“多條腿”走路

龔小鋒

中國漢語言文化博大精深，所謂危機，即是危險之中有機會。對于強者而言，永遠是充滿機會。在此時，不但可以逆勢增長、開辟新市場，還可通過多重資源整合，甚至收購其他中小企業，實現規?？焖僭鲩L。

加強融資

“資金開始收緊，各種信號都在出現?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，證監會以收緊房地產企業融資的方式來降杠桿，房企債券融資若長期暫停，必將導致開發商資金鏈緊張。

一些手握資金的房企此時可以說“牛氣沖天”。如碧桂園手握大量資金，而且還十分便宜。截至2016年6月30日，碧桂園的加權平均借貸成本僅為5.76%，比去年底下降了44個基點?？蓜佑玫默F金約493.9億元，同時還有約1457.8億元的銀行授信額度未使用，營運資本充裕，且受評級公司及主要金融機構認可和支持。

恒大也很重視在多渠道融資。房企在內地發債的窗口剛一打開，恒大就連續發行數百億公司債，而且利率不斷走低。雖然永續債不無爭議，但客觀來說，恒大在香港市場合法地利用了這個財務工具，而且通過高速發展化解了分析師眼中的風險。

克而瑞分析師 朱一鳴建議，基于貨幣政策的不斷變化，像今年這樣境內融資渠道寬松的局面不可能永遠持續，尤其是民企應當擴大金融版圖，關注資產管理和保險等領域，拓寬資金來源渠道。

恒大集團甚至將金融板塊視為僅次于恒大集團地產的第二大業務板塊，“以房地產為基礎，金融、互聯網為兩翼，帶動相關產業高速跨越發展”。 恒大金融板塊未來還會更大，恒大集團董事長許家印希望盡可能地收齊多數的金融牌照，主要路徑則是通過并購，像恒大人壽那樣。

恒大遷移總部到深圳，更是證明了這一點。作為改革先鋒的特區深圳，還是全球排名第九的金融中心。深圳銀行、證券、保險業機構密度、外資金融機構數量以及從業人員比例均居全國前列。

國金證券 （香港）執行董事兼投行部董事總經理黃立沖表示，深圳前海、后海大力發展總部經濟，集合了自貿區、總部基地、金融集散地，對于恒大發展地產、“互聯網+”業務大有裨益。

還有不少中小型房企也提出了金融戰略。發家于溫州的中梁地產，就已提出“地產+金融”雙輪驅動戰略，成立旗下首家資本運作子公司、私募基金管理公司——梁商資本，以私募股權投資母基金、房地產私募基金、創新互聯網金融為核心業務，并提供資產管理服務。

截至目前，中梁地產先后與浦發銀行、中國銀行、民生銀行、平安銀行等20余家金融機構建立了合作關系，意向授信額度800億元。

不過，也有知情人士指出，雖然民生銀行、中信銀行確認提供大額授權貸款額度，但這還只能算是很初級的融資，地產基金平臺目前也是象征意義大于實際效用。

錯位三四線發展

盡管在近幾年回歸一二線已經成為主流，但三四線城市歷來不缺乏成功的掘金者。去年，碧桂園在獲取一二線優質土地資源的同時，也在三四線布局，后者占到48%。今年大家都在一二線搶地王的時候，碧桂園卻拿出70%的資金布局三四線，很多人表示看不懂。

以碧桂園湖南區為例，當大部分企業扎堆長沙血拼之時，去年其在湖南懷化的項目卻賣得特別好，此前，從來沒有品牌房企進入懷化。目前，碧桂園湖南區域有33個項目，年底增加到40個，3年之內，會達到100個。

一名熟悉碧桂園的人士透露，碧桂園在長沙的項目不多，但在耒陽、常德市以及下面的縣都拿了地，總的方向是進入更多的縣，今年的目標是達到100個億的簽約額。

面對調控周期，中梁地產集團北區域公司董事長顧繼偉稱，中梁地產將布局重心放在了三四線城市，錯開與國企和央企的拿地大戰。中梁地產看好的三四線城市是有特定限制的，這些地塊均位于浙江和江蘇省的百強縣，以及一些具有旅游資源的古鎮和港灣。

從去年開始，中梁地產就將戰略版圖擴展至寧波、麗水、金華和臺州等地，2015年共拿下21宗地塊，拿地金額達93億元，預計今年拿地金額為250億元。

“如果布局全國一二線城市是開奔馳，布局三四線城市就是開寶馬mini。那么，你開5輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是有很大機會的?！敝辛旱禺a董事長楊劍曾這樣表達對長三角區域三四線城市的看好。

截至目前，中梁地產今年已在諸暨、溫州、臺州、衢州、張家港、嘉興、甪直、海寧等23個城市獲取48個項目，投資拿地超170億元。在高速擴張背后，中梁地產2021年銷售目標是1000億元，計劃躋身中國房地產前30位。

由于這類三四線城市后續可能成為長三角經濟圈中的熱點城市，且此類城市的土地價格相對較低，房企投資積極性會提高，對于財務成本壓力相對較小，成為業界普遍看好的方向。

綠城也采取了這一策略，組建了綠城小鎮集團，除了開發小鎮項目，三四線城市的項目也將被納入小鎮集團中來。這些三四線城市的項目有相當部分體量較大，在新型城鎮化的大環境下，這些大盤項目如何在小鎮建設上完成各項突破和創新，成為綠城集團掌門人宋衛平的興奮點。

根據住建部、國家發改委和財政部《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，到2020年，我國將培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。今年各省市會推出159個名額。

