提升商業地產與旅游地產市場聯動能力的創新研究
——基于大數據背景

文/劉軍琦 孫璐

提升商業地產與旅游地產市場聯動能力的創新研究
——基于大數據背景

文/劉軍琦 孫璐

本文從城市的特性與資源等不同種類出發，圍繞商業地產與旅游地產市場聯動的創新性和動態性進行分析，根據各地區不同的市場化程度，不同用途、類型的商業地產與旅游地產市場的聯動能力的高低，提出一些對政府制定小眾市場聯動政策的建議。

一、問題的提出

在“體驗經濟”作用逐步凸顯、產業發展進入人本主義導向軌道的時代背景下，我國房地產市場暴露出了一些問題：房地產市場內部類型發展不平衡、商業地產市場銷售不旺、旅游地產服務質量差、商業地產與旅游地產市場協同度不高、協同機制缺失且不靈活等。這些問題在一定程度上影響了商業地產與旅游地產的市場聯動，阻礙了房地產市場的平穩發展。

二、商業地產與旅游地產市場聯動的基本特征

（一）小眾市場（商業地產與旅游地產）的基本特征

在土地和金融“雙縮”的重壓下，主流房地產市場的利潤空間逐步縮小，小眾市場（旅游地產、商業地產）正在成為大多數房地產集團新的投資熱點。

1.商業地產的最大特點就是滯后性、隱秘性與潛行性。商業地產雖具有CBD的核心地位，但仍是小眾市場；商業地產價值的形成、挖掘、提升具有潛行性；商業地產規劃潛行于產業發展規劃之后；商業地產類型潛行于住宅地產類型之后；商業地產開發的潛行性隱藏于方方面面。

2.旅游地產本質的伴生性。旅游地產市場是小眾市場，是非主流地產。旅游地產市場的興起往往伴隨土地和金融“雙縮”政策的重壓、人均可支配收入的增加、經濟的發展與第三產業的支柱地位的確定、休閑時間的保證、出行順暢的保證、旅游文化資源的特質、打造城市品牌的需要等。

（二）小眾市場（商業地產與旅游地產）聯動的內在機理

以過程性、動態性為主要特征的商業地產與旅游地產市場，聯動的發端即通訊業技術的革新與進步。技術創新與融合是聯動的重要催化劑。商旅市場聯動是一種矛盾的運動過程，產業發展的矛盾運動過程使產業間聯動、禍合、同一的趨勢越來越明朗，形成現實中的產業間模糊關系。商旅市場聯動具有二元結構特征：其一，聯動的本質是創新，需全面與專項細分并存地開發地產市場類型；其二，以旅帶商，商旅互動，通過兩市場、兩業態的相互促進、協調合作，實現市場共同開拓與互換、資源重組與共享，優化升級市場結構，加強產業協作發展。

三、基于城市特性、資源的不同種類商業地產與旅游地產市場聯動的創新性、動態性分析

從鄂爾多斯耗資50億元建新城成“鬼城”的案例中不難看出，當前造城運動的失敗，在某種程度上也是地產市場規劃、打造城市品牌的失敗。結合城市特點、資源的不同種類，分析商業地產與旅游地產市場聯動的效果，不難得出以下結論。

（一）不同種類的商業地產與旅游地產市場聯動的創新性分析

1.長尾理論的利用。美國《連線》雜志主編克里斯·安德森在《長尾》這篇文章中所闡述的 “長尾理論”指出，只要有強大的渠道做支撐，非主流的、需求量小的商品銷量也能夠和主流的、需求量大的商品銷量相匹敵。通過旅游地產、商業地產市場創新，可以集中開拓長尾局部的高價值，實現價值共創；通過渠道與營銷創新，合理運用網絡與政府大數據工具，可以消除空置商業與旅游地產；通過創造客戶需求、開拓新功能，可以提高銷售率與銷售速度；通過創新業務模式，可以提高利潤空間。例如湖南“大湘南”旅游圈的建立，對于湖南省商業地產與旅游地產資源聯動具有非常重要的意義.目前,衡陽、郴州、永州等地已圍繞旅游合作進行了全方位的布局。

