自住房越來越難買

曾慧娟

3.5萬元/平方米——北京至今單價最貴自住型商品房在11月2日誕生。地塊位于海淀永豐產業基地中，由中鐵競得。此前，單價最貴自住房為2.9萬元/平方米。

2013年11月，恒大御景灣開啟網申，自住房作為一種特殊的商品房首次入市。據中原地產統計，截至目前，北京已入市66個自住房項目，其中48個項目售罄，9個項目在售，8個項目待售。

在當前房價飆漲的情況下，自住房可謂剛需最后之選。但隨著自住房價格不斷上升，數量減少，自住變出租等現象發生，自住房在銷售、搖號方式上，已出現了一些改變。

價格仍有吸引力

據掛牌公告顯示，海淀永豐產業基地地塊全部用于建設公租房和自住房：包括3.6萬平方米公租房，將由海淀區政府指定機構回購，回購價格2萬元/平方米；剩下約5.5萬平方米土地全部用于建設自住房，最大套型面積90平方米，銷售限價3.5萬元/平方米（含全裝修成本），合計回款約26.45億元。

據測算，扣去土地成本，房企的整體建安、資金、管理等成本要控制在5億元以內，通過車位和地下等收益，房企未來營收幾乎只能覆蓋成本，沒有盈利空間。

這一價格也創下北京自住房銷售單價新高。此前，北京單價最貴的自住房項目是位于豐臺區花鄉白盆窯村的華潤首開花香四季，項目限價2.9萬元/平方米。

業內人士分析，該地塊位于北五環到六環之間，屬于永豐產業基地北擴范圍，整體配套不錯，亦可享受海淀的教育資源，但交通位置不佳。預計今年年底開通的地鐵16號線將彌補這一不足，該區域未來具有一定的想象空間。

目前，西北旺鎮以二手房成交為主，根據安居客11月房價走勢圖，該區二手房成交均價在8.5萬元/平方米。區域內在售新盤有萬科五礦如園，售價在9萬元/平方米；自住房項目首創悅榕匯均價為2.25萬元/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅分析，自住房價格的上調是基于普宅市場整體價格的不斷走高，而按照“低于周邊商品住房30%”的標準來看，該宗地塊35000元的限價仍然優勢巨大，并且周邊居住環境成熟，自然環境優越，因此可以預見其面市之后也將面臨激烈爭搶。

中簽率越來越低

該價格出來后，在自住房交流群里，很多人發出了“自住房也會越來越買不起”的聲音。

已經連續兩次申購失敗的裴女士告訴記者，北京市住房建設管理部門曾經表示過，自住型商品房價格不會長期“封頂”，還將遵循最初設定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機制，銷售價格將隨行就市。這就意味著周邊房價漲得越快，自住型商品房的價格也會水漲船高。

除了價格越來越高外，網申難度加大也是顯而易見的，因為自住房的供地力度和入市進度一直在下滑。

2013-2014年是自住房土地的供應高峰期，從數據看可以說是天量，分別達到了187.4萬平米、295.4萬平米，2015年52.8萬平米，而到了2016年只有6.65萬平米。

據一位李姓房地產營銷總監介紹，從銷售上說，基本每個地段好的自住房項目都引起大規模搶購，中簽率達到100：1，甚至288：1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢，甚至有的自住房最后轉為商品房進行銷售，不再對購房人群進行限制。

自住房政策出臺兩年多以來，對北京樓市的沖擊和影響是顯而易見的。

未來首次置業的剛需族，基本上只能在自住房和商住產品中做選擇。盡管住建委明確表示不會讓自住房出現斷頓的情況，但自住房越來越少、優質自住房越來越難買到也是不爭的事實。

目前，不少還未入市的自住房項目讓等待者心急如焚，網申時間變得遙遙無期。還有的自住房，從拿地之初到現在不要說上市，甚至具體消息都杳無音訊。

目前允許上市的自住房中，保利首開常營鄉自住房至今沒有上市的聲音，該地塊普通住宅樓面價約6.7萬元/平方米，配建3.6萬平米自住房，限價2.2萬元/平方米。

自住型商品房存疑

2013年，北京市住建委在《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出，推出自住房的目的是重點解決自住型、改善型購房需求。其中，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

