房地產企業稅收籌劃的風險與防范措施

王煒

摘 要：房地產行業近幾十年來發展十分迅速，對房地產行業進行規范化管理變得越來越重要，尤其在稅收籌劃方面，更是重中之重。本文首先分析房地產行業稅收籌劃的各種風險，例如法律風險、政策風險、財務風險等，然后對房地產行業稅收籌劃的問題進行分析，并提出解決辦法。

關鍵詞：風險與防范 稅收籌劃 房地產企業

一、房地產企業稅收籌劃存在的風險

1.房地產企業稅收籌劃的法律風險。房地產企業稅收籌劃面臨著法律風險。企業對稅收法律的解讀會出現偏差，這就可能企業的稅收籌劃方案打著法律的擦邊球，出現偷稅等違法現象?；蛘?，企業規劃出了合法的稅收籌劃方案，卻無法在現實中執行，不具有可操作性，從而淪為紙上談兵。房地產行業的稅收籌劃目前引入我國的時間還太短，發展還很不成熟，我國在這方面的稅收法律還很不完善，在一些細節的規定上還有很大的操作空間，一些企業便可以利用我國現有的法律漏洞在規定的法律的邊緣進行一些適當的操作，與法律打擦邊球，從而謀求更高的利潤。房地產企業在這種漏洞的吸引下很有可能在在稅收籌劃過程中利用這些法律中的漏洞來進行偷稅漏稅行為，從而又會增加房地產行業稅收籌劃的違法風險。我國房地產行業的稅收籌劃方案必須具備一定的合法性，而且必須經過我國的稅務部門的確認才能夠順利開展，這就會導致一些問題。例如，一些房地產企業在對我國的現有稅法進行解讀的時候與稅務部門的理解有一定的偏差，因而在具體執法方面跟企業的做法存在一定的差異，導致企業的一些行為被判定為違規。這就會導致房地產企業稅收籌劃產生一定的風險。而且，即使一些企業只是進行自己理解下的合法的稅收籌劃活動，這些在他們看來是合法的稅收籌劃行為，也很有可能因為企業自身對稅收政策理解的偏差造成失誤，從而引起一些企業的稅收籌劃方案沒有辦法通過稅務部門的審核，從而無法得到實際執行。于是企業的稅收籌劃方案策劃的再完美也沒有意義，變成一紙空文，更甚至一些企業的方案還會被稅務部門認定為時偷稅、逃稅的行為，從而不僅得不到想要的稅收利益，反過來還會加重房地產企業本身的經營成本和稅收成本，房地產企業反而會得不償失，丟失本來的利益。

2.房地產企業稅收籌劃的政策風險。房地產企業對國家政策的敏感程度很高，受政策影響比較大，一部分原因是因為房地產業在我國的國民經濟中占據著很大的地位，決定我國國民經濟的走向。但是由于我國市場經濟體制到現在為止還不成熟，在當地產行業方面的法律法規還很不完善，相關的法律法規少，規章制度和稅收規范性文件較多，但是起不到太好的規范作用，不能替代法律的地位，還會導致稅收政策的透明度降低。但是我國目前已經意識到了這一問題，并在想辦法進行解決，加快房地產行業的政策制定?，F有的許多政策也在隨著我國房地產行業的實際情況不斷地發生變動，如今的政府稅收政策不定期性較大，時效性相對較短，這也對房地產企業的稅收籌劃產生很大的影響，給稅收籌劃帶來很大的風險。對房地產企業來說，由于不同時間的國家政策很容易發生變化，從而使企業之前的籌劃政策與當前政策不符，失去原有的效用，甚至還會導致與法律相違背的后果。

3.房地產企業稅收籌劃的財務風險。房地產企業一般都需要巨額的資金進行房屋建設，屬于資金密集行業，如果沒有巨額的資金作為建筑的條件，就很容易會導致房地產企業帶來巨大的財務風險。如果建筑過程中資金鏈的任何一個環節出現問題，都會給企業帶來巨大的損失。因此，房地產企業必須要注意稅收籌劃中的財務風險，保證資金供應在充足的范圍內。目前房地產企業建筑工程的資金一般都不是自己的本金，而是通過抵押在建的工程項目的方式向銀行借款，企業借入的金額越大，那么雖然在一定程度上企業稅收籌劃的空間也就越大，也就越可能獲取高額的稅收籌劃利益，但是從另一方面來看，企業的財務風險也就增大。

