交易費用三維度屬性作用機理及交易方式選擇意愿

張婷++張安錄++鄧松林++胡越

摘要

基于廣東省南海區的問卷調研，采用Tobit模型分析資產專用性、交易的不確定性和交易頻率對農村集體建設用地交易費用的影響，采用Probit模型分析交易費用對市場交易方式選擇的影響。①集體建設用地市場交易費用的研究結果：資產專用性中承租人不是本地人、受教育程度越高的人力資本資產專用性較高，會產生更高的交易費用；模型中需求方物質資產專用性沒有影響；土地資產專用性中的地塊離鎮中心距離越近的資產專用性更高，因而其交易費用相對較高。交易的不確定性中交易行為的不確定性中交易對象為村集體，其交易費用更低；簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風險，從而達到減少交易費用的目的；沒有政府干預更傾向于采用接近市場的形式，交易費用低；交易環境的不確定性中采用競標方式決定價格其交易費用較低，而采用協議方式其交易費用較高；辦理了《房屋產權證》的交易其交易費用更低，產權明晰是市場有效運作的前提。②市場交易方式選擇的研究結果：交易費用較高的情況下，承租方傾向于選擇出讓的交易方式；資產專用性中企業員工人數和產業狀態均顯著正向影響交易方式的選擇，地塊更靠近鎮中心，企業更愿意選擇出讓的方式；交易的不確定性中交易行為的不確定性具有正向顯著影響的因素包括交易對象、合同年限、合同是否公證；交易環境的不確定性中價格決定方式、是否知道南海區試點及南海區流轉政策三個變量都顯著正向影響交易方式的選擇；交易頻率顯著正向影響交易費用，二次或多次轉租的承租方會更愿意選擇出租的方式進行交易。研究結論：交易費用的三個分析維度對交易費用的影響不盡一致，應根據其影響的差異性來制定相關政策，以達到降低市場交易費用的目的。

關鍵詞土地經濟；農村集體建設用地市場；交易費用；資產專用性；交易的不確定性

中圖分類號F321.1

文獻標識碼A文章編號1002-2104（2017）07-0089-12DOI：10.12062/cpre.20170331

土地市場形成初期，我國土地市場處于由政府主導型的城鄉分割狀態，農村集體建設用地要通過國家征收或者征用才能成為國有建設用地[1]。然而隨著我國工業化、城鎮化對建設用地需求的增加，農村集體建設用地的所有者和使用者在受到國有建設用地市場利益的驅動下，二十世紀80年代、90年代我國開始出現了農村集體建設用地隱形交易市場，自發的集體建設用地交易活動已經相當普遍，并且愈演愈烈[2-3]，而集體建設用地的自發交易造成了很多問題[4]：交易主體的不統一、交易形式的不規范、交易信息發布和搜尋途徑不一[2]。為了解決這些問題，并讓農村集體建設用地市場規范化，1999年國土資源部批準安徽省蕪湖市、浙江省湖州市開展集體建設用地使用權流轉試點。2005年廣東省出臺了《廣東省集體建設用地流轉辦法》，正式允許省內的集體建設用地直接進入市場交易，并批準南海區為試點。2008年，《中共中央十七屆三中全會關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中提出：“要逐步建立城鄉統一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建設用地，必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益”。2015年初國務院公布了我國農村集體經營性建設用地直接入市的33個縣市區試點，廣東省佛山市南海區為試點之一。農村集體建設用地市場是中國土地制度改革以及農村土地市場規范的發展方向[3，5-6]。農村集體建設用地市場是指農村集體經濟組織或其他集體建設用地使用者通過出讓、出租、轉讓、轉租、作價入股等形式，將集體建設用使用權有償讓與其他經濟主體使用的行為[7]。

隨著各地開展集體建設用地市場試點及學術界對集體建設用地市場研究的關注，取得了一些典型的流轉經驗及研究成果[8]。學者們分別從農村集體建設用地市場的現狀、問題、可行性[9-10]，流轉模式及比較分析[11-12]，產權配置及收益分配[13-14]，績效分析及政策選擇[2，15]等方面開展了研究。對于農村集體建設用地市場交易費用的研究主要從理論視角分析，缺乏對農村集體建設用地市場交易費用及影響因素的實證分析：以制度經濟學中的交易費用理論為切入點，對現行農村集體建設用地入市機制、隱形非法土地交易以及農村集體建設用地直接入市三種情況的運行成本進行對比分析[16]；從產權視角分析降低農村集體建設用地市場交易費用的產權安排模式[17-18]；從交易費用視角研究集體建設用地市場發展和制度改革[19-20]。而對于交易費用的研究，國際上交易費用的研究主要集中在：①交易費用概念的界定。主要是國外學者從微觀和宏觀兩個視角來定義，微觀視角上的交易費用包括簽約事先和事后成本的交易費用[21-24]，宏觀視角的交易費用將交易費用的定義擴展到整個人類制度的范圍，包括長期以來人際交往的所有費用[25-27]。②交易費用的測度。根據交易費用的定義，從微觀和宏觀兩方面來測度，微觀的測度主要是不同國家對創辦新企業等進入管制帶來的交易費用比較，不同國家同一筆中間商品交易的交換費用比較，對單個行業的交易費用測度，針對某項政策實施所引致的交易費用測度[28-30]；宏觀視角包括以Wallis and North為代表的直接測度方法與通過構建交易效率指標來間接測度交易費用[31-35]。

