舊住區節能適老一體化改造的問題及建議——基于價值鏈視角

支家駿（西安建筑科技大學，陜西 西安 710055）

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舊住區節能適老一體化改造的問題及建議——基于價值鏈視角

支家駿
（西安建筑科技大學，陜西 西安 710055）

摘要：隨著低碳經濟的加速發展的和人口老齡化問題的日益突出，我國城市舊住區的建筑節能問題與養老居所問題逐漸受到關注。本文以價值鏈理論為主線，分析了未來發展一體化服務所面臨的障礙,構建節能適老一體化改造服務的價值鏈。提出今后欲發展這一領域，應從借鑒國外成功經驗、綜合不同領域治理的思路出發，在統籌理念、完善法規體系的基礎上，支持技術革新，創新融資模式，開辟合作渠道、吸引多方參與，以期形成全新的產業鏈。

關鍵詞：舊住區；節能改造；適老改造；價值鏈；一體化

一、引言

面對未來人口結構老齡化加速的局面，我國基本建立了“以居家養老為基礎、社區為依托、機構為支撐”的養老服務體系[1]。需要自我照料和社會化服務配合的居家養老模式，其施行關鍵在于提供適老化的居住環境。目前，在我國大部分城市中老年人的居住場所均處于舊住區，無法滿足適老化居住的要求。同時，舊住區內的建筑能耗問題也十分突出，亦成為阻礙低碳居家養老發展道路上的另一大難題。巨大的供需矛盾，不僅帶來了嚴峻的挑戰，也為舊住區的適老化與節能改造的發展提供了機遇。筆者認為有必要在城市舊住區的升級改造中，通過一體化的服務方式，將居住建筑的適老改造和節能改造統一起來，既滿足了老年人的基本養老需要，又有利于環保、減少能源浪費。鑒于對舊居住建筑的適老改造和節能改造的一體化研究是一個創新性命題，缺乏系統性、前瞻性的探索，而從價值鏈視角去審視的一體化改造的內涵及其關鍵環節，對其發展至關重要。本文以價值鏈理論為視角，在構建了舊住區節能適老一體化改造的價值鏈模型的基礎上，分析存在于節能適老一體化改造的難點問題，并對今后的實現路徑提出了建議。

二、舊住區節能適老一體化改造設想的提出

1、節能改造和適老改造的可行性

縱觀現有的研究，筆者發現其分成了兩個體系進行。對于建筑節能改造，主要涉及市場性質、發展階段、激勵政策、融資模式、評價體系與政府監管等方面[2][3][4][5]。對于適老改造，其研究起步較晚，主要集中在法律環境、專業化組織發展、技術促進、投資和融資、需求影響因素等方面[6][7][8]。盡管學者曾就不同角度提出許多重要觀點和研究成果，但尚未從諸多相似性中意識到兩類改造服務存在向一體化改造發展的趨勢，如這兩種改造的對象都是既有住宅，且目標均是提升既有住宅的居住效能。

本文所設想的一體化改造，是從舊住區內老年業主為目標客戶群而衍生出的，以新型低碳的生態化生活方式為主，涵蓋了生產、流通、消費、服務等環節，有完整價值鏈的基礎設施改造活動。其包含了兩種改造所涉及的工程技術內容，指完成后既能夠滿足老年人心理需求、方便其日常生活的居所，又能達到最大限度的建筑節能的技術實踐。

