蘇北地區住宅物業常見工程質量通病及防治措施分析

摘 要：隨著蘇北地區建筑業和房地產業的快速發展，住宅工程質量通病開始突顯，由于量廣面大，對工程質量的危害性大，不僅影響住戶的正常使用，給住戶生活帶來不便和煩惱，也影響行業的形象。因此，有效地預防、治理住宅工程質量通病，加強住宅工程質量管理，提高住宅工程質量水平，成了當前建筑行業的當務之急。本人結合蘇北地區的房屋住宅工程建設以及市內住宅小區普遍調查情況，從以下幾方面來談談住宅工程質量通病防治的對策和措施。

關鍵詞：蘇北； 住宅物業； 質量通??； 防治

Quality defects of residential property in Northern Jiangsu common engineering analysis and prevention measures

Zhou Fu-cai

（ Greenland Real Estate Group Xuzhou Estate Co.， Ltd. Xuzhou，221000，China ）

Abstract： With the rapid development of the construction industry and the real estate industry in northern Jiangsu area， residential construction quality common problem began to highlight the wide surface of the dangers of the quality of the project， not only affects the normal use of the household to household life bring inconvenienceand troubles， but also affect the image of the industry. Therefore， effective prevention， governance residential project quality common problem to strengthen residential project quality management， improve the quality of residential projects， has become the top priority of the current construction industry. I combined the Northern Area housing residential construction projects as well as the city's residential district general investigation， countermeasures and measures quality defects of prevention and control of residential projects to talk about the following aspects.

Key words： northern Jiangsu； residential property； the quality common problem； prevention

近年來蘇北地區的城市建設得到迅速發展，房地產住宅物業建設工程規模迅速放大，和其他工程相比，其質量本身具有影響因素多、質量波動大、質量變異大、質量隱蔽性和終檢局限大的特點。在施工過程中，各個環節都存在著影響質量的因素，如施工時材料的質量差異、施工工藝的改變、天氣環境的變化等，都會產生質量變異，造成質量事故。因而，分析房地產住宅物業項目質量控制因素，把握房地產住宅物業項目質量控制方法，對加強工程質量管理，提高工程質量水平極其重要。

筆者長年從事蘇北地區房地產住宅物業房地產住宅建設項目建設管理工作，希望以此為基礎，總結蘇北地區的工程質量通病問題，并提出預防措施與對策，對蘇北地區整體房地產住宅物業質量提升有一定的促進作用。

1.蘇北地區氣候條件對建筑工程施工影響

蘇北一般泛指淮海地區中部，位于東經116°22′～118°40′，北緯33°43′～34°58′，行政區域多劃分為徐州、淮陰、連云港、鹽城，該四個地級市年日平均氣溫低于5℃的日數可達97天，夏季高于日平均氣溫26℃的日數多達49天，持續時間長，冬夏相加共146天，占全年天數的40%。蘇北地區氣候特點是冬季干燥、寒冷，夏季酷熱、潮濕，極端天氣相對較少。由于氣候的先天因素，因此蘇北地區的住宅工程建設，一般以開春三月份開始施工，至11月份基本結束，周期相對穩定。

2.蘇北住宅工程質量通病的表現形式

2.1 砌筑工程類：砌體材料、砂漿強度達不到設計要求，砌體尺寸不符合設計圖紙要求，水平灰縫砂漿飽滿度不足。

2.2 鋼筋混凝土工程：鋼筋質量及混凝土強度不符合設計要求。

2.3 屋面、廁浴間、外墻、窗體存在滲漏。

2.4 樓地面工程：地面不平，倒泛水，水泥地面起砂、空裂；地面空裂，縫格不整齊、圖案不規則等。

2.5 內外墻面抺灰刷漿：存在掉粉、起皮、透底流墜、咬色等現象。

2.6 面磚嵌貼不牢固、排磚不合理，縫隙不順直。

2.7 給排水管道安裝：存在滲漏，堵塞、積水、衛生器具安裝不牢固等。

3.住宅工程質量通病形成原因分析

治理質量通病，必須分析產生質量通病的原因，一般來說，和設計、材料、施工、使用維護等有關。

3.1 設計方面

設計質量是保證工程質量的基礎。實踐證明，很多質量通病形成都和設計有關，由于設計人員未按規范設計、施工重要部位缺少詳細圖紙、選擇建筑材料不適當、缺少實際經驗等因素造成設計水平低下，形成質量通病。

3.2 材料方面

用于建筑工程的材料、構配件、設備達不到設計要求和產品的質量標準，給工程質量埋下巨大隱患。

3.3 施工方面

參與工程項目的施工管理、技術、操作人員良莠不齊，未能嚴格執行質量標準和操作規程，直接影響工程質量。

3.4 使用維護方面

用戶使用不當，私自改造、搭建拆卸的行為或是缺少科學合理的維護方案，或長期無人管理都或多或少的加重了質量通病的形成。

4.住宅工程質量通病的防治措施

為了預防和治理通病，必須對通病的成因進行具體問題具體分析，找出癥結所在。然后分步分階段有針對性的采取措施，綜合治理。一般來說，應從以下幾方面采取措施：

4.1以科研為先導。通過科研提高材料的功能和性能，使材料物理性能和使用壽命得到提高；其次通過科研產生先進的設計理念、成熟的施工技術和工藝、科學有效的管理方法和手段。所有這些都是克服質量通病的基本要素，必須大力提倡和扶持。