農村集體建設用地市場發育初期，小型工業園區和加工型企業主要出現在居民點周圍、城鎮和鄉鎮附近，這些企業的規模較分散，呈現出與農地插花分布的狀態，在空間上土地細碎化程度較高。此外，早期鄉村工業化的發展使得農地在集體經濟組織內部轉為集體建設用地，導致當農村集體經濟組織進行行政區域調整時土地產權的細碎化，從而增加了農村集體建設用地市場交易費用。如果不進行農村集體建設用地市場交易制度創新，其交易費用將很高。因此，對農村集體建設用地市場交易費用進行分析，通過制度創新和改革來提高其交易效率，完善農村集體建設用地市場交易，實現與國有土地的“同地、同權、同價”。與此同時，農村集體建設用地市場的安全性和有效性是市場建立、運行以及與國有建設用地市場對接的重要基礎，交易費用是市場安全性和有效性的重要體現，因此，本文以威廉姆森（Williamson）的交易費用經濟學理論為基礎，選取廣東省佛山市南海區作為研究區域，分析農村集體建設用地市場的交易費用及其影響因素，并進一步分析交易費用對承租方交易方式選擇意愿的影響，為建設高效率、低成本的農村集體建設用地市場提供意見和建議。

1分析維度與假說的提出

南海區農村集體建設用地市場的交易主要包括以下階段：首先，交易地塊的初步立項，集體經濟組織通過農村集體資產聯席會議對初步方案進行審定；第二，初審結束后，反饋意見給股東大會進行決議，征詢股東是否修改。決議過程需要1/2的股東參會，1/2的會議代表通過；第三，表決。表決書在表決前由交易中心審查、復審，查看是否有篡改、修改的地方。表決在股東、社委（經聯社委員會）、全民代表三個級別組織進行。表決后進行公示（公示時間以統籌辦為準），公示無異議后交由交易中心處理；第四，交易中心同步在網上（桂城政務信息網等）公示，公示期一般為30天，公示期也是報名期。有意向的競標人在規定時間內繳納對應金額的保證金（總標的的10%—20%），少交、多交均沒有競標資格，競買人沒有競買成功在30天內退還保證金；第五，競標人在鎮（街）級、區級公共資產交易平臺通過明標和暗標兩種方式進行競標；第六，成功競標的用地方與地塊所屬村集體簽訂合同。企業在整個交易過程中主要參與的環節是從公示期報名開始，主要包括交易前地塊信息的收集，進行投標報名、競標、簽約、合同公證、稅費繳納。在整個交易過程中企業涉及的交易費用包括：交易前信息收集的費用；投標報名的費用；競標過程的費用；簽約的費用；合同公證的費用；交易后稅費繳納的費用以及其他費用（圖1）。

集體建設用地價值是整個交易過程中至關重要的影響因素，并決定交易雙方之間的價格談判以及對土地資產未來發展潛力的價值評估，從而影響集體建設用地市場的交易費用，并進一步影響承租方交易方式的選擇。根據南海區集體建設用地市場交易程序和規則，研究采用威廉姆森“描述交易的三個方面”——資產專用性、不確定性和交易頻率三個維度來分析我國近年來出現的農村集體建設用地市場交易費用。以交易為基本的分析單位，將所有交易還原為契約，不同契約形式根據其屬性不同，分別對應不同治理結構，繼而通過比較不同治理結構的交易費用進行制度分析[22-23]。主要表現為：資產專用性低、不確定性弱、交易頻率低，交易費用低，傾向于采用接近市場的形式進行交易；資產專用性高、不確定性強、交易頻率高，交易費用高，傾向于采用科層制的治理結構；當處于中等水平時，傾向于采用除兩者以外的混合治理結構[21-22，36]。本文所研究的農村集體建設用地市場是不涉及集體建設用地征收和征用行為[37]，而是市場需求下的交易行為，對其交易費用的分析其實是同一農村集體建設用地市場制度下的研究。從威廉姆森的交易費用三個分析維度構建模型：資產專用性、交易的不確定性和交易頻率來看，影響農村集體建設用地市場交易費用的因素主要包括交易過程中交易主體人力資本專用性、交易主體物質資產專用性、交易客體土地資產專用性等資產專用性因子；交易過程中交易行為的不確定性以及交易環境的不確定性因子；交易頻率因子。