從可行性的角度出發，本文提煉出一體化改造所面臨的四個難點問題。首先，政策法規有待加強。雖然我國出臺了一系列支持適老化改造和節能改造的政策法規和規劃，一定程度上反映了我國對發展節能減排和老齡事業的決心與愿景。但與發達國家相比仍存在不足，如在具體的有關建筑節能和適老改造項目的立項審批、設計施工、質量監督及管理運營等各個環節未給予明確的規定。針對一體化改造制定相應的政策指導和管理體系困難較大，在于其涉及到的相關部門較多，立法與行政部門缺乏經驗，沒有事例進行規范研究等。政策上缺乏系統性、可操作的對設計、項目評估、融資、市場培育和監管等制度的規劃，是節能適老改造服務一體化發展的制約條件。其次，需求潛力亟待釋放。如何從根本上了解居民的改造意愿，進而釋放出潛在的需求，是一體化改造亟需解決的難題。但很多地方上仍傾向于拆舊建新，從意識上并不重視現有建筑的改造。舊居住區的改造服務市場尚未得到充分、有效的開發，現有的節能或適老化改造服務，與住戶的需求之間仍存在較大差距。第三，資金來源渠道較窄。融資渠道不暢、資金來源單一、缺乏科學合理的市場機制等問題，是阻礙改造服務的一體化發展的另一大障礙。一方面，我國既有建筑的節能和適老化改造事業起步時間不久，尚處于市場形成階段。適老改造項目建設資金仍主要以城區改造專項資金的形式由財政負擔，面向廣大老年家庭適老改造服務項目的多渠道融資途徑和融資機制尚未開發和建立[7]。另一方面，從經濟性考慮，對既有建筑進行節能、適老改造所需的成本費用數額較大，投資回收期限長。節能改造的投資收益受節能效果影響較大，且適老改造的投資收益尚不明確，以上原因使得企業對改造服務項目的投資意愿不高。

2、節能適老一體化改造的應用前景

筆者認為，城市舊住區的適老化改造，無法實現類似養老地產的租售性收入，應將二者原有的價值鏈進行延伸和聯結，以持續經營產生的收益為主要收入，注重后期多元化服務帶來的利潤增加和增值效應。經營性服務主要包括老年配套設施內的醫療、基本生活(老年食堂和商業配套)、文化娛樂(老年大學)和臨終關懷等。在結合節能與適老一體化改造價值鏈的上下游資源的思路下，改造服務公司可以和社區養老服務機構合作。前期就介入整個開發過程，以項目為平臺進行集中的融資、設計、施工和維護；后期社區養老機構入駐，提供介護、介住等服務。借鑒使用合同能源管理模式，由節能服務公司與節能主體簽訂合同，客戶以減少的能源費用來支付節能項目的全部成本[9]。住戶通過能源節約效益分攤部分養老服務費用，或支付適老化改造的費用。改造企業不但可以從原有的節能改造服務中獲利，而且促進了社區養老事業的發展。未來如果能借助節能改造的或適老化改造試點項目同步進行一體化改造試驗，以試點示范帶動市場發展，將大大縮短節能、適老一體改造服務市場化和產業化的發展進程。

三、舊住區節能適老一體化改造路徑分析

1、舊住區節能適老一體化改造的價值鏈模型

一體化改造的價值鏈是指將適老化與節能改造的整個過程視為一系列相互作用的活動，并通過各個活動的相互協調作用實現最終產品的過程。從適老化與節能住宅改造管理的視角出發，其價值鏈主要由以下幾個方面構成：

（1）市場調研。市場調研能夠使決策者充分了解改造市場，掌握主體客戶群的消費意向，使方案設計及經營策略更加準確。住宅改造的市場調研也應該關注時機的選擇，為投資作出適時調整。

（2）可行性研究。主要是對項目進行技術經濟分析，對其進行財務評價及社會效益評估。此階段需考慮改造服務的市場供需狀況、建筑材料價格水平、施工方案技術水平、資金鏈保障及銀行利率。

（3）適老與節能技術方案設計。專業的設計團隊應在符合方便老年人生活的原則和節能規范的要求下，進行詳細的節能和適老化設計。規劃設計時需要綜合考慮生活區與活動區的布局、智能化水平等。

（4）施工建設及竣工驗收。該階段主要包括改造項目招投標、工程施工、竣工驗收等環節。一體化改造服務應以公開的形式選擇能夠滿足項目要求的施工隊伍，并對質量、進度及成本進行控制。當適老化與節能的主體工程和配套設施完工之后，進行竣工驗收。