在自住房市場供應持續下降的情況下，自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。

首先，申購程序、選房程序存在不公的情況?！侗本┦凶宰⌒蜕唐纷》夸N售管理暫行規定》第八條要求，開發企業按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房，并在選房之日5個工作日以前，在銷售現場和市住房城鄉建設委官方網站發布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。但是規定中并沒有明確區分如遞補選房是否也得遵循如上規則。今年5月份，南四環的首開華潤·花香四季就出現了當初申購的優先家庭質疑遞補選房程序不公，呼吁開發商公開選房結果。此事一度鬧得沸沸揚揚，人們對選房公開性提出質疑。

其次，自住房變出租房。距離北京市住建委發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》已過去幾年。按照意見，自住房的初衷是支持剛需，平抑房價，但在首批自住房交房后“自住”的屬性卻出現了分化。

據不完全統計，目前已經交房的自住房中，不同地段的項目表現出來的居住屬性并不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現大范圍出租以及翻倍售賣的現象，而在偏遠位置的自住房業主基本是以“自住”為主。

據了解，已交房的自住房中，金隅匯星苑一套58平米一居室，整套租金在5000-5500元/月左右。如此算下來，按照當初22000元/平方米價格購買一套58平方米一居室，總價在130萬元左右，每個月出租5500元，每年為66000元，相當于每年5%的回報率，已經遠遠大于目前北京商品房的回報率。

“如果這樣的話，自住房入市的房價雖然低于市場價30%，但出租的租金卻跟市場價一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會選擇出租，而且還會出現，投資客千方百計也要殺入自住型商品房市場，如此一來，政府有關部門的初衷就會大打折扣?！币晃环康禺a專業人士提出警告。

北京房地產業協會秘書長陳志接受記者采訪時表示，關于自住房交房后表現的種種市場反應，行業協會正在跟政府反映溝通，等調研意見統計出來后，預計自住房會有更加規范的管理。

定向銷售成趨勢

今年以來，在自住房銷售和搖號方式上，定向銷售，調整銷售次序的方式已開始試點出現。

6月中鐵西城作為當時京西最大體量自住房項目入市，共1548套房源只針對門頭溝戶籍居民和門頭溝入駐企業的員工兩類家庭優先購買。9月門頭溝四季怡園和上悅居兩項目1961套房源，再次嘗試只針對門頭溝區居民申購，約有近2萬人申報。

這一定向銷售方式最早出現在2014年下半年，海淀環保嘉苑項目明確“自住型商品住房中面向保障房輪候家庭銷售的房源不低于50%，其中海淀區經適房、限價房輪候家庭可優先購買”。

今年9月，住總萬科·TBD萬科天地，海淀首創悅容匯網申完畢，兩個項目都納入全市自住房銷售次序調整試點。

如昌平朱辛莊地鐵附近的住總萬科TBD萬科天地項目搖號及銷售次序為：第一組北京市取得經適房、限價房備案資格尚未配售家庭；第二組昌平區戶籍無房家庭；第三組北京市其他區戶籍無房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊現役軍人和現役武警家庭）；第四組其他符合限購條件的家庭。項目共有約700套房源。

首創悅容匯的搖號及銷售次序為：第一組海淀區已經取得經濟適用房、限價商品住房備案資格尚未配售家庭；第二組在海淀區北部地區園區企業工作的海淀區戶籍無房家庭（以家庭申請核驗人的資格判定）；第三組海淀區戶籍無房家庭；第四組本市其他戶籍無房家庭（包括持有有效《北京市工作居住證》的家庭及駐京部隊現役軍人和現役武警家庭）。

郭毅表示，為了平衡職住功能，可以預見未來將有更多自住房項目定向銷售。