農村集體土地上房屋征收存在的問題與對策

顏國民

摘 要：多年來隨著經濟建設的快速發展和范圍的不斷擴大，土地房屋征收已逐步向城市周邊擴張和農村延伸，農村城市化進程也不斷加快，在此過程中除帶來蒸蒸日上的建設熱潮外，一邊是現代化機械設備施工，需要良好的施工環境，一邊是房屋征收中出現的各種各樣問題，需要處理，排除阻礙，確保建設項目進度，如何處理日益突出問題：被征收人認為補償標準低，沒有達到心里價位；征收過程處理問題不公平公正，尺度不一致；歷史遺留問題得不到解決，家族繼承人矛盾相互扯皮等等；由此引發糾紛和上訪。文章以多年工作接觸，提出解決問題的對策措施。

關鍵詞：農村集體房屋征收問題對策

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2016）33-0169-02

實行改革開放以來，經濟發展和城市建設令國人稱贊世界矚目，然而特別近十來年，伴隨著大規模的城市擴張，重點工程項目增多，區域性土地房屋征收工作不斷加大，農村集體土地上的房屋征收工作成為一道難于越躍的鴻溝，是天下第一難事。每一建設項目的第一環節土地房屋征收都要處理若干問題，很難一帆風順，久拖不決后自然引發糾紛上訪。個別“釘子戶”蠻橫無理要求難實現，出現了自傷自焚事件、與政府沖突事件、鬧訪事件等，以表達對問題處理的嚴重不滿。到底是啥原因會如此之堅難解決，執行的政策法規標準是鐵定的，然而當事人雙方無法達成協議。土地房屋征收主管部門不得不動用行政裁決，強制拆遷等手段解決。我們要依法行政、依法拆遷，合法合規處理問題。

1 農村房屋征收中存在的問題

農村房屋征收過程是一項復雜而又堅難的工作，是一項系統工程，除了政策法規宣傳、耐心思想溝通、熟練業務開展外，在與房屋所有人打交道的同時還要與家庭成員親朋好友溝通，只要有一人從中作梗，簽訂拆遷安置補償協議書就難進行下去了。但大部分被征收人是支持經濟建設，支持政府征收工作的，分析其存在問題體現在多個方面

1.1 補償標準的合理性難得到被征收人認可

國務院自從出臺《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日的《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號未提及農村集體土地上房屋征收事宜，而農村集體土地上房屋拆遷與國有土地上房屋拆遷在法規政策層面上有本質區別的，我們區域性現在對農村房屋拆遷只有參照城市房屋拆遷工作程序作法和依據地方性政策法規標準執行，同樣實行產權調換和貨幣補償雙向選擇；但農村房屋征收貨幣補償是以每平方米以安置房評估價；而城市房屋拆遷實行的產權調換和貨幣補償與農村房屋拆遷安置是不一樣的，它對安置房距離、拆遷中心位置的標準房屋評估價等有要求。

農村房屋每平方米的補償價格與當地商品房屋市場價相距很大，這成為被征收人難以接受的重要原因之一，而且周邊市場房價一直在漲，被征收人的心理價位也在不斷上升，抵觸情緒越來越高，變征收難度越來越大。

1.2 安置房房源、質量及選址不令被征收人滿意

被征收人拿到貨幣補償安置確又買不起商品房，而安置房則成了被征收人產權調換選擇的主要安置方式，被征收人自然對安置房要求就高了，因為種種原因個別安置建設質量有瑕疵，導致被征收人對安置房質量有心理擔憂，畢竟從有天有地自建房至空中樓閣的安置房有不適應，再加上自留地遠離，生活環境不便利。安置房統建房源規格大小樓層高低數量有限，選擇余地不大，被征收人總有這樣那樣的想法給他們帶來心理抵觸。

1.3 被征收人提出的問題處理未能給予令人滿意的接受

在做征收工作的過程中商談是一個重要環節，了解對方、政策掌握、方法技巧、溝通水平、被征收人總是會提出許許多多的問題，換位思考可以理解，他們是在爭取利益最大化，更有甚者超出想象提出離普要求，達不成條件便避而不談，最后成為“釘子戶”。

1.4 執行政策規定標準的一致性存在疑問

依法依規和諧拆遷是我們工作的根本，宣傳執行政策規定、做群眾思想工作，傳達的相關信息一定要異口同聲，一把尺一桿稱對外前后左右要一樣。在土地房屋征收范圍內被征收人戶主與戶主之間相互通報補償信息，比照得失，相互攀比，怨氣連天，總是認為我們的工作組人員和征收實施單位人員有存在處理問題照顧不一樣。

1.5 鎮街村居基層干部的征收工作積極性不高漲

土地房屋征收工作是天大第一難事，試想被征收人祖祖輩輩賴以生存的地方，一下子要接受征收遷移這件事是何等的難，面對的眾多被征收人問題的關鍵是他們不愿接受我們已定的相關規定、安置方案及補償標準，這給鎮街村居基層干部做思想工作增添了很大壓力，工作做得好被征收人滿意受上級表揚，若做得不好被罵或指責，倍受委屈。