4.2提高設計質量。工程設計特別是建筑和結構構造設計是預防工程質量通病的基礎。應做好以下幾方面的工作：

（1）嚴格按規范進行設計。如現澆框架結構55米間距應設置伸縮縫，除非有穩妥成熟的技術質量措施（后澆帶，保溫措施等），否則不應突破；

（2）細部大樣圖不應忽缺。細部大樣圖是保證使用功能和工程質量關鍵，質量通病大都會在小地方出現。如窗框節點處理不好會出現滲漏、冷橋或裂縫；屋面細部處理不好就會出現滲水漏水等；

（3）應加強對構造方面的研究和設計。構造措施是預防質量通病的有力手段，有些質量通病通過構造措施能基本消除，如現澆板局部溫度裂縫，通過采取樓房四角板雙層雙向配筋（縮小間距），減少圈梁剛度等平面約束，增加砼柱梁保溫措施及一些施工措施，能得到基本解決。

4.3嚴把材料質量關。所有進場材料必須按規定進行檢查和復驗，杜絕不合格材料流入。必要時可對材料生產過程進行抽查，如幕墻打結構膠、商品砼的原材料及配比質量抽查等。

4.4施工工藝是關鍵。施工是產品成型的過程，是質量形成的過程。因此，為了防治質量通病，必須對施工過程和施工工藝進行重點控制，并從方案、人員、設備、工藝和環境等多方面采取措施：

（1）應編制有針對性、科學、先進、可靠的施工技術方案，并及時進行交底。方案應有針對性和可操作性，應明確質量標準和防治質量通病的措施；

（2）施工人員應進行崗位培訓，特殊工種應具有上崗證，如電焊工、防水工等。班組長應有一定的工作經驗和理論水平的人員擔任；

（3）設備質量（包括測量設備）對工程質量也有較大的影響，對設備應及時進行校核和檢修。另外應積極采用或發明一些提高工效和質量的小工具。讓設備和工具為工程質量服務；

（4）施工中采用何種方法、如何執行，對工程質量影響很大。嚴格按操作規程和工法進行施工是保證工程質量、預防質量通病的關鍵。應組織操作人員學習操作規程等施工技術，要求大家嚴格執行，并采用自檢、互檢、交接手段予以保證。施工中應隨時和圖紙及規范標準加以比較，確保符合要求，減少通病的發生。如在屋面防水卷材施工前，應觀測找平層或保溫層的含水率，必要時應采用烘干或排汽措施后方可繼續施工。否則，極易產生起泡等質量通??；

（5）環境因素對工程質量影響較大，特別是自然環境條件（如雨、冷天等），應采取一定措施進行控制和預防。如電焊時，當溫度較低時，對焊接接頭綜合性能有影響，因此，規范規定，環境溫度低于-20℃時不宜施焊，對鋼結構根據厚度不同在不同的溫度以下有不同的預熱要求；另外，在雨雪天焊接會使接頭產生淬硬組織和裂紋，因此規范規定必須有較好的遮擋措施，否則不宜焊接；

4.5質量管理是保障。質量管理和控制是保證工程質量所采取的作業技術和活動，它貫穿于質量形成的全過程、各環節。其控制按實施者不同，包括三個方面：

（1）企業內部質保體系。這是保證工程質量的關鍵。通過企業自身的運作，消除質量通病于萌芽狀態。它的特點是“全員、全面、全過程”，通過自檢、互檢、交接檢、質量員驗收來控制質量；

（2）社會監理（業主控制）。這是保證工程質量，防治質量通病的外部的、橫向的控制。有時質量通病出現是操作時的隨意性和方案中的盲目性引起的，通過監理的監督和把關，可以減少這種情況的出現，從而防止通病的產生。

（3）政府監督。這是強制性的，是政策引導和最終認可的質量控制手段。通過政府的強制監督，可以宣傳和引導參建各方增強質量意識，自覺克服質量通??；可以制訂相應的技術文件，幫助企業克服質量通??；可以運用監督手段，強制企業按標準規范執行，從而減少質量通病的出現。

住宅工程質量關系到人民群眾的切身利益，關系到社會穩定，我們必須充分認識提高住宅質量的重要性，切實提高住宅工程的質量。在住宅工程建設中，要把實現、維護、發展百姓的根本利益和合法權益，作為防治住宅工程質量通病工作的出發點和落腳點，確保、滿足使用功能和使用安全，努力減少和消除質量投訴現象。筆者相信，只要下決心從不同的角度，從不同的環節認真做好質量通病防治工作，住宅工程質量通病的防治就一定會取得新的成就。

參考文獻

[1] 王進.蘇北地區生態節能型住宅研究.工業建筑，2009.7

[2] 郝惠敏.論住宅工程施工質量控制.城市道橋與防洪，2006.1

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【文章編號】1627-6868（2017）05-0045-02

【作者簡介】周付才（1976-），四川內江人，工程師，房地產企業工程管理負責人，主要從事房地產企業工程項目管理及技術管理工作，多年從事大型房地產項目開發項目管理經驗。