如綠城的農業小鎮，規劃面積是三平方公里左右，其中兩平方公里是農業，一平方公里開發建設，90%是住宅，預計售價1萬元/平方米，10%是醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等配套設施。

多元化發展

最近，房企多元化發展的動作不少。在北京，為地產業界熟知的K2地產，最近改名為石榴集團，顯示了其多元化發展的決心。

從目前該公司的發展來看，已經從單一的住宅開發轉向多元化，形成了以“地產+金融+科技”的商業模式。目前其在商業辦公地產、科技地產、孵化器以及創新業務型基金領域，都有所涉獵。

在地產業務之外，石榴集團還通過一系列的產業經營和資本運作，陸續投資了包括互聯網、智能硬件、3D打印、動力電池、先進制造、醫療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領域50多家企業。

在堅持地產開發主業的同時，龍湖也積極探索地產領域的創新業務。近期，龍湖的長租公寓品牌“冠寓”和聯合辦公品牌“一展空間”已經在各地落地，并計劃在3年以內，可以開業300處長租公寓項目和20個聯合辦公項目。

轉型動作最大的當然是萬達?！暗?016年底，萬達將不再是房地產企業，而成為綜合性企業。預計到2017年，萬達超過三分之二的收入和凈利潤將來自服務業，比原計劃提前一年實現轉型目標?！比f達集團董事長王健林此前強調。

在多個公開場合，王健林表示要萬達把計劃2017年后開業的重資產項目全部轉讓，“2018年萬達將不再有地產銷售收入”。與此同時，萬達開始將主要精力放在娛樂、體育和旅游行業并購上。

不過，也有房企調整了多元化業務，恒大就將飲品、糧油、乳業業務全部拋售。不過，這并非是恒大不進行多元化發展，只是調整了方向，將重心放在地產、金融以及互聯網等板塊。

值得一提的是，在多元化道路上，商業地產或許是規模和收益最大的一塊。此前投資商業地產的房企，如今已經迎來收獲期。除了萬達和綠地等房企，在商業地產銷售上達到幾百億元的運營水平和規模，甚至在租金收入上，達到數十億元的房企也不少。

龍湖就提到詳細的商業租金目標，其預計今年商業租金收入為20億元，明年為25億至30億元，至2020年會超過50億元，屆時將在集團收益比重中占比超過20%。

“我們今天特別慶幸國內出現百億級的商業，這個百億級我覺得它的意義要大于一千億或者兩千億級。商業地產更多的金融屬性決定它不是一個平衡期，是一個放大期?！敝屑Z大悅城地產副總裁兼北京公司總經理周鵬近日表示。

并購爆發

有人說，調控之后，對于強者而言，又是收購的好年份。

據不完全統計，近兩年來，包括上市房企在內，至少30家房企明確退出房地產行業，或將房地產業務收入占比調低于50%。其中至少15家房企計劃或已經實現徹底轉型，如上海新梅、浙江廣廈、華麗家族等，而市北高新、海泰發展等公司的房地產主營收入占比已經低于本公司營業收入的50%。

朱一鳴建議，在調控期間，房企應該更關注招拍掛和收購機會。由于部分城市的調控政策中包含了控制地價的手段，一些激進、敢于開高價的企業可能會受到影響，對于自有資金充裕的企業來說是補貨的良機。此外，調控會使得更多的中小房企加速退出行業，為大企業提供并購擴張的機會。

來自克而瑞的一份數據顯示，自2016年以來，發生在典型房企之間的整合并購較多，主要體現在：一方面，以中海、中信等國企紛紛進行整合，優化各自發展戰略，提升整體效率；另一方面融創等擴張欲望較強的房企在通過收并購項目公司，拓展市場規模。

萬科集團董事會秘書朱旭也坦言，“這次調控還可以保證財務穩健的公司未來有機會，以合理的價格獲得充沛的土地儲備，并且有機會通過并購的方式，將一些可能會退出的房地產企業進行合并和整合。

以并購作為擴充土地儲備重要手段的知名房企，以恒大和融創為最。

近日，中國恒大公告，與深深房訂立協議，后者擬以發行A股股份及支付現金的方式購買恒大地產100%股權。

牽手深深房之前，恒大先是舉牌廊坊發展，后又宣布認購占嘉凱城已發行股本總額約52.78%的股份，還斥巨資買入萬科股票。

據統計，恒大已在二級市場舉牌10多家上市公司，且多為房地產上下游關聯企業，至少包括5家房地產企業。這些并購項目在今年二季度后陸續為恒大貢獻了不菲的業績，也是最近恒大問鼎全球地產老大寶座的主要原因之一。

根據恒大披露的數據，今年1至10月，集團物業累計合約銷售金額約達人民幣3167.1億元，超越了萬科。此前，11月2日萬科披露銷售數據為，10月銷售金額489.9億元，2016年1-10月份累計銷售金額3118.9億元。

融創中國也出手頻頻，先以137.88億元購入聯想控股旗下41家公司的相關股權及債權，涉及42個物業項目的權益；緊接著融創中國通過其附屬公司聚金物業認購金科地產16.96%的股份，成為金科第二大股東。

融創此前披露的數據顯示，截止到2015年年底，融創的土地儲備中有2/3是通過收并購的方式獲取。收并購作為融創戰略上對外擴張的主要手段，操作手法已經越來越靈活、穩重。

在這些強勢的收購背后，融創也已經順利躋身千億級房企行列。根據融創近日的公告顯示，截至2016年10月底，公司實現合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%。