首先，資產專用性是一項資產的產權束被限定在某種用途上，若要將其調配用于其他用途或者將其中的某項子權利分離出來用于其他地方，資產的使用將帶來的使原有生產價值和經濟價值不損失的程度。威廉姆森將資產專用性分為地點專用性、物質專用性、人力專用性、專項專用性、商標專用性和臨時專用性[38-39]。資產專用性越高，將其調配為其他用途造成價值的減少越多，產生的交易費用也相應越高[40]。農村集體建設用地交易對于承租人的資產專用性主要表現在承租人自身的人力資本專用性、承租企業的物質資產專用性以及土地的專用性和地理位置專用性[38，40]。威廉姆森理論認為人力資本對交易費用的影響主要是因為專業訓練和學習，除非可以將這種人力資本的投資以較低成本轉向其他可替代的企業，但這往往很少發生[22]。在農村集體建設用地市場中主要表現在需求方（企業）信息收集環節的費用、報名的費用，需求方受教育程度越高，從媒體獲得信息的敏感度越高，可能增加需求方（企業）作為“理性”經濟人談判過程的復雜性；其次，需求方（企業）受教育程度越高，對交易客體價值的認識、對潛在競標者的了解等方面信息收集越多，增加信息收集的費用，同時還會增加需求方（企業）在競標過程中的費用；物質資產專用性對集體建設用地市場交易費用影響的機理主要是企業投資在一定程度上將被“鎖定”在交易中，企業規模體現其用地需求以及在市場上的競爭能力，中大型企業對集體建設用地需求較高，這會增加企業在交易過程中對交易客體（土地）、交易主體（供給方、其他潛在競標人）等信息收集的成本和競標成本，帶來較高的成本[25，40-41]；土地資產專用性對集體建設用地市場交易費用的影響主要表現在地塊規模和地塊區位屬性，區位取決于周邊土地的價值又決定周邊土地的價值，同時還受周邊基礎設施配套的影響，而地塊規模對于周邊發展有重要影響，對這些影響的認識和掌握會增加需求方（企業）信息收集成本以及競標過程中“討價還價”的成本，也是土地資產專用性對交易費用產生影響的因素[41]。

假說一：就承租人的人力資本專用性而言，承租人的人力資本專用性越高（如受教育程度越高），其行業的專用性和對企業投資的專用性越高，對用地需求的專用性增強，因而其交易費用越高；承租企業的物質資產專用性越高，其對用地及選址的專用性就越強，交易費用越高；快速的經濟增長、城市化與非農產業的發展，將不斷提升土地價值，土地的專用性和地理位置專用性越強，交易過程中花費的時間和人力越多，討價還價過程越復雜，將帶來更高的交易費用。

其次，交易的不確定性。威廉姆森指出不同形式的不確定性，一是環境的不確定性，也就是說由于環境的變化方式無法預測，使得擬定和實施的契約收益變得復雜，主要包括價格決定方式、《集體土地使用證》的辦理、《房屋產權證》的辦理、對南海區試點的了解。價格決定方式主要是基于競標環節的費用，如果采用一種較公開、公正、公平的價格決定方式，競標環節將越透明、越簡單，能降低交易環境的不確定性，從而降低交易費用；辦理《集體土地使用證》和《房屋產權證》表示交易客體（集體建設用地）的產權越清晰，交易過程將越透明、交易的安全性越高，降低交易環境的不確定性，并降低交易費用，這主要是基于需求方（企業）對客體信息的了解即發生在信息收集環節。此外，交易環境的不確定性還表現在交易雙方信息對稱性方面，出租方傾向于從好的方面描述土地資產發展潛力以最大化土地資產價值，而承租方傾向于“獨享”土地增值收益，信息不對稱帶來的不確定性導致交易雙方的交易費用增加[41]，這主要是基于需求方對供給方信息的了解即信息收集環節；二是行為的不確定性，反映在“個體生產率計量的困難”，主要表現在交易過程中交易對象的選擇、合同的簽訂、合同的公證、政府干預、中介參與等，不確定性越大，交易費用越高[42]?！袄硇浴逼髽I傾向于選擇主體信用度高、客體產權清晰、履約成本低的供給方進行交易，以降低交易行為的不確定性，這主要是基于信息收集環節需求方對交易對象的信息收集和掌握；簽約環節表現為規范化的締約行為，而合同公證環節表現為具有法律效應的行為，通過規范化、法律化交易行為來降低交易行為的不確定性，從而減少農村集體建設用地市場交易費用。政府干預和中介參與對交易費用有影響是基于整個交易過程，政府干預可能存在政府的“尋租”行為，“擾亂”原有的市場機制，增加交易行為的不確定性；而中介參與增加了交易過程中的參與者，從而增加交易環節中的不確定性。

