保障性住房租購選擇研究

胡國平++韋春麗

摘要在當前保障性住房供給與需求矛盾不斷加深的背景下，研究保障對象對保障性住房的租賃或購買的需求特征及其關鍵影響因素，具有較強的必要性與現實意義。本文通過問卷調查方式獲取城市中心城區受保障對象的需求特征數據，從保障對象住房需求的視角，分析影響保障性住房租賃或購買選擇的相關因素。文中構建了Logit模型，并檢驗各因素對保障性住房租購選擇的影響關系及強度。結果顯示：①住區環境、個體特征、家庭特征、住房特征等四大類因素對保障性住房租購選擇產生顯著的影響；②住區環境中，教育資源、交通配套設施等是影響保障性住房租購選擇的關鍵指標，這些關鍵指標的改善，將會使保障對象更傾向于購買保障房而不是租賃；③個體特征中，性別與年齡對保障性住房租購選擇影響最大，相比男性、年輕人，女性、年長者更傾向于購買保障性住房而不是租賃；④家庭特征方面，人口數量多、經濟收入高等特征的家庭更愿意選擇購買保障房，但家庭人口數量的影響大于家庭經濟收入；⑤住房特征中，居住穩定性對保障性住房租購選擇影響最大，其次是保障性住房準入政策合理性、住房面積及戶型，這些因素的改善，都將提高保障對象對保障性住房做出購買的決策。因此，提供多形式、多條件的保障性住房，才能滿足不同保障對象的租賃或購買的需求。設置合理的保障性住房準入條件，構建科學合理規范的保障性住房供給標準和住房保障運行機制，才能使迫切需要租購保障房的家庭從中受益。

關鍵詞保障對象；保障性住房；住房租購選擇

中圖分類號F062.9

文獻標識碼A文章編號1002-2104（2017）07-0120-08DOI：10.12062/cpre.20170404

隨著保障制度的不斷完善，保障性住房的建設為中低收入家庭解決住房困難問題起到了積極作用。但是，供需結構失衡、貧困小區形成、受保對象放棄租賃或購買保障性住房、夾心層產生等一系列問題也進一步突顯。在以往保障性住房需求的研究中，大多學者從需求規模、供給模式及制度政策等角度出發，鮮有學者從保障對象需求角度，實證研究保障性住房的租購需求。因此，本文基于保障對象住房需求角度，以調研數據為基礎研究影響保障性住房租賃與購買選擇的關鍵因素。期望通過研究，證實個體特征、家庭特征、住房特征及住區環境等因素對保障對象在保障性住房租賃與購買的影響關系，進一步揭示保障性住房需求特征與規律。同時能使政府進一步明確政策導向，構建更科學合理規范的保障性住房供給標準，提高保障性住房的有效供給。

1文獻綜述

住房需求不僅包括住房服務需求、住房特定特征需求、租房與買房住房租購選擇需求，還包括家庭居住區位選擇需求。保障性住房是政府通過直接出資建設、收購或提供補貼等方式為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房?？梢哉f，保障性住房是政府在供給側實施住房保障的一種方式，它具有有別于商品房的特殊屬性。住房租購選擇研究始于20世紀80年代，發展至今初步形成了的理論框架。根據研究理論體系，大致可分為三個方向，Megbolugbe等[1]、Goodman[2]，Diaz[3]、Zhou[4]、Arnott[5]等基于成本費用視角的新古典經濟學理論；Lancaster等[6]、Henderson等[7]、Ioannidis等[8]基于特征價格視角的新效用理論；以及Clark等[9]在方法上的離散選擇理論等。

1.1租房租購選擇的影響因素

住房租購選擇研究視角包括：宏觀與微觀視角、主觀與客觀視角、經濟與非經濟視角、供給與需求視角及權屬選擇等多種層面。宏觀因素包括稅收政策和信貸政策、政府補助政策、住房保障等特殊政策及通貨膨脹、利率變動等方面。微觀因素包括住房特征、房價因素、家庭人口特征及其生命周期因素、收入與財富等家庭經濟特征因素及戶主心理特征因素等。

1.1.1政策因素

宏觀層面上，影響住房租購選擇的因素主要包括：稅收政策和信貸政策、政府補助政策及住房保障等特殊政策因素。Lineman等[10]認為購房者的限制政策制約居民的購房。Haran等[11]研究發現，抵押保險的限制條款降低住房需求者的購房概率。Seiko等[12]對日本租者保護法案研究發現，家庭成員少且非戶籍未結婚居民更傾向于租賃有固定租賃期限的房子。

