進軍金融業拉高負債 泛?？毓扇齑婊怙L險

金見歡

泛海的高負債與其慢開發節奏有關，一二線城市拆遷需要投入大量的資金，項目開發周期拉長會占用大量的財務費用

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2017-5-22

投資者報

泛?？毓烧诮浭墚a融結合的陣痛。

5月15日，泛?？毓桑?00046.SZ）發布公告稱，截至2017年4月30日，公司借款余額為1107.73億元，較2016年末借款余額1003.42億元增加104.31億元。根據4月28日發布的2017年一季度報告，泛?？毓蓛糍Y產不過187億元。

泛?？毓晒P部人士告訴《投資者報》記者：“公司從2014年開始向綜合型控股上市公司平臺轉型起，泛?？毓山鹑谄脚_的負債開始被結合進來，且占比較高，對資金的需求較大。從公司的負債成本來看，2016年底負債成本較年初有大幅下降，債務結構得到有效優化。公司整體負債率上升也并未影響到公司的整體流動性?！?/p>

據記者了解，泛?；ㄙM較大的成本收購金融資產，因此負債走高，但泛海內部人士告訴記者，因為金融資產本身有較高的回報率，對公司發展不足以造成太大影響。目前泛海在加快開發節奏，盡快回籠資金。

轉型陣痛

泛?？毓梢患緢箫@示，其一季度營收33.7億元，同比下降33.55%。泛?？毓煞矫姹硎?，這主要受房地產調控政策影響，房地產結算收入同比有所降低所致。不過，得益于投資收益大幅增加，凈利潤達4.35億元，同比增長137.01%。

2016年年報顯示，泛?？毓傻目傌搨鶠?429億元，資產負債率達到85%。盡管賬面顯示泛?？毓傻呢泿刨Y金有301億元，但當期該公司的流動負債遠高于貨幣資金，為541億元，并且該公司有668億元存貨。

財經評論員嚴躍進認為，泛?？毓赏恋貎湄S富，負債規模的數據總體呈現上升且偏高的水平，這體現為兩點。第一是融資結構或不合理，往往此前拿地的時候融資規模較大，而償債能力還沒有跟進。第二是其此前憑借較多的資金規模獲取土地，但在高周轉方面或許還有欠缺，這個時候都會影響債務規?；颥F金流的規模。后續要警惕市場降溫導致土地儲備背后的沉淀資金規模加大的風險。

據財報，2014年至2016年，泛?？毓少Y產負債率分別達到82.35%、85.24%、85.17%，可謂居高不下。

對于負債率的問題，泛?？毓煞矫姹硎?，公司一方面積極加快房地產項目去化，加速銷售款回籠，并著力提高信托、證券等金融業務的盈利能力，從而增加公司的收入和利潤；另一方面將綜合運用、合理匹配股權、債權等多種融資方式，全力爭取2016年度定向增發項目能順利完成發行，從而優化公司的資產負債結構，降低企業負債率，進一步保障公司財務的穩健性。

面臨挑戰

泛海的高負債與其慢開發節奏有關。一二線城市拆遷需要投入大量的資金，項目開發周期拉長會占用大量的財務費用。

最具代表性的是董家渡地塊，2002年5月，泛海以“舊區改造”方式獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域地塊后，隨即陷入漫長的拆遷拉鋸戰，期間拆遷模式經歷多次反復，直到2015年11月才推出上海泛海國際居住區項目一期。據悉，目前董家渡12號地的拆遷仍在推進。

同樣，在北京，泛海在推出使泛海聲名鵲起的泛海國際居住區一期后，其后的拆遷也是步履維艱，拆遷成本隨著時間的推移也居高不下。一直到2015年，泛海國際二期才正式迎來開盤，成交價每平米在10萬元上下，雖然售價高企，但其背后的各項成本仍然嚴重侵蝕了利潤。

據年報，截至2016年12月31日，泛?？毓稍诮娣e286.53萬平方米，境內外未開發土地儲備約有461.93萬平方米。2016年，泛?？毓梢褜崿F新開工面積23.29萬平方米。如果每年新開工面積極僅在20萬平米以上，泛海的土地儲備可以開發20年以上。

長周期、高毛利率是泛海的開發模式。以低成本獲取一二線城市核心區域大體量土地的先期優勢支撐了泛海地產板塊如今業績的快速增長，但在拿地越來越困難的當下，這種模式恐難以為繼。

嚴躍進認為，泛?；旧鲜遣季忠欢€城市，從住宅項目看，對于高端住區的打造，是其開發的一個主要路徑，也為其獲取了較好的現金流。但從其地產業務的結構來看，商業項目相對較多，所以后續對于此類持有型的物業，需要警惕資金方面的問題和壓力。

進軍金融業

2016年10月24日，泛?？毓陕摵夏腹拘紨M斥資27億美元收購紐交所上市的美國大型綜合金融保險集團Genworth Financial，Inc的全部已發行股份。Genworth金融集團是全美最主要的住房按揭保險公司之一。

2014年初，泛海董事會決定實施企業戰略轉型，提出融合具有較大發展潛力的金融、戰略投資等業務板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地產、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。當年4月30日，泛海建設更名泛?？毓?；并且盧志強也走向前臺，擔任泛?？毓啥麻L。

泛海公關部人士向記者表示，經過近幾年的系統布局和整合優化，公司現已擁有民生證券、民生信托、亞太財險、民生金服控股等核心金融平臺，并全資申請設立民生基金，作為主要發起人申請設立亞太再保險、亞太互聯網人壽，金融業務平臺日趨壯大，金融服務鏈條不斷延展。2016年，公司金融業務合計實現營業收入60.49億元，占公司營業收入的24.52%。

雖然泛海向金融業進軍，但根據泛海2016年年報，其全年公司房地產業務實現營業收入 185億元，占公司營業收入的 75%，地產仍為主要收入。

據記者了解，房企涉足金融領域主要是為解決融資需求問題，因為房企選擇信托、基金等融資渠道的融資成本較高，貸款又較困難。再加上金融領域利潤空間大，除了可以支持地產業務，還可以獲取比地產更高的利潤。世茂、萬達等企業都已經進軍金融業。