假說二：農村集體建設用地交易過程中的交易行為不確定性越強，交易費用越高；交易環境的不確定性越強，交易費用越高。

最后，交易頻率指的是交易發生的次數。交易頻率不僅會對交易費用有影響，還關乎是否有必要成立一個專門的規制結構，這對于整個交易過程的交易費用都會產生影響。從需求方（企業）的角度來看，企業生命周期越長，傾向于選擇長期交易以通過降低交易頻率來減少交易費用。此外，交易頻率越高，參與的主體越多，導致更高的交易費用，且交易頻率越高，參與交易的環節越多，稅費繳納的環節越多，交易費用將越高。按不同的交易頻率，將交易分為一次性交易、偶然的交易和重復發生的交易[42]。

假說三：農村集體建設用地交易頻率越高，交易費用越高。

2研究區域與數據來源

南海區，廣東省佛山市下轄區，位于珠江三角洲腹地，緊連廣州市，毗鄰香港特別行政區、澳門特別行政區。全區總面積1 073.8 km2，轄1個街道、6個鎮。1992年南海區率先在全國實施農村土地股份制改革，通過對農村土地、財產進行評價折股，以股份的形式配置給全區農民并發放股權證書，確認了農民在集體經濟中所占的份額。農村土地股份制改革的推動反映農村正經歷著經濟市場化、土地資本化、城鄉一體化、農村現代化的變化。2005年廣東省出臺了《廣東省集體建設用地流轉辦法》，正式允許省內的集體建設用地直接進入市場交易，并批準南海區為試點。南海區在此基礎上制定了《佛山市南海區集體建設用地使用權出讓出租管理辦法》（南府[2011]308號）和《關于印發〈佛山市南海區集體建設用地使用權出讓出租管理辦法〉操作指引的通知》（南國土[2011]220號），允許農村集體建設用地在市場上通過出讓和出租方式交易，并明晰了集體建設用地的交易程序。從2010年初開始，南海區率先在丹灶鎮、西樵鎮和獅山鎮試點，建立農村集體資產交易平臺，將村（居）集體建設用地、農用地、物業等全部集體資產和合同納入這一平臺進行公開交易。為了實現農村集體資產效益最大化，2014年1月8日，南海區集體土地交易中心、南海區集體產權交易中心、南海區集體經濟股權管理交易中心正式揭牌成立，集體土地交易中心定位為南海集體建設用地交易場所。

根據南海區農村集體建設用地市場的試點建設，華中農業大學“建設城鄉統一建設用地市場”課題組于2015年12月、2016年7月及8月在南海區桂城街道、大瀝鎮、里水鎮、西樵鎮、獅山鎮進行調研和問卷調查。調查過程中采取了簡單隨機抽樣的方法選擇調查樣本，通過走訪農村集體建設用地使用地址的調查方法，由調查人員在事先不通知的情況下隨機選取被調查對象（企業或公司負責人，參與了企業或公司用地的交易過程）進行調查。調查人員向被調查對象根據問卷提問，面對面地與被調研對象解釋調研問卷上的內容，協助其完成問卷。調查過程中隨機挑選企業完成問卷420份，共收回了400份，最終的有效問卷398份。

3變量設定與模型選擇

3.1變量設定

根據前文闡述的理論和提出的研究假說，建立交易費用三個分析維度的模型。影響因素從交易費用的三個分析維度出發，主要包括：①資產專用性：需求方人力資本專用性、需求方物質資產專用性、土地資產專用性；②交易行為的不確定性、交易環境的不確定性；③交易頻率（見表1）。

3.2交易費用核算模型

交易費用（Y）主要包括每項交易過程（Y1、Y2……Yn）中產生的人力成本費用（yn1）、時間成本費用（yn2）以及實際花費的費用（yn3）。人力成本和時間成本通過廣東省佛山市物價局規定的月最低工資標準1 510元/月（每個月按30天計算，每天則為68.64元/天）來計算一宗地的交易過程中花費的人力（個人）和時間（天）。

3.3交易費用及其影響因素分析的Tobit模型

“交易費用”模型的因變量Y在“0”處是左截尾，為了避免選擇性樣本偏誤，研究采用常用的Tobit模型[43-44]。Tobit模型表示如下：

式中，自變量xi包括資產專用型（需求方人力資本專用性、需求方物質資產專用性、土地資產專用性）、交易的不確定性（交易行為的不確定性、交易環境的不確定性）和交易頻率；εi為擾動項。

3.4交易方式選擇及其影響因素分析的Probit模型

農村集體建設用地市場交易方式的選擇意愿是一個二值變量（1=出租，0=出讓），在綜合考慮自變量類型的情況下，本文通過建立Probit模型對土地需求方（承租方）交易方式的選擇意愿及影響因素進行分析。