1.1.2供給側因素

供給側對住房租購需求的影響因素主要是住房自身的特征，如面積、戶型、房齡、使用年限及區位環境等。住房面積對購房有正向影響，住房環境比較擁擠的區域住房自有率比較低。Vasanen[13]研究發現區位、房屋質量、小區物業及環境等因素直接影響住房租購選擇行為。Morrow等[14]證實公共服務設施資源情況對住房租購選擇也存在一定影響。馮皓等[15]通過經驗證據與政策含義分析了教育是購買住房的關鍵影響因素。

1.1.3需求側因素

需求側對住房租購選擇的影響因素主要有：人口統計特征、家庭特征（包括家庭人口結構、生命周期因素）、戶主心理特征及經濟因素。Clark等[9]、Morrow等[14]進一步研究發現：年齡、家庭結構等家庭人口統計特征，以及生育、結婚等個體生命周期突發事件等因素對租購選擇具有重要的影響。而性別、職業、文化程度等個體特性對住房租購選擇的影響效果，Somerville[16]、Dawkins[17]、Groot[18]、Li[19]、Carter[20]等人的研究結果則不一致。

家庭特征包括家庭人口結構、生命周期及經濟收入等因素。Clark等[9]研究發現：當個體年齡變大、結婚、形成家庭時，更傾向于自有住房，而諸如通脹、貸款利率等市場因素對住房選擇影響也較大。Mok[21]通過實證分析發現，將生命周期作為內生變量時，持久收入對住房消費影響不顯著。

戶主心理特征主要包括個人偏好及未來預期等因素。虞曉芬[22]對杭州市居民的住房租購選擇研究發現，心理歸屬感對住房租購選擇具有顯著的影響。

Henderson等[7]分析住房租購選擇的影響因素，研究表明，居民由租房者轉換成購房者最重要的影響因素是收入、財產和住房價格。Groot等[18]、Worthington[23]研究發現，當前收入因素是影響居民住房租購選擇的主要因素。

住房租購選擇模型的研究涉及多角度、多方面，研究方法也不盡相同。根據研究模型方法區分，大致包括數理模型、兩階段模型、線性概率模型、Logit模型和Probit模型。更多地，如Goodman等[2]、Zhou[4]、Li[19]、Carter[20]、虞曉芬[22]、Hernandez[24]等則主要采用Logit和Probit等離散選擇模型。

1.2保障性住房租購選擇研究

國外學者在保障性住房領域關注的重點主要是政府的保障房政策對住房需求的影響，Susin[25]、Laferrere[26]、Phang[27]、Leung等[28]指出住房優惠券、租金補貼政策等有助于家庭改善住房條件。國內學者側重研究保障性住房制度的完善。陳勁松[29]綜合分析了世界發達國家住房保障制度的經驗與不足，提出我國住房保障制度應實施救濟模式。陳淮[30]指出住房保障的目的是幫助那些在市場經濟制度下無力自行解決住房問題的群體，住房保障制度應該是包含一系列政策措施的保障體系。陳杰[31]提出了公租房“三位一體”的組織框架和運營方式，提倡政府采取先租后買的保障措施。也有部分學者如郭菂等[32]，從保障性住房特征方面對保障性住房需求因素的影響進行研究，發現保障性住房供給的空間特征與低收入群體居住空間、大規模拆遷安置等因素之間的關系，而空間布局問題主要表現在遠離就業、交通不便、服務設施差、居作分離等方面。

此外，鑒于實物保障過程中存在的諸多問題，余勁等[33]提出了貨幣補貼保障方式。但貨幣補貼效果受到補貼范圍和補貼規模的影響，兩種補貼方式在經濟適用房和廉價租賃房上的效果不同，以及兩種補貼方式在經濟適用房和廉價租賃保障性住房制度中都存在差異。郭玉坤[34]指出不能單一運用某一種補貼方式等，應該根據保障對象收入與住房情況的不同給予不同的補貼方式。

2保障性住房租購選擇模型構建

在總結以往住房租購選擇影響因素研究成果的基礎上，綜合考慮了保障對象住房需求的特性及保障性住房特征，從需求角度歸納了影響保障性住房租購選擇的主要方面，分別包括：個體特征、家庭特征、保障性住房特征及住區環境等四個部分。進而構建各類特征的指標體系，進行初步假設。最后，對比分析各類計量模型的適用性，最終構建了保障對象保障性住房租購選擇Logit模型。

