法納入成本核算，使得成本核算工作不全面，影響企業經營決策。也有一些工程實物工作量和財務賬面之間出現了較大的出入，且成本核算對象設置有較大隨意性，缺乏科學性。成本核算對象應該根據項目核算內容來確定，否則成本資料會缺乏真實性，影響企業經營決策。

2、科學性不足

有一些房地產開發企業對成本費用控制的時效性缺乏認識，在項目結束時才開始成本核算工作，這樣的成本控制工作能夠顯著提高財務合理性，但是不利于發現企業動態開發過程中暴漏出的經營管理方面的問題，尤其是長期滾動開發企業，無法將項目開發的真實成本準確反映出來，成本和收益之間比較模糊。

3、工作不全面

部分房地產開發企業將開發項目的成本費用理解為單項成本費，例如配套設施費、土地成本、規劃設計等，在實際開發過程中，往往采用在具體審核撥付時直接“砍一刀”的成本控制策略，這樣的成本控制策略雖然表面上控制住了單一項目的投資成本，但是在銷售與施工階段，卻往往發現項目在選址、規劃、定位包裝等方面存在問題，將成本管理工作弱化成了單一的成本控制，企業需要采取措施彌補初期工作不足導致的成本漏洞，而最終項目成本控制效果并不理想。

二、房地產開發項目成本控制與管理方法

（一）房地產項目開發成本控制基本原則

1、全面控制

房地產項目開發成本控制是全員、全過程的系統控制，成本費用控制不僅僅是成本管理工作人員的職責，也是全體工作人員的職責，所有工作人員都和資金消耗有關，因此企業需要動員全員參與成本控制工作，調動全體員工成本控制的積極性，對項目建設全過程進行成本控制與管理。

2、管理層重視

企業高管要加強對企業成本費用控制工作的重視程度，從領導做起，形成整個企業成本控制的良好風氣，將項目成本控制工作視作公司的核心業務來抓，深化項目開發成本控制工作深度。

3、經濟適用

成本費用控制的工作核心目標是提高房地產開發項目的綜合效益，因此房地產開發項目成本控制工作的核心目標應該是成本費用最低和服務質量最優。

（二）成本控制管理關鍵點

1、土地價格控制

政府房地產主管部門應該根據市場價格準確評估土地價格，在此基礎上給出合適的房地產用地價格。地方政府需要根據當地經濟建設實際情況，對土地進行合理規劃布局，制定一個最低合理價，同時對招標中最高價進行評估，只有在雙向價格體系下，才能夠得出一個比較客觀準確的土地成本，為房地產開發企業土地競標和施工成本控制提供參考。

2、競標策略

房地產開發企業競標階段，需要對自身資源以及后期成本進行客觀的分析，避免出現虛高競標價格，導致房地產開發成本上升。開發商在拿地之前應該對土地出讓底價、規劃條件、企業自身技術水平和經濟實力進行綜合評估，確定一個心理地價最大值，指導參與土地競標，不要盲目參與土地競標并將成本轉給購房者。

3、控制階段的間接費用

房地產開發項目間接費用主要包括開發管理費、稅費、財務費用以及一些無法預見費用，開發商通過強化內部控制、規范制度流程、編制科學合理可行的開發建設方案與營銷方案等措施能夠一定程度上控制間接費用規模。企業還要在政策允許的范圍內開展必要的稅費統籌工作，合理納稅，控制不可預見費，做好延期、漲價等突發狀況預案，采取必要的風險規避與轉移措施，控制開發成本。除了間接成本，房地產開發公司還要注意隱形失效成本的管理，如建筑材料的堆積、機械閑置、施工工具損壞和使用不當等，管理者需要重視這部分成本的管理工作，消除隱形失效成本帶來的不利影響。

結語：

房地產開發項目成本控制方法多種多樣，作為房地產開發商，需要根據自身經濟實力、技術水平和規模等實際情況選擇合適的房地產開發項目成本控制策略，從房地產項目開發的全過程著手開展成本控制工作，轉變將成本控制工作集中在施工和竣工結算審計環節的傳統觀念，才能真正有效的控制房地產開發項目成本，提高項目開發的經濟效益。

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