Probit二元選擇模型的矩陣定義為[45]：

式（1）中，交易方式選擇y為二元離散變量，將選擇出租的交易方式賦值為1，選擇出讓的交易方式賦值為0。引入一個與X有關的潛在變量y*，有y*=X β+μ。其中，自變量X為承租方交易方式選擇的影響因素，β為待估系數，μ*是相互獨立且服從正態分布的殘差項。y與y*的對應關系表達式為：

4實證分析

4.1農村集體建設用地市場交易費用及影響因素分析

通過Stata12.0對數據進行Tobit模型估計，得出的結果表明，本研究設計的三個維度的控制變量在不同程度對農村集體建設用地市場的交易費用產生影響（見表2）。

從資產專用性來看，人力資本專用性中，承租人是否本地人在10%的水平上顯著負向影響交易費用，即承租人為本地人的交易費用較低，若非本地人其交易費用較高，科斯、威廉姆森的觀點認為將土地出租、出讓給集體內部人員的專用性比外部人員更低，內部人員的交易更傾向于一體化過程，因而其交易費用更低[22，46]。南海區農村集體建設用地市場的承租方很大部分是南海區和佛山市戶籍，外省人占比相對較少，這是因為農村集體建設用地市場發育初期，低租金、低地價“允許”本地人進行鄉村工業化的發展。調研樣本顯示承租方是本地人占總樣本的比重為59.80%，即超過一半的承租方為本地人；受教育程度在10%的水平上顯著正向影響交易費用，樣本中近50%的調研對象接受了高級中學的教育，33.33%的調研對象接受了大專及以上的教育。受教育程度越高的承租方經過長期的培訓和鍛煉一定程度上被“束縛”在某一行業中，轉向其他行業或者領域的成本較高，因而產生更高的交易費用；此外，需求方（企業）受教育程度越高，對集體建設用地市場交易主體、交易客體、交易規則、相關法律等的了解程度越高，這將增加企業作為“理性”經濟人在交易談判過程中的復雜性，從而帶來更高的交易費用，驗證了假說一中人力資本專用性越高（如受教育程度越高），其交易費用越高。模型中需求方物質資產專用性沒有影響，沒有驗證假說一中的承租企業的物質資產專用性越高，其對用地及選址的專用性就越強，交易費用越高。

土地資產專用性中地塊區位屬性在10%的水平上負向影響農村集體建設用地市場的交易費用，即地塊離鎮中心的道路距離越遠，區位條件較劣，交易費用越低，反之，離鎮中心的道路距離越近，區位條件較好，交易費用越高，樣本中70.60%的地塊其離鎮中心的距離小于10 km?？焖俚慕洕鲩L、城市化與工業的發展不斷提升土地價值，土地權利的缺失或轉移，會使得土地供給方享受不到土地的價值[47]，交易過程中會發生更多的價格博弈（討價還價成本），增加交易費用。南海區大瀝鎮靠近鎮中心的一宗地在出讓過程中要求承租方為集體經濟組織代建物業，集體經濟組織再將物業返祖給承租方，集體經濟組織可獲得集體建設用地價值升值及長期的土地增值收益，這增加了交易過程中討價還價成本，從而增加了市場交易費用。此外，離鎮中心距離越近的區域其發展規劃基本成形，地塊周邊配套相對更完善，這就使得地塊的專用性增強，土地轉為他用的成本很高，因而其交易費用相對較高[41]，資產專用性的假說一得到了驗證。

從交易的不確定性方面來看，交易行為的不確定性中交易對象的選擇在1%水平上顯著負向影響交易費用，即交易對象為村集體，其交易費用更低，反之，交易對象為個人，其交易費用越高。南海區在1992年率先實行了農村集體土地股份合作制改革，將農村集體改革為集體經濟組織，實現集體資產管理和交易的規范化和程序化，與集體經濟組織的交易相對而言更規范、不確定性更低，因而其交易費用更低。由于對承租方的調研中大部分是二次或多次轉租的行為，樣本中只有33.67%的宗地是與集體經濟組織進行交易。是否簽訂合同在5%的水平上顯著負向影響交易費用，簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風險，從而達到減少交易費用的目的，樣本中96.73%的交易都簽訂了合同，這有利于降低市場交易履約的風險，提高市場交易效率。政府是否干預在10%的水平上顯著正向影響交易費用，政府干預的交易其交易費用較高，沒有政府干預其交易費用較低。沒有政府干預更傾向于采用接近市場的形式，交易費用低；而有政府干預更傾向于混合治理結構，交易費用相對較高[21-22，36]。調研數據中只有8.29%的交易有政府的干預，南海區、鎮（街）、村級資產交易平臺建立以后，政府在交易過程中起到監督和引導的作用，對于整個交易過程的干預程度較低，實現了集體經濟組織與行政服務分離的“政經分離”治理模式。這同時也驗證了假說二中的交易過程中的交易行為不確定性越強，交易費用越高。

