還原住房本來屬性是平穩健康發展根本

文/瑞紅

還原住房本來屬性是平穩健康發展根本

文/瑞紅

在3月5日全國人大第十二屆五次會議上，對于2017年房地產市場平穩健康發展這一問題，李克強總理在政府工作報告中指出，今年仍將因城施策去庫存。目前，三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求，要堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

加強房地產市場分類調控仍是重點

政府工作報告指出，要加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。目前，全國城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。2017年要完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在“住有所居”中創造新生活。

政府工作報告對2017年經濟工作的要求可以用八個字來概括：穩中求進，防控風險。在房地產市場調控方面傳遞的信息也是“穩”字當先。顯然，防控風險已經成為當前樓市的首要任務?！胺€”和“風險”這兩個關鍵詞在今年的政府工作報告中出現的頻次很高，在對2017年工作的總體部署中5次提到了“穩”：穩中求進工作總基調，宏觀政策要穩，做好穩增長等各項工作，保持經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。

當然，在強調住房居住定位的基礎上，還應當認識其準公共產品屬性，將住房市場治理作為保障和改善民生的一項重點工作來抓。因為，住房的特殊屬性，決定了它對不同群體將產生迥然不同的影響。對于高收入群體而言，只要認為房子能夠保值增值，房價低會買，房價高也會買。而對于中低收入群體，一旦房價被炒高，就只有“望房興嘆”了?！皳碛幸惶鬃》俊币呀洺蔀槎鄶等松畹某林貕毫?。

所以說，如何確保中央經濟工作會議提出的任務得到有效落實，這已經成為中央及地方政府高度重視的問題。筆者認為，對于地方政府而言，為保持房地產市場的健康穩定，首先在認識上要明確住房既是商品，又具有準公共產品屬性。住房不是一般性商品，而是人民群眾居住權的體現，也是生存和發展的必需品。目前，許多國家都將住房視為準公共產品。因此，在強調住房居住定位的基礎上，還應當認識其準公共產品屬性，將住房市場治理作為保障和改善民生的一項重點工作來抓。

保持市場穩定乃是當前樓市首要任務

政府工作報告指出，2017年要堅持穩中求進的工作總基調，堅持宏觀政策要穩、產業政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，全面做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險等各項工作，今年要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。李克強總理強調，在“穩”的前提下要勇于進取，深入推進改革，加快結構調整，敢于啃“硬骨頭”，努力在關鍵領域取得新進展。

“穩”的目的就是要“防風險”，防控風險則是確保大局穩定的前提。經濟運行要穩，樓市必須先穩，因為樓市是中國經濟的重要基石，房地產業是最大的支柱產業。俗話說，“基礎不牢，地動山搖”，如果樓市不穩，房地產業大起大落，經濟必然受其影響而出現波動，穩中求進就會成為空中樓閣。所以，保持市場穩定、防控風險乃是當前樓市的首要任務。

其實，要實現“居者有其屋”，就必須保持住房市場穩定。而基于準公共產品的基本屬性這一關鍵因素，我國住房市場治理必須立足于兩大目標：一是適應人民群眾住房需求，讓大家都能合理擁有住房；二是切實維護住房市場秩序，避免因非理性、投資性甚至投機性買房，破壞住房市場的正常供求關系。

在具體實施措施上，應建立有效的調控體系：一是?；?。對于滿足基本需求的購房，給予金融、稅收等優惠保障政策。二是控多占。對于超出基本需求的購房，采取提高首付比例、貸款利率、交易稅率及開征房產稅等手段予以抑制。三是減空置。對于閑置的住房，鼓勵其面向社會出租，對于空置的住房，征收空置稅，減少資源浪費。四是抑投資。對于投資性購房，通過收取交易稅、所得稅予以抑制。五是打投機。對于投機性購房，通過大幅度提高交易稅率予以打擊。

在住房保障上，要進一步完善法律制度，形成切實可行的長效機制。鑒于住房的特殊性、市場的復雜性、利益的重要性，單靠“零打碎敲”的行政手段，是無法從根本上解決房價調控難題的，所以迫切需要完善以下基礎性法律制度：一是通過不動產登記改革，加快建立全國統一住房數據庫，搞清楚“誰有多少房子”、“空置了多少房子”等問題；二是深化財稅改革，重點完善住房持有環節的稅收制度設計；三是加快建立公民個人收入賬戶制度，對包括房產在內的公民個人資產實現有效監管，為實現房地產稅征收奠定基礎；四是修訂和完善繼承法等法律法規，開征贈與稅、遺產稅等，完善公民個人和家庭財產管理制度，引導合理、有序的住房消費。

通過調整和優化實現樓市動態均衡

“兩會”對房地產業定調如何，關系到未來房地產行業的發展方向和企業的布局與策略。關于房地產業的定調，2月28日習近平總書記在中央財經領導小組會議上強調，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產市場穩定，要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡。

習近平總書記的講話中有幾個關鍵詞：一是“長效機制”；二是“長短結合”；三是“中長期供給”；四是“動態均衡”。這是真正的市場化供給側改革的思路，從中可以看到，短期化“限”字打頭的政策組合正在讓位于對長效機制的追求，以供應來保持房地產市場“動態均衡”的供應端調控成了政策重點。在這種思路下，把控房地產市場最關鍵的“錢”和“地”的供給側的兩大主管部門，都提出了精細化的“分類調控”思路。

銀監會主席郭樹清表示，“既不愿看到巨大泡沫，也不愿看到巨大波動和下降”。由此可以預期，在個人房貸和開發貸方面，中央將會根據市場的波動，在量上進行動態的調整，既不會大水漫灌，也不會因資金供應的短缺而導致房地產市場價格斷崖式下跌。因此，在“分類調控”的思路之下，根據不同城市不同的市場狀況，各地購房首付和利率的差別將會進一步拉開。

國土資源部的“分類調控”提出：對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，提高住宅用地比例；去庫存壓力大的城市則減少和暫停住宅用地供應。同時，將在未來一段時間內進一步落實“人地掛鉤”機制，這無疑是“精準供地”的供給側改革的一個突破性思路。在這種動態平衡的機制下，土地供應也將進一步與城市人口和經濟地位相適應，有望逐漸破解土地和房地產市場旱澇不均的難題，市場的波動也會因此逐漸被熨平。

國土資源部部長姜大明表示，今后將探索房地產多元化供地機制，鼓勵原國有建設用地使用單位依法轉讓土地用于住房開發建設，允許企事業單位利用自有土地建設政策性住房。這一改革舉措，對于緩解一線城市土地供應緊張的局面將起到積極作用。在土地供應和貨幣閘門方面，利用“中長期供給”和“動態均衡”的思維，控制住這兩個重要關口，房地產市場的穩定就不難實現，房地產企業對未來市場和政策走向也會有穩定的預期?；诖?，我們期待“兩會”確定的房地產市場調控政策思路，能夠進一步引導房地產市場回歸健康發展的軌道。