2.信息技術、網絡與大數據工具的利用。信息技術和網絡的普及奠定了長尾經濟的基礎。利用互聯網作為一種新的營銷領域、銷售渠道和信息交換方式，可以大大提高商業地產、旅游地產的銷售速度，拓寬其銷售范圍；通過對前期的市場行為和市場結果進行調研，進而獲取第一手的調研數據，并將這些數據關聯化，運用通訊業技術、大數據工具進行分析，可以獲得科學合理的結果，如借助地理信息系統可以進行科學的土地規劃、選址，利用政府商業部門大數據可以進行商業地產、旅游地產市場業態的精準定位,避免重合，及時把握城市特征，進行創新性與可持續的動態開發。大數據將其精準、客觀、科學的價值轉化為一種生產要素，滲透到商業地產、旅游地產市場聯動開發的各個環節中，從而帶來本質的變革，提升市場聯動的效益。

在大數據的背景下，各個社會和商業組織都非常關注跨組織的數據交換，并試圖以此獲得外部數據，從而更全面地掌握更真實、更立體的個人消費、社交和工作場景；新興產業和商業創新將通過個人數據的交換更容易地獲得重要的資料，從而能更平等地與超大型的企業競爭。

（二）不同種類的商業地產與旅游地產市場聯動的動態性分析

與其他市場顯著不同的是，房地產市場的內涵與外延都更為廣泛。在這樣的背景下，借助大數據工具進行規劃創新，能夠起到許多積極的作用。首先，大數據工具的使用有助于使業態豐富精準，避免出現業態重合的現象；其次，能有助于制定商業地產與旅游地產市場聯動的政策；其三，組建大型商旅地產的專業開發集團，能夠獲得更多的土地及稅收等優惠；其四，借助長尾理論，能有效提高小眾市場（商業、旅游地產）的效能，提高績效和經濟效率；其五，能協調好商旅地產市場與住宅市場、當地旅游資源、城市特色和收入水平、商業環境等的關系。

四、不同市場化程度的地區，不同用途、類型的商業地產與旅游地產市場的聯動能力高低、績效大小的分析

據《中國經濟時報》報道，中國將形成十大城市群——京津冀、長三角、珠三角、山東半島、遼中南、中原、長江中游、海峽西岸、川渝、關中城市群。

提高商旅地產市場的聯動能力應該貫串于城市群建設的主要階段，在橫向（不同區位、用途）和縱向（不同的發展周期與階段）都能形成具有應用性、系統性的體系。

西部地區借助旅游資源豐富的優勢，可以規范提升旅游地產市場的績效，輔之以商業地產市場，從而達到以旅帶商的目的。如內蒙古自治區呼和浩特市清水河縣，一個財力只有3000多萬元的貧困縣，卻斥資60多億元建新城，歷時十年，結果留下了一堆“爛尾樓”。如果其大力挖掘本地旅游資源，建設特色旅游地產，通過旅游帶動商業發展，通過商業發展帶動商業地產的建設（如酒店等），相信其城市面貌必會煥然一新。又如成都市“三圣花鄉”項目?！叭セㄠl”以發展旅游作為支撐產業、走城郊旅游型發展之路，獲得了巨大的成功，成為以旅游吸引游客消費的商旅地產市場的典型項目。

東北地區作為老工業制造基地，開發旅游地產可以考慮資源枯竭城市經濟轉型的特征，犧牲短暫的利益，走商旅地產聯動之路，逐步帶動商業市場的發展。例如東北具有煤都、油都、林城之稱的30座城市中，已有阜新、大慶、伊春、遼源、白山、盤錦進行了經濟轉型。

中部地區在中部崛起的戰略下，注重商旅地產開發的績效與和諧的關系，在充分用好國家給予中部地區26個地級以上城市比照執行東北老工業基地的優惠政策的同時，各城市和城鄉間規劃同謀、市場同體。這既發揮了聚合疊加效應，又實現了產業聯動互融，獲得了良好的效果。

東部地區可以考慮外向型經濟發展，以商帶旅、商旅共同發展。例如東部一些從事代工、貼牌生產的勞動密集型小商企業在舉步維艱的情況下，可以改變外貿增長方式，適當帶動旅游地產市場發展，扭轉沿海地區“南快北慢”的不協調局面。

（作者單位：廣東技術師范學院管理學院 四川大學商學院會計學與公司金融系）