交易環境的不確定性中價格決定方式在5%的水平上顯著負向影響交易費用，采用競標方式進行的交易其交易費用較低，而采用協議方式其交易費用較高。南海區農村集體建設用地市場交易過程中的競標是各鎮、街資產交易中心安排相關人員操作的過程，在這個過程中，集體經濟組織及企業均不需要向工作人員支付費用，而且保證了整個競標過程能夠在公平、公正、公開的環境下進行，大大地降低了交易過程中的不確定性；而協議是交易雙方一個討價還價的過程，這個過程中交易雙方作為“理性經濟人”只會將有利于自己的信息告知對方，可能存在信息不對稱的情況發生[21，38]，增加了交易的不確定性，從而增加交易費用，樣本數據中31.16%的集體建設用地價格決定方式是通過競標的方式決定的，大部分是交易雙方協議決定，這種現象在轉租、轉讓行為中出現較多。是否辦理《房屋產權證》在5%的水平上顯著負向影響交易費用，辦理了《房屋產權證》的交易其交易費用更低，調研數據中64.32%的集體建設用地交易已對地上物業辦理了《房屋產權證》；沒有辦理《房屋產權證》的交易其交易費用更高?？扑乖凇渡鐣杀締栴}》中論述了產權明晰的重要性，并認為產權明晰是市場有效運作的前提[48]，因而，《房屋產權證》的辦理是提高農村集體建設用地市場有效運作的關鍵，辦理了《房屋產權證》可以減少交易雙方的不確定性以及討價還價過程，進一步提升市場交易的效率，從而降低交易費用。目前，南海區出臺的關于農村集體建設用地市場的政策中規定辦理《集體建設用地使用權證》是集體建設用地進入平臺交易的前提，然而由于歷史的原因，很多集體建設用地、地上物業還沒有辦理《集體建設用地使用權證》、《房屋產權證》，這不利于降低市場交易費用、提高農村集體建設用地市場交易的有效性。這同時也驗證了假說二中交易環境的不確定性越強，交易費用越高。

4.2農村集體建設用地市場交易方式選擇及影響因素分析

將交易費用引入農村集體建設用地市場交易方式選擇的模型中，采用Probit模型分析其對交易方式選擇的影響，結果見表3。從模型結果可知，交易費用在5%的水平上正向顯著影響交易方式的選擇，即交易費用越高，承租方傾向于選擇的交易方式是出讓，相反，交易費用越低，承租方愿意選擇出租的方式進行交易。調研樣本中多達59.80%的承租方傾向于選擇出讓的交易方式，出讓的交易年限一般比出租長，一次性出讓即使其交易費用較高，但是可以減少交易的次數、降低交易頻率，從而能夠更好地節約多次交易帶來的交易費用。而傾向于選擇出租交易方式的承租方占比為40.20%，出租的交易方式一般周期較短，交易頻率相對較高，交易過程中多次交易會產生相對較高的交易費用，因此，一次交易產生的交易費用較低會選擇出租的方式。模型結果與前文理論闡述相一致。

資產專用性中企業物質資產專用性中企業員工人數和產業狀態均顯著正向影響交易方式的選擇，企業員工人數越多，企業傾向于選擇出讓的交易方式，員工人數少的企業傾向于選擇出租的交易方式；產業為朝陽產業的承租方更愿意選擇出讓的方式，而產業狀態為夕陽產業的企業更愿意選擇出租的方式，朝陽產業中超過半數的企業愿意選擇出讓的交易方式。企業員工數是衡量一個企業規模的重要指標，企業員工數越多其企業規模越大，員工數越少企業規模越小，因此，企業員工數越多，企業規模越大，企業更容易被“鎖定”在某一行業中[38]，這樣的企業更有可能進行長期投資，企業員工人數超過50人的承租方傾向于選擇出讓方式進行交易的占比54.76%；如果企業是朝陽產業，企業發展的周期和壽命會相對較長，而如果企業處于夕陽產業狀態下，其企業發展周期和壽命相對較短，因而更愿意選擇出讓方式進行集體建設用地的交易。對南海區農村集體建設用地市場調研過程中發現，小型加工企業、小作坊型加工企業一般選擇短期租賃，這類承租方可能會面臨經營不善而倒閉，抑或是搬遷至租金更低的地方進行生產，其搬遷成本相對中、大型企業而言較低；而中、大型企業傾向于選擇長期租賃或者出讓的交易方式，以降低多次交易過程發生的交易費用、搬遷成本等，提高市場交易效率和企業利潤。土地資產專用性中地塊區位屬性在5%的水平上顯著負向影響交易方式選擇，地塊更靠近鎮中心的企業更愿意選擇出讓方式，樣本數據中離鎮中心距離少于10 km的企業有63.70%愿意選擇出讓方式；而遠離鎮中心的交易企業更愿意選擇出租的交易方式。離鎮中心距離越近的區域其發展相對較完善，基礎設施配套也相對較全面，這些區域的投資受限于城市規劃、區域規劃等，地塊位置的專用性較強，企業選擇出讓的交易方式可以有效地提高市場交易的效率，避免多次交易帶來的經濟成本。