2.1變量選取與假設

保障對象的住房需求屬于剛性需求；保障性住房租購選擇的可能性是在經濟及其他約束條件下，對住房剛性需求效用最大化的決策過程。保障性住房租購選擇變量的選取即要考慮一般性住房租購選擇的影響因素，同時又要考慮到保障對象的特征、保障性住房建筑特征及保障供給政策等保障性住房相關因素的特性。

2.1.1個體特征

由于不同群體之間的消費觀、價值觀及行為模式千差萬別，因此不同個體間的差異將影響其住房租購選擇。本文選擇了年齡、學歷和工作年限變量以考察保障對象的購房能力，選擇保障對象單位性質以考察福利分房制度取消后單位性質對保障對象住房選擇是否仍起決定性的作用。選取學歷水平作為控制變量，考察保障對象文化程度對保障性住房租購選擇的影響。

2.1.2家庭特征

隨著家庭人口結構、家庭經濟特征的變化，居民住房租購選擇決策也將隨之變化。借鑒以往研究成果，本文選取家庭人口總數、家庭收入變量衡量家庭特征對保障性住房租購選擇的影響。

2.1.3住房特征

保障性住房特征既包括住房面積、戶型、住房質量等建筑特征因素，也包括準入條件設置與保障性居住穩定性等住房保障制度安排等特征。

2.1.4住區環境

住區環境主要是指除了住房本身以外的交通便利性、交通成本、通勤便利性等區位屬性，教育資源、配套設施及居住環境等綜合性因素。

2.2模型選擇與設定

在變量選取與假定的基礎上，首先對比分析了三種常用的二元離散變量模型，最終構建了保障性住房租購選擇Logit模型。保障性住房租購選擇模型的被解釋變量為二元離散變量。當保障對象選擇購買保障性住房的時候，住房租購選擇的值為1，否則為0。具體模型設置如下：

其中，tenure表示被解釋變量保障性住房租購選擇；sex表示保障對象的性別，job表示保障對象的工作單位性質，workyears表示保障對象參加工作的時間，education表示保障對象的學歷，age表示保障對象的年齡，income表示家庭年收入，affordability表示家庭住房可支付能力，popul表示家庭總人口，area表示住房面積，policy表示保障準入條件設置，conwork表示上班便利性，qual表示住房質量，trafac表示交通配套設施，edufac表示教育資源配套，resista居住穩定性，sev表示小區物業，regienvi表示周邊環境。下腳標i代表被調查對象。

3模型回歸及結果分析

3.1數據來源與變量指標設定

變量指標設定基于需求側的保障性住房租購選擇影響因素實證研究需要大量微觀數據支持。美國等發達國家具有完善的可供學者使用的住房市場數據庫；因此住房租購選擇研究體系較為完善?，F階段，我國并沒有公開供研究者使用的住房微觀數據。因此，國內基于微觀層面的住房需求研究很少。本文主要使用了某市中心城區保障性住房需求調查的相關數據。根據某市保障性住房申請準入標準，保障對象是家庭年收入10萬元以下，且人均住房建筑面積不足22 m2或單身居民年收入5萬元以下且個人住房建筑面積不足16 m2的戶籍居民。有效樣本數988份。

具體變量體系主要包括：個體特征（含年齡、性別、單位性質、學歷及工作年限等因子）、家庭特征（含家庭收入、家庭人口總數）、保障性住房特征（含面積、戶型、質量、居住穩定性及準入條件設置）及住區環境（含交通配套、上班便利性、通勤方式、區位、周邊環境、教育資源配套、小區物業）等四個部分。解釋變量既含有連續變量、有序變量，也有虛擬變量。根據理論分析及實際調查結果，選取變量指標體系如表1。

3.2回歸模型的選擇

本文采用Stata13.1統計軟件，依次加入個體特征、家庭特征、住房特征及住區環境特征等各個維度的解釋變量，對比分析不同維度對模型的回歸效果。再根據模型回歸效果，選取最優回歸模型進行實證結果分析（見表2）。通過對比下面五個回歸模型發現，除了個體特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住區環境特征等維度上的解釋變量在一定程度上顯著影響了保障對象的保障性住房租購選擇。但單一維度回歸模型在模型的整體擬合效果與預測準確性都不及模型5。說明全部加入個體特征以外，家庭特征、保障性住房特征及住區環境特征等維度上的指標體系能更好地解釋保障對象租賃或購買保障性住房的選擇過程。因此，本文最終選擇模型5進行保障性住房租購選擇影響因素實證結果分析。