2 農村房屋征收工作的對策

我們知道土地房屋征收是政府行政行為，相關法規規定已明確縣級以上人民政府是責任主體，要依法征收、和諧拆遷是首要工作，由于它涉及面廣且政策性、時限性、群眾性、綜合性強、社會影響面大，它最終目的是被征收人爭取利益最大化，而征收人則是就合理合規安置補償下爭取的是時間成本，甲乙雙方的協商達到雙方共贏。但是征收工作總不是一帆風順的，在公平公正公開一致性的前提下，只有通過各種方法手段逐步達成協議。為保障依法征收、合理補償，有力推動項目建設，從個人角度提出以下對策。

2.1 農村房屋征收與城市房屋征收在政策層面上是有本 質區別的

農村房屋征收與城市房屋征收由于土地性質的不一樣，法律法規的明確規定也是不一樣，分為集體土地上的房屋征收和國有土地上的房屋征收，但是國家、省、市先后出臺的有關法規政策也只是針對國有土地上房屋征收，而農村房屋征收的相關政策文件也只是地方性的。

2.2 農村房屋征收的政策法規應適時調整

從1991年3月22日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》，經歷2001年6月13日的修改調整，再到2011年1月21日新規《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施。國務院沒有對農村集體土地作出相應政策措施，但是集體土地上的房屋征收均是地方政府以規范性文件對集體土地房屋拆遷作出明確規定。他們的諸多條款是在總結征地拆遷制度試點工作經驗、借鑒兄弟城市較好做法及廣泛征求社會各界意見的基礎上形成的。它的適用性隨著時間跨度當地社會進步、經濟發展、人類變化、城市建設等等特別是各種物價上漲、區域房價上漲的因素造成農民生活成本上升，相應土地房屋征收政策標準的調整滯后的同時征收工作帶來了新的壓力。

在原征收政策、補償標準多年不變的情況下開展工作難度是很大的。主動方政府應綜合研究適時調整政策標準，被動方農民百姓不因為綜合物價上漲等等原因而產生抵觸情緒，不配合。

2.3 農村房屋征收的工作機制應積極明確

征收工作一靠政策的扶持二靠人員的工作三靠對象的配合。政策是根本，但是工作機制是關鍵，政策在執行的過程中全是靠人的工作，人員工作能力水平的重要還要靠工作機制的約束，讓工作人員的主動性、積極性、溝通協調能力充分發揮，筆者認為建立健全一套較為完善的征收工作機制是對依法行政、和諧征收的一手段，明確對工作人員行為、獎懲等內容。

2.4 農村房屋征收的群眾工作應扎實到位

土地房屋征收是天下第一難事，此話不為虛。作為被征收對象有很多要求，他們觀望、期待有好的政策補償，他們的心理需求可以理解，可每一個項目的征地房屋拆遷都要面對許多農民百姓，能得到他們的支持和理解是我們的期望，但許多農民百姓的期望值往往超過我們的想象，當政策標準統一不變的前提下，這就要我們的征收單位責任人和工作人員找突破口，做耐心思想宣傳工作，打“感情牌”拉近干群關系，打破誰先簽約誰先吃虧的局面，讓他們要知道政策標準自始至終不變，若有調整，大家同樣享受，給他們吃“定心丸”。群眾工作是征收工作的主要內容，好的開局能起到以一帶十的作用，只有扎實到位的工作才能博得絕大多數人的理解和支持。

2.5 農村房屋征收的補償標準應一區域一策

房屋征收的補償標準的合理性是與被征收人商談簽定補償協議書的基礎，最后的補償費用認定和安置補償協議書的達成都取決于他們的滿意。目前我們的農村集體土地上房屋征收補償還沒有完全市場化，均是在政府制定下統一標準執行，安置補償方式是產權調換或貨幣化補償。產權房屋拆一補一不補差價，安置房超過產權面積部分按安置房評估價購買。由于安置房評估價遠低于周邊商品房市場價，大部分被征收人愿意多購買安置房，而貨幣化補償的安置方式少有人選擇。不難看出補償標準低是制約房屋征收工作的阻力，建議一區域一策根據周邊商品房價格政府適當調整補償標準，讓農民百姓在房屋征收過程中嘗到經濟發展建設帶來的甜果。

2.6 農村房屋征收的行政手段應保障有力

農村房屋征收工作也會遇到難點，單從政策法規宣傳、做群眾思想工作、有一套好的人馬與被征收對象身邊周旋的工作模式已不適應，出現“釘子戶”是常有的：有無故提出非理要求補償遠大于政策性標準補償的；有不符合政策安置條件而要求給予安置的；有產權認定面積小于被拆遷房屋建筑面積的；有父輩“遺產房”下一代繼承人利益分配不均的等等。這些問題造成直接的拆遷安置補償協議書無法簽訂，一拖再拖，有的一拖就數年，嚴重影響了重點項目工程建設。行政強制措施是必要的。只有通過行政手段的裁決、強制或通過司法程序，讓“釘子戶”退步配合。

3 結 語

總而言之，農村集體土地上房屋征收工作是艱難的，沒有統一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大膽智慧，靠得是溝通協作，靠得是因地施策，不斷積極探索和總結征收工作過程中的經驗，對存在的問題大膽面對，用集體智慧破解難題，既維護國家、集體和個人利益不受損害，又讓被征收對象的權益得到保護，達到依法行政、和諧拆遷的目的。

參考文獻：

[1] 陳文坤.新形勢下農村集體土地房屋拆遷法律問題及解決對策[J].科 技信息（學術研究），2006，（10）.