一半是海水，一半是火焰

鄭海波

資產管理這個詞在金融圈不陌生，不過其含義跟用在商業地產范疇有很大區別，區別在于主體資產的不同，一個是證券化的金融資產，一個在目前來說還更多是實物資產，這就決定了管理方式的不同，對相應職責的人要求也不同。

中國當前的商業地產領域還幾乎沒有純粹的資產管理者，這是因為目前的管理者其實干的事情大多不過是物業管理、運營管理或者是投資管理，還沒達到資產管理的級別。這并不一定是人的因素，而是在過去的商業地產開發體系中，并沒有這么一個空間留給資產管理，要么是甩包袱式的物業管理委托，要么是重招商看現金流的運營管理，要么是算短期回報的投資管理，無論是散賣還是自持，都沒有一個意識去做資產管理。

那么資產管理和這些管理方式有什么不同？重點當然是管理的內容。物業管理重在維護，一個好的物業管理當然會讓物業的價值保持在一個較高的水平，也是資產管理中重要的內容，但也僅僅是基礎的部分。運營管理關注租金的實現和回收，做得好的運營管理會制定目標和提升計劃，這對商業地產的資產增值無疑有重要的幫助，這就更進了一步，好的資產管理一定要懂運營，不過還不夠。

投資管理關注的是資本投入的回收情況，當然需要關注投資過程中形成的資產狀況，不過關注的重點主要在投前和退出，中間的資產價值形成過程主要成為一種經驗預測，而非其管理范圍。比較完整的資產管理應該是根據資本的節奏有效控制資產價值形成的過程，用最恰當的方式組織資源、激勵團隊、挖掘一切可能的價值，使資產價值在預期的時間內實現預期的價值。一般來說，能做出如此要求的都是金融資本，只有在以資產證券化為退出方式的情況下才會做出如此精細化的要求，所以在過往的商業地產范疇，因為這樣的退出路徑缺失，也就不會有人被逼到如此“斤斤計較”的地步。

商業地產的資產管理有一個遞進過程，從物業管理而運營管理，再有商業管理，引申出內容管理，最后集中到資本視角，就是資產管理。這每一步遞進意味著一層的升維，物業管理更多是維護保養的概念，能讓一個資產保持好的使用狀態就是最大的成功；運營管理就加入了經營的概念，知道去開源節流，知道統籌調度，知道客戶維護，資產就有了增值空間；商業管理之前更多的適用于購物中心類，現在隨著空間界限的打破應該為更多的經營方所重視，最重要的一個理念就是基于商戶營收的管理，核心邏輯是“商戶賺錢空間才賺的到錢，整體最優才是最好”，多了一個思考維度就有本質的區別；內容管理是我們需要向互聯網學習的，一個空間就是一個線下的人流聚集點，人們為什么要來，為什么會甘心在線下消費，這是互聯網時代必須回答的問題。以上種種的努力，最終必須以資產管理的思路一以貫之，那就是你所有的付出都必須有一個清晰的增值目標，必須服從統一的目標管理，那樣才叫物有所值。

中國商業地產資產管理的情況正在發生改變。有幾個標志性的事件：萬科、萬達在商業地產與機構資本達成了小股操盤的輕資產模式；以中信金石為代表的準REITs產品正式“啟航”；互聯網金融的興起推動金融創新層出不窮，特殊的證券化機會正在顯現；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內地收購資產；以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產基金開始有意入股或組建自己的資產管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業開始整體從債權投資轉向股權投資，盯準資產并購市場。

在中國的商業地產普遍過剩，進入一片慘烈的紅海競爭時，“一半是海水，一半是火焰”，當很多商業地產開發商苦于買方市場的極度萎縮而招商成為極度難題時，一些優質的商業資產卻正在被具有資產管理能力和退出通道的資本“巧取豪奪”。去年發生的領匯25億元收購中關村歐美匯購物中心就是一個經典案例，折合每平方米4萬多的單價，對于一個大盒子商業，無論如何是個很高的套現，后面怎么解決投資回報問題，恐怕也只有領匯這種打通了資本通路、熟諳資產管理之道的機構才可以回答。

那么國內商業地產領域，誰最有可能去往資產管理方向發展？最有此心的恐怕是那些商業地產顧問、代理機構，他們一直不甘于只賣報告和做簡單中介的事，他們的獨立專業身份也適合去做獨立的資產管理人。不過現實問題是他們對自己的定位認識，如果不能擺脫乙方身份，不能獲得資本的認可去分享資產增值收益，就依然是成本中心，做得最好也不過是運營管理層面。

另外一種可能就是有意將商業地產金融化的開發商的運營管理人員，像華潤、中糧這樣的具有大投行思維的企業集團，投一個行業早已構想好未來資本市場的架構，對于其運管人員的要求也天然帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業態，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量，這也就是凱德模式的魅力。還有前文提到的，由金融機構自己投資入股或組建資產管理團隊的模式，對于一些有志于資產證券化大蛋糕的機構，做這樣的準備是為更大的戰役儲備主動權，未來也必然成為一種潮流。

為此，筆者對改進中國資產管理工作提出以下幾點建議。

第一，改善商業地產的運作和管理。

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

第二，必須探索創新的商業地產投融資機制。

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

第三，大力開發混合型的商業地產。

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

第四，加強商業地產項目的后續運營。

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

當地產行業已進入存量時代，中國的發展動力從城市化轉向都市化，以商業地產為代表的產業地產已經漸漸成為主流，從開發到開發與持有并重，再到成為資產管理人，是這個行業的必然發展趨勢，越到后面就越需要拼專業管理能力。當這個行業不再成為“風口上的豬”時，重新回到商業最基本的邏輯，真正需要用專業和努力去贏得資本的尊重，這個行業的白金時代才剛剛開始。

作者系金地集團華南區域商業管理中心總經理