（5）一體化改造模式選擇。我國現有的舊住區建筑節能改造一般由小區原有產權單位牽頭，政府、建設相關部門的既有居住建筑節能改造辦公室三方，為此項目專門組建節能改造指揮部負責實施具體工作，而適老化改造尚無可循模式。

（6）一體化改造市場推廣。市場推廣主要包括推廣渠道的選擇、推廣策略、定價策略、營銷管理等。一體化改造的主要功能是滿足老年人的居住需求以及休閑娛樂的需求，節能改造要滿足低碳環保和節約能源的需要，在進行一體化改造的市場推廣時要充分考慮消費者的特殊性。

（7）一體化改造的售后服務。一體化改造的售后服務包括物業管理及其配套服務。主要包括房屋修繕、節能設備管理、社區安保及景觀環境管理等；配套服務主要是針對適老化住宅配建的生活服務、醫療及休閑娛樂設施等。通過物業管理和配套服務可延長住宅的使用壽命，提高顧客的滿意度。

（8）人力資源管理。在一體化改造的具體運營中，人力資源管理主要是各類人才的招聘、培訓等。企業可以選擇將不擅長的業務外包，提高服務的專業化水平。

（9）技術研發。技術研發工作在整個一體化改造價值鏈中起著重要作用，它貫穿于設計、建設、運營與管理的全過程。

依據價值鏈理論，根據上述舊住區節能適老一體化改造的價值鏈的構成及其自身特點，本文將舊住區節能適老一體化改造的價值活動歸類為以下五個方面：

（1）投資決策活動，其主要涉及的價值活動為市場調研與可行性研究。

（2）前期準備活動，對住宅進行適老化與節能改造運營的實施做充分的準備，如項目的選址以及規劃設計。

（3）工程建設活動，主要是對住宅的適老化改建和節能改建及之后的驗收工作。

（4）市場營銷活動，一體化改造必須要依靠獨特的運營模式及市場推廣，將其服務產品傳遞給顧客。

（5）售后服務，由于售后服務包括物業管理以及老年群體的養老、介護等其他服務，故將其單獨歸為一類。

節能適老一體化改造的價值鏈是由基本活動與輔助活動共同作用的結果。上述五類是節能適老一體化改造項目價值鏈的基本活動，而采購活動、人力資源管理與其他價值活動，共同構成了該價值鏈的輔助活動。

2、節能與適老化一體化改造的實現路徑

從前文的分析來看，一體化改造服務的業態復合性和管理復雜性特征顯著。因此，針對其實現路徑上的方法必須能產生充分增長的、比原有的更有優勢的價值鏈。本文提出以下建議：

（1）借鑒先進經驗，引導各方參與。發達國家城市中老舊建筑較多，經過數年的摸索實踐，已經發展出符合各自國情的建筑改造模式，視野上已經從個別的建筑單體升級到周圍環境、整個區域，對住區改造的途徑與資金來源、參與組織、人才培養等方面建立了完善的支撐體系[10]。筆者認為我國今后一體化改造服務市場的健全發展，可借鑒英國“伙伴組織”的經驗，政府、企業和民間組織組成三方協同的“合作伙伴”，并建立一套完善的與之相應的參與、協調機制。從價值鏈具體分析，參與方共六部分，分別是業主，舊住區內的老舊住宅業主是價值鏈的核心，整個改造服務價值創造的出發點；改造服務機構，一體化改造相關服務的提供企業等；政府機構，是一體化改造事業發展不可缺少的有力因素，主要是法規政策等的支持，是改造事業的組織者和協調者；民間組織，具有非營利性的、不同于政府與市場組織的、具有提供公共服務的特定使命與目標的社會組織[11]，扮演與其他組織相互聯系、配合的角色，彌補參與各方之間因信息不對稱所造成的協作不暢，是整合資源以及服務最佳的傳遞者和共同的價值創造者；服務內容，找出針對性的根據不同顧客定位的服務，使一體化改造所提供的服務有別于普通的適老或節能改造；信息分析，搜集業主對于居住環境的各項需求，并且根據搜集的信息進行分析，對服務質量進行不斷地改善。只有通過多渠道的監管、協調和參與機制的建立，充分利用社會資源和發揮專業團隊的力量，各方發揮自己的特長和優勢，才能推動舊住區的節能適老改造服務的一體化發展。