交易的不確定性中交易行為的不確定性具有顯著影響的因素包括交易對象、合同年限、合同是否公證，且均是正向顯著影響交易方式的選擇，即交易對象選擇農村集體的情況下，承租方傾向于選擇出讓的交易方式，與個人進行交易的情況下，承租方愿意選擇出租方式。南海區村集體屬于經濟實體的性質，具有相對完善和規范的交易程序，與村集體進行交易的不確定性相對較低，因而企業愿意選擇出讓的方式與村集體進行交易，然而個體的交易大多數情況下是轉租的行為，企業會選擇短期出租的交易方式以降低交易的不確定性和未來的可能風險。合同進行了公證承租人會選擇出讓的方式進行交易，占比67.65%；沒有公證的情況下承租人更愿意選擇出租的方式進行交易。合同進行公證是對交易的見證，以保障交易的有效性和法律效應，合同進行公證的情況下承租方會認為交易更有保障，因而會傾向于選擇出讓的方式；而合同沒有進行公證，對于承租方的不確定性更強，因而出租是相對較有效和有利的一種市場交易方式。

交易環境的不確定性中價格決定方式、是否知道南海區試點及南海區流轉政策三個變量都顯著正向影響交易方式的選擇。南海區集體建設用地價格以競標方式決定包括兩種方式：明標和暗標，明標需要競標人繳納除保證金之外的報名費，以免串標，暗標是為了避免職業競標人串標、抄標，競標方式決定價格對于整個交易而言更規范、公平、公開、公正，更有效地減少交易雙方信息的不對稱性，在這種情況下選擇出讓的交易方式對于承租方來說相對更可靠，調研數據中采取競標方式決定集體建設用地價格的情況下，74.19%的承租方會選擇出讓的方式進行交易；而如果采用協議的方式決定價格，交易雙方更愿意將有利于自己的信息告知，可能存在信息失真的情況，以出租的方式進行集體建設用地交易相對更有效。知道南海區是農村集體建設用地市場試點的承租方中63.89%傾向于選擇出讓的方式進行交易；不知道的承租人會傾向于選擇出租的交易方式。承租方對政策的認知可以更全面地了解自己的權利和義務以及市場發展的動向，并增強交易信息的掌握程度以減少企業長期發展過程中交易環境的不確定性，因而會傾向于選擇出讓的方式進行交易。

交易頻率在1%的水平上顯著正向影響交易費用，首次交易的承租人可能會更愿意選擇出讓方式來交易，而二次或多次轉租的承租方會更愿意選擇出租的方式進行交易。首次交易一般發生在承租方從公共資源信息網站得知的信息，并與經濟社或經聯社進行交易，因而在這種情況下，承租方可能會相對更趨向于采用出讓的交易方式，首次交易過程中84.21%的承租方傾向于選擇出讓的方式進行交易；然而二次或多次轉租的情況下，承租方只能向上一任房東或原始房東進行交易，這種交易方式更趨于選擇出租以降低交易雙方的不確定性和長期投資的風險。

5結論與建議

5.1結論

本文從威廉姆森交易費用理論出發，從資產專用性、交易的不確定性和交易頻率三個分析維度構建了農村集體建設用地市場交易費用及影響因素分析模型，并進一步分析了交易費用對交易方式選擇的影響。

第一，從資產專用性來看，承租人為本地人的交易費用較低，若非本地人其交易費用較高，土地出租、出讓給集體內部人員的專用性比外部人員更低，內部人員的交易更傾向于一體化的過程，因而其交易費用更低；受教育程度越高的承租方經過長期的培訓和鍛煉一定程度上被“束縛”在某一行業中，轉向其他行業或者領域的成本較高，因而產生更高的交易費用；模型中需求方物質資產專用性沒有影響。土地資產專用性的地塊區位屬性負向影響農村集體建設用地市場的交易費用，離鎮中心距離越近的區域其發展規劃基本成形，地塊周邊配套相對更完善，這就使得地塊的專用性增強，土地轉為他用的成本很高，因而其交易費用相對較高。

