“營改增”后房地產企業的稅收籌劃探討

賈繼飛

【摘 要】近年來，中國的改革開放不斷地深入，尤其是房地產行業獲得了前所未有的發展，在經濟領域進行了大刀闊斧的稅制改革，讓我過的稅收體系趨于不斷地完善，經過多地的試點取得了良好的效果，“營改增”的稅制改革也取得了很大的成效。房地產行業可以說一直都是人民群眾和投資商關注的熱門行業。1994年中國拉開了“營改增”的大幕，標志著中國對企業的稅收開始規范化，“營改增”的之所以受歡迎，因為營改增較以往減輕了我國各行各業企業的的稅收負擔，避免了對企業重復收稅的不良現象。然而由于房地產行業關系到人民群眾的住房問題，該行業具有一定的特殊性，國家對房地產行業的宏觀調控也一直在進行著，那么房地產行業的營改增方面的推進，不僅對房產企業有著很大影響，本文將著力對“營改增”后房地產企業的稅收籌劃探討。

【關鍵詞】“營改增”；房地產；企業；稅收籌劃

一、引言

我國早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整，房地產企業的納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產企業，在中國的經濟發展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產企業如何衡量利弊得失，提高企業的的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。

所以說，把房地產作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產企業在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產企業在合法納稅的前提下，又適當的減輕了房產公司的稅負承受壓力，體現了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產企業稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業的企業有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環境，提高企業對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優勢，提高企業的經濟效益。以下是是對房地產企業進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產業務人員進行“營改增”知識的普及，提高業務技能

由于國內的房地產企業尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產的內部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰不敗”，由于企業對于“營改增”的大意，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業需要提高業務人員的技能和相關知識以及業務流程，尤其是企業的財務會計人員更應該提高自己的業務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業減少一些不必要的損失。以減少企業經營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產企業必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產企業并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產也出現了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產企業的稅收籌劃管理制度在企業內部必須得到完善，房地產企業在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

萬科2013年合并資產負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產為479，205，323，490.54元，存貨占總資產比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存貨出售形成的營業收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產的收入/銷售房地產的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業收入形成的增值稅與營業稅的稅負差異計算如下：房產銷售收入*（增值稅稅率-營業稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產開發企業，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業應該與稅務機關積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業的納稅負擔，一方面和國際經濟秩序接軌，給予企業更大的優惠幅度，促進企業征收，刺激消費，有利于國民經濟的發展，可以有效的促進我國企業的利潤提高和提高中小企業的競爭力。由于一些房地產企業忙于經營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業的財務會計和管理會計一定要積極協助，相互配合，勇敢的和企業所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產企業的健康發展，提高房地產企業財務合規性。

三、結語

綜上所述，房地產企業一定要做好關于“營改增”的稅收籌劃工作。房地產企業進行增值稅納稅籌劃和企業的發展規劃同等重要，但是增值稅納稅規劃是一個動態的不斷需要調整的變化過程。在增值稅納稅籌劃的制定之中，一定要遵守稅法相關的法律，不能夠把避稅等同于逃稅漏水，一定不能夠損害國家的利益，因為稅收對于國家社會的穩定和人民的生活都有著極其重要的意義和作用，目前房地產企業在增值稅納稅籌劃方面的不足和問題，必須得到足夠的重視。

參考文獻：

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