（2）技術為先，帶動系統化平臺革新。舊住區的節能適老改造需要對原有建筑進行重構，相比原先的單獨改造，一體化工程的設計施工技術更為復雜。其研發和設計是對建筑材料科學、人機工程學、生態學等的綜合運用，是為居住者提供舒適健康、低碳環保的居住環境的系統工程。雖然現有的節能改造中使用的能耗模擬軟件，如PKPM、DeST-h等對建筑改造后的能耗狀況進行測算，能對各種改造方案進行評價。但是其功能過于單一，在參與設計環節的深度不足。建筑信息模型（BIM）以其信息化、數字化的方式實現了企業原有業務流程的重新整合，使得當今建筑領域從設計到施工發生了深遠變革。一體化改造依托BIM這個溝通建筑物設計、建造、使用各參與方的信息協同平臺[12]，參數化數據庫和分析軟件工具貫穿建筑全生命期過程的管理，可對系統上各個專業化的系統進行有效鏈接，如能源系統(新能源與可再生能源的利用)、水回用系統、供熱系統、綠化系統、廢棄物管理與處置系統、游憩系統和綠色建材系統等，使內部或外部的專業技術團隊之間搭建了隨時可以溝通的橋梁，免去了以往改造項目不能直觀和動態的效果反映。隨著市場對BIM技術的廣泛采用，價值鏈的上下游環節將會不斷整合，為改造服務更深層次的系統化管理平臺革新新提供了無限可能。

（3）統籌思路，完善治理體系。城市舊住區的改造，廣義上看屬于城市改造的一部分。其關聯面巨大而影響其因素繁多，包括環境保護、城市能源消費的結構，居住區長期形成的空間分異、城市未來發展規劃等。對于城市管理部門，在試點節能改造和適老改造時，可以采用最佳管理措施（BMPs）的思路全盤考量本地區的舊住區改造計劃。BMPs方法起初在國外用來控制地域范圍大、治理具有復雜性的非典源類污染，而采用的各種具有特定設計標準和操作系數的設施或操作程序工程或非工程措施。而BMPs方法的工程措施主要依靠工程設施來控制各項節能或適老指標，如通過減少節能措施抵消安裝電梯帶來的能耗增加等；非工程措施是指用管理措施來達到控制目的，對于建筑節能方面，如對居民用電采用階梯電價、用暖采用分戶計量，處罰使用燃煤鍋爐的小區等；對適老改造方面，如對沒有達到適老化要求的社區，采取征收一定社會改造基金，用于補貼正在進行改造的社區。在對可選項目進行決策時，城市管理者可結合管理決策支持系統（SUSTAIN），對各種BMPs治理項目的選址和布局進行優化模擬，有利于決策者在城市節能減排控制目標下達到經濟與社會效益最大化。

四、結語

隨著我國以房地產為引導的城市開發向著綜合性的、可持續的城市經營轉變，城市舊住區節能適老改造一體化服務的價值空間逐漸凸顯，傳統的改造服務體系已經不能適應市場日益增長的需求，其價值鏈上新的增長點亟需開發，一個綜合節能適老改造于一身的新型產業必將形成。本文認為，推動節能適老一體化改造服務的有序發展，應主要集中于以下幾個方面：首先，建立和完善科學的法律規范，使一體化的改造服務事業有規可循。其次，建筑行業內部應盡快出臺結合兩種改造的指導性設計規范和技術標準，以加速新技術轉化為產能。第三，改造服務企業必須以高效整合價值鏈為理念，以產品服務為基礎、客戶價值和企業利潤為驅動，對價值鏈進行拓寬與升級。第四，制定激勵產業化形成的經濟政策，如項目投融資模式的創新，借助市場的力量，發揮其對資源配置的決定作用，以追求社會利益與商業價值的平衡。

參考文獻

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（責任編輯：梁 蒙）