3.3回歸結果分析

模型設定檢驗及擬合優度檢驗結果表明，模型設定合理且整體擬合效果較好。進一步地對回歸結果進行分析，

結果顯示，除了學歷水平、住房質量、上班便利性、周邊環境及小區物業等變量的系數不顯著外，其余系數前的符號都具有實際意義并在5%的顯著性水平下。

從影響方向上看，與保障性住房租購選擇存在顯著正向關系的解釋變量有：年齡、性別、工作年限、家庭人口總數、家庭年收入、保障性住房戶型、面積、居住穩定性、教育資源、交通配套資源等。住房可支付能力及保障性住房政策合理性與保障性住房租購選擇則負相關。

（1）個體特征維度上，年齡（age）的回歸系數為0.460，P值為0.000，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響效果。即年齡越大，保障對象越可能購買保障性住房。性別（sex）的回歸系數為0.687，P值為0.000，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響。即女性購買保障性住房的可能性大于男性。工作年限中，參加工作在3年及3年以

內（workyears1）的回歸系數為1.435，P值為0.013，在0.05

的顯著性水平下與保障性住房租購選擇正相關；參加工作超過3年（workyears2）的回歸系數為0.774，P值為0.064，在0.1的顯著性水平下與保障性住房租購選擇正相關。相對于無業者而言，與用人單位簽訂工作時間長、具有持久收入的保障對象越可能購買保障房。此外，其中相對于

失業者，在政府企事業單位工作（job1），在一般職員與自由職業（job2）的保障對象租賃保障性住房的可能性更大。其回歸系數分別為-1.153、-0.803。

學歷水平（education）對保障性住房租購選擇并無顯著影響。其原因可能是：一方面，保障對象學歷水平在高中以下居多，高中學歷的子樣本與初中以下的子樣本沒有顯著差異；另一方面，大學學歷以上保障對象大多為剛畢業大學生，其經濟收入水平低，租賃保障房則是其最佳選擇。

（2）家庭特征維度上，家庭人口數（popul）的回歸系數為0.792，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響。即家庭人口總數越多，購買保障性住房的可能性越大。家庭年收入（income）的回歸系數是0.430，在0.01的顯著性統計水平下與保障性住房租購選擇顯著正相關；即家庭年收入越高，保障對象越可能購買保障性住房。住房可支付能力（affordability）的回歸系數為-0.173，在0.05的顯著性統計水平下，對保障性住房租購選擇有顯著負向影響效果。分析其原因是，住房可支付能力不僅包含了家庭經濟收入因素，也包含有住房價格因素。

（3）住房特征維度上，居住穩定性（resista）的回歸系數為0.722，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響；即居住穩定性越好，保障對象越可能購買保障性住房。保障性住房準入條件設置合理性（policy）的回歸系數為-0.575，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著負向影響；即保障性住房準入條件設置越合理，保障對象租賃保障性住房的可能性越大。保障性住房建筑面積（area）的回歸系數是0.330，在0.01的顯著性統計水平下與保障性住房租購選擇顯著正相關；即保障性住房面積越大，保障對象購買保障性住房的可能性越大。分析其原因可能是，一般保障性住房建筑面積具有嚴格限制，住房面積是反映住房舒適度的一個重要指標。選擇較大面積住房的保障對象對居住的舒適度有更高的要求，更可能購買保障性住房。戶型（layout）的回歸系數為0.234，在0.05的顯著性水平下與保障性住房租購選擇顯著正相關；即戶型越大，保障對象越可能購買保障性住房。住房戶型是反映住房舒適度的重要指標之一。選擇較大戶型住房的保障對象對居住的舒適性要求更高，更可能購買保障性住房。

（4）住區環境維度上，教育資源配套指標（edufac）的回歸系數為0.978，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響；即越重視教育資源，購買保障性住房的可能性越大。交通配套資源（traffac）的回歸系數為0.698，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響；即保障對象越重視交通配套資源，越可能購買保障性住房。

3.4租購選擇優勢比分析

由上述回歸結果可以發現，Logit模型估計結果的系數是指數系數。根據模型回歸結果可以判斷解釋變量對保障性住房租購選擇的影響方向。優勢比可以進一步研究某事件在一個群體內發生概率與不發生概率之間的比值（見表3）。根據優勢比結果可以得出如下結論。

（1）個體特征中，女性購買保障性住房的概率是男性的1.99倍。年長者更傾向于購買保障性住房，其購買保

障性住房的概率是低齡者的1.58倍。工作年限在3年及3年以內者的保障對象購買保障性住房的概率是失業者的4.19倍。工作年限超過3年的保障對象購買保障性住房的概率是失業者的2.17倍。在政府機關企事業單位工作的保障對象購買保障性住房的概率是失業者的0.31倍。工作性質為一般員工、自由職業者及個體經營的保障對象購買保障性住房的概率是失業者的0.45倍。