二、我國房地產企業稅收籌劃的風險的產生原因

房地產行業要進行稅收籌劃，首先必須弄清楚預先籌劃和項目執行中的不確定性之間的關系。項目執行過程中具有很大的不可預測性，這是房地產企業進行稅收籌劃時主要的風險所在。本文將這些原因具體劃分為以下幾個方面。在我國目前的稅收法律中，很多法律條文的規定都比較籠統，沒有對房地產行業的細節進行規定，這就導致稅務部門對法律條文的理解和房地產企業對法律條文的理解存在較大的差異，兩者之間的權責關系也不是完全對等的，房地產企業與國家的稅務部門相比，天然就處于劣勢的地位，只能根據稅務部門的要求和規定來進行操作。這樣的情況下，稅務部門就更容易掌握一些企業所不知道的稅法信息，國家一旦發布一些新的法律條文和政策法規，那么對于新的政策和法律條文的理解上肯定是稅務部門比房地產企業的理解更加深刻，更加符合法律本意。房地產企業在對于這些法律信息的獲得時間上和理解的準確性上也都滯后于國家稅務部門。這些都會導致企業的風險。

三、房地產企業稅收籌劃風險的防范策略

要想對房地產企業的稅收籌劃進行風險的有效管理，企業首先要在制定稅收籌劃時，仔細思考潛在的、可能產生的稅收籌劃的各種風險，想辦法建立合理有效的風險防范措施，這樣才能盡可能做到消除稅收籌劃的潛在風險。本文根據之前的稅收籌劃中的風險分別提出以下幾個措施。

1.房地產企業必須要正確認識風險。房地產企業必須正確認識稅收籌劃的風險，即法律風險，政策風險等。房地產企業在設計稅收籌劃方案時，不能盲目自信，認為不存在風險，或者風險概率低不會造成很大影響，這些觀念態度都是不可取的，因為一旦出現絲毫差錯，在房地產這種資本密集型產業可能就會引起巨大損失。因此，房地產企業必須正視潛在的風險，并且今早做好防范措施，防患于未然，以確保稅收籌劃方案的合法性及可實行性。

2.房地產企業必須確保稅收籌劃方案與稅法和政策同步。首先，必須正確理解稅法，絕不做偷稅逃稅等違法行為，不能為了獲得更大的利益而違法，因為此舉只會給企業帶來更大的損失。一個違法尤其是偷稅的企業會在民眾心中失去其公信力，其市場必然會下降。其次，必須詳細解讀政府最新政策，還要防范政策在短時間內變更，一旦有變，籌劃方案也要立即隨之更改。在充分了解最新相關法律政策之后，再列出所有可能的方案，從中尋求最優方案。房地產企業目前籌措資金主要依靠銀行借款，很容易因為資金鏈的出錯而導致風險發生，因此企業必須拓寬自己的融資渠道。企業不能僅僅只依靠向銀行貸款的方式來進行資金籌措，還要多開拓一些新的方式。一些中小的房地產企業不但缺乏資金，而且由于企業規模太小，難以向銀行借到足夠多的資金，因此更要嘗試新的籌措資金的渠道。

3.房地產企業必須建立健全會計核算制度。房地產企業要想真正實現合理、合法地進行稅收籌劃，首先必須建立健全的會計核算制度。企業必須確保會計核算制度具有真實性、準確性和合法性，一旦這些環節無法保證，就會在很大程度上降低稅收籌劃的利潤和效果。這就給我國的房地產企業提出了更高的要求。首先，房地產企業必須充分保證會計核算資料的真實性。因為只有保證房地產行業的會計核算制度完善，保證會計核算的真實性，才能為以后的稅收部門的審查創造合理的條件，保證在審查時不會因為資料的錯誤和弄虛作假而導致法律問題，給企業帶來法律風險。其次，房地產企業也需要加強自身的對于會計核算的監管工作，保證會計核算中不會出現與法律相違背的問題，避免一些不必要的法律糾紛。

四、結語

目前房地產行業在我國發展十分迅速，已經成為我國經濟發展的支柱性行業，對于房地產企業的稅收籌劃也逐漸百年的更加重要，必須對其中的各種風險進行管理。企業要提高對風險的防范意識，建立健全會計核算制度，同時對國家政策進行合理地解讀，努力拓寬融資渠道，這樣才能真正做好稅收籌劃的風險防范工作。

參考文獻：

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