第二，從交易的不確定性方面來看，交易行為的不確定性中交易對象為村集體，其交易費用更低，反之，交易對象為個人，其交易費用越高；簽訂合同可以減少不確定性，降低履約風險，減少交易費用；沒有政府干預更傾向于采用接近市場的形式，交易費用低；而有政府干預更傾向于混合治理結構，交易費用相對較高；采用競標方式決定價格其交易費用較低，競標保證了整個競標過程能夠在公平、公正、公開的環境下進行，降低了不確定性；辦理了《房屋產權證》的交易其交易費用更低，產權明晰是市場有效運作的前提。

第三，交易費用在5%的水平上正向顯著影響交易方式的選擇，出讓的交易年限一般比出租長，一次性出讓即使其交易費用較高，但是可以減少交易的次數、降低交易頻率，從而能夠更好地節約多次交易帶來的交易費用。市場交易方式選擇的研究結果：交易費用越高，承租方傾向于選擇出讓方式，以降低多次交易帶來的高交易費用。資產專用性中企業物質資產專用性中企業員工人數和企業狀態均顯著正向影響交易方式的選擇，企業員工數越多，企業規模越大，企業是朝陽產業，企業更容易被“鎖定”在某一行業中，企業發展的周期和壽命會相對較長，因而更愿意選擇出讓方式；土地資產專用性中地塊更靠近鎮中心的交易企業會更愿意選擇出讓的方式。交易的不確定性中交易行為的不確定性具有顯著影響的因素包括交易對象、合同年限、合同是否公證，且均是正向顯著影響交易方式的選擇。與個體的交易大多數情況下是轉租行為，企業會選擇短期出租的交易方式以降低交易的不確定性和未來的可能風險；合同進行公證的情況下承租方會認為交易更有保障，因而會傾向于選擇出讓的方式；交易環境的不確定性中價格決定方式、是否知道南海區試點及南海區流轉政策三個變量都顯著正向影響交易方式的選擇，承租方對政策的認知和了解可以增強交易信息的掌握程度以減少企業長期發展過程中交易環境的不確定性，因而會傾向于選擇出讓方式進行交易。交易頻率顯著正向影響交易費用，首次交易的承租人可能會更愿意選擇出讓方式來交易，而二次或多次轉租的承租方會更愿意選擇出租的方式進行交易。

從結論得出以下政策啟示以提高農村集體建設用地交易效率：①集體建設用地市場的需求方（企業）對于土地的需求是地塊規模較大、區位條件較好，因此，對于政府及相關部門而言，對當下分散的農村集體建設用地開展片區綜合整治工作較重要；②隨著農村集體建設用地交易逐步公開化、合法化，以及各地區農村集體建設用地交易平臺的建立，交易信息也應隨之網絡化、規范化、公開化，為需求方提供更方便、有效的渠道了解地塊信息；③在交易過程中，產權明晰是交易有效性的前提，因此，《集體建設用地使用權證》、《房屋產權證》的辦理會影響市場運行效率的提高，并進一步影響市場運行過程中的交易費用；④應規范化交易過程中締約和履約程序以降低交易費用，并可以通過引入中介機制等第三方規制來減少交易費用。

5.2討論

從資產專用性角度來看，南海區農村集體建設用地的資產專用性相對于國有建設用地，其土地細碎化、產權細碎化程度較高，土地資產專用性較高，從而增加交易費用；農村集體建設用地市場交易需求方（企業）相對于國有建設用地市場的需求方而言，企業一般為小型企業，企業者超過50%是本地人，受教育程度75%以上為高中水平，人力資本專用性較高，交易費用較高。從交易不確定性方面來看，農村集體建設用地與國有建設用地市場相比，其產權安全性較低，例如，集體建設用地不能用于房地產開發，目前南海區集體建設用地市場沒有抵押和融資機制，增加了市場交易的不安全性；而且，南海區農村集體建設用地市場建立不久，沒有相應的市場規制，增加了交易的不確定性，這都將帶來較高的交易成本。研究結果與威廉姆森提出的接近市場制形式進行交易，資產專用性低、不確定性弱、交易頻率低，交易費用低[21.22]理論解釋吻合。

農村集體建設用地市場交易方式選擇是交易主體雙方（供給方與需求方）的博弈過程。從租賃方式來看，南海區農村集體建設用地租賃的契約期限一般較短，需求方（企業）不愿意在資產交易平臺進行交易，以減少交易過程中的組織成本。如果交易客體（集體建設用地）產權清晰、交易安全，需求方傾向于選擇一對一的交易行為，以降低交易費用。從出讓方式來講，農村集體建設用地出讓的契約期限相對較長，生命周期較長的企業傾向于選擇長期交易，且傾向于選擇與集體經濟組織進行交易，避免二次或多次轉讓增加交易環節及稅費繳納環節，以降低交易費用，獲得長期收益。

（編輯：王愛萍）

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