（2）家庭特征中，家庭人數超過平均水平的家庭，購買保障性住房的概率是家庭人數少的家庭的2.21倍。家庭年收入高的家庭，購買保障性住房的概率是家庭年收入低的家庭的1.54倍。

（3）保障性住房特征中，居住穩定的保障對象更可能

購買保障性住房，其購買保障房的概率是居住不穩定的保障對象的2.06倍。追求住房面積大的保障對象購買保障性住房的概率是小面積需求對象的1.39倍。從戶型上看，追求套三的保障對象購買保障性住房的概率是套一需求對象的1.26倍。保障性政策合理性提高，租賃保障性住房的可能性更大，評價保障性住房政策準入條件合理的保障對象購買保障性住房的概率是認為政策準入條件不合理的保障對象的0.56倍。

（4）住區環境特征中，重視教育資源的保障對象購買保障性住房的概率是不重視教育資源的保障對象的2.66倍。重視交通配套的保障對象購買保障性住房的概率是不重視的保障對象的2.00倍。

4結論與建議

4.1結論

通過研究，主要得出了如下結論：

（1）從整體上看，個體特征、家庭特征、保障性住房特征及住區環境等因素對保障性住房租購選擇均具有顯著影響。住區環境是影響保障性住房租購選擇的關鍵因素；其次是個體特征、家庭特征。保障性住房特征對保障性住房租購選擇影響最弱。從細分指標看，年齡、性別、家庭人口總數、家庭年收入、保障性住房戶型、面積、居住穩定性、通勤方式、教育資源、交通配套資源等對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響效果。工作年限、住房可支付能力及保障性住房準入政策合理性評價對保障性住房租購選擇顯著負向影響。其中，教育資源、家庭人口總數、交通配套是保障性住房租購選擇的關鍵影響指標。

（2）住區環境特征中，教育資源、交通配套設施是影響保障性住房租購選擇的關鍵指標。教育資源配套的回歸系數為0.978，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響。重視教育資源的保障對象購買保障性住房的概率是不重視的2.66倍。交通配套設施指標的回歸系數為0.698，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響。重視交通配套的保障對象購買保障性住房的可能性是不重視的2.00倍。

（3）個體特征中，性別與年齡對保障性住房租購選擇影響效果最大。女性較男性更可能購買保障性住房，女性購買保障性住房的概率是男性的1.99倍。隨著年齡的增長，購買保障性住房的可能性增大。學歷水平與保障性住房租購選擇沒有顯著影響關系。

（4）家庭特征中，家庭人口數量對保障性住房租購選擇的影響作用大于家庭經濟收入。家庭人口總數的回歸系數為0.792，在0.01的顯著性水平下對保障性住房租購選擇具有顯著正向影響。即家庭人口總數越多，購買保障性住房的可能性越大。

（5）保障性住房特征中，居住穩定性對保障性住房租購選擇影響效果最大，其次是保障性住房準入政策合理性、住房面積及戶型。

4.2建議

（1）加強教育資源、交通配套設施等住區環境建設，滿足保障對象生活配套需求。在現實生活中，保障性住房小區基礎設施建設存在不少問題。因此，政府應加強保障性住房小區教育、交通等基礎設施配套建設。

（2）采取相對靈活的分配方式，適應不同保障對象的住房需要。從本文結果可以看出，性別、年齡、工作年限等個體特征對保障性住房租購選擇均有著重要的影響。保障性住房的保障對象雖然都是收入偏低、住房困難的居民，但他們的性別、年齡、工作年限、職業和對將來住房的需要都存在著較大的差異。目前，經濟適用保障性住房只售不租，而住房二級市場又不發達，保障對象可負擔得起的租賃住房選擇余地非常有限。因此，應采取相對靈活的保障性住房分配方式，適應不同保障對象的保障性住房租購需求。

（3）科學規范保障性住房供給標準，合理設置保障性住房準入條件，確保最困難家庭盡快受益。保障性住房準入條件設置合理，保障對象租賃保障性住房概率變大。由于我國保障性住房供給體系針對不同收入水平的保障對象采取不同的保障性住房政策，從而出現一些不屬于廉價租賃住房保障范圍又買不起經濟適用住房的“夾心層”。因此，構建科學合理規范的保障性住房供給標準，有助于把有限的房源給真正需要的家庭。（編輯：劉呈慶）

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