“營改增”政策對房地產企業的影響及應對措施

平怡潔+季宇涵+劉慧婷+陳泓宇+徐月

【摘要】隨著新一輪財稅體制改革的推進，國家陸續推出了一系列“營改增”文件。全面實施“營改增”政策后，對于這四大行業的影響不盡相同，本文選擇與人們生活息息相關的房地產行業，以上海市綠地集團為例，探究全面“營改增”對發達地區大型城市房地產企業的影響狀況并提出相應的對策措施。

【關鍵詞】營改增 房地產 影響 措施

一、研究背景

我國稅制結構中，增值稅和營業稅是最為重要的兩個流轉稅稅種，二者分立并行。隨著經濟社會的發展，增值稅和營業稅并立打破了商品和勞務流轉課稅方式的統一性，進而形成了不公平課稅格局?，F行財稅體制不適應、不完善的問題也日益凸顯，已經不利于、不適應經濟結構優化的需要。新一輪財稅體制改革，國家陸續推出了一系列“營改增”文件。2016年3月18日，國務院常務會議審議通過全面實施“營改增”的試點方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入“營改增”試點范圍。2016年3月23日，財政部和國家稅務總局聯合頒布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），該通知明確了轉讓土地使用權、建筑和銷售不動產的增值稅稅率為11%。全面實施“營改增”政策后，對于這四大行業的影響不盡相同，本文選擇與人們生活息息相關的房地產行業，以上海市綠地集團為例，分析全面“營改增”政策對房地產企業產生的影響并提出相應的對策措施。

二、“營改增”政策對房地產企業的影響

（一）“營改增”政策對房地產企業稅收負擔的影響

“營改增”政策的實行，對于房地產企業稅收方面的影響主要體現在稅種的變化，稅率的相關變化，稅基的減少，計稅方法的不同以及由以上變化引起的應納稅額的變化。在僅考慮營業稅和增值稅的情況下，假設某房地產企業為一般納稅人，年度含稅營業收入為R，可取得進項稅抵扣的營業成本占營業收入的比例為C，營業稅適用稅率為5%，增值稅適用稅率為11%

（1）在營業稅模式下，營業稅額=R*5%，

（2）在增值稅模式下，增值稅銷項稅額=R/（1+11%）*11%= 0.0991R增值稅進項稅額=R*C/（1+17%）*17%=0.1453R*C；應交增值稅稅額=（0.0991-0.1453C）*R

以上公式直觀反應營業稅和增值稅征收的不同：征收增值稅時，稅基為不含稅收入，比征收營業稅時稅基更??；增值稅允許進項稅額抵扣，存在將稅負轉嫁的可能性。

從平衡點的分析，當C=33.79%時，房地產企業征收營業稅或增值稅，稅負相等，當C>33.79%，房地產企業征收營業稅時的稅負大于征收增值稅的稅負。當C<33.79%，房地產企業征收營業稅時的稅負小于征收增值稅的稅負。

以上分析僅考慮營業稅和增值稅的稅負平衡，在企業實務中，由于稅金及附加是以營業稅或增值稅的稅基計算應納稅額，營業稅與增值稅應納稅額的差異會導致企業稅金及附加，土地增值稅，企業所得稅的變化。因此，“營改增”政策的全面實施并不意味著企業稅負一定減少，企業需要結合自身經營情況積極做好稅收管理。

（二）“營改增”政策對房地產企業開發成本的影響

“營改增”之后，企業要想獲得更大的利潤空間，需要取得更多的進項抵扣，而進項抵扣效應對于房地產企業成本有一定程度的影響，因此對于企業而言更好的利用稅收籌劃有利于減少企業成本費用進而減輕稅負。這里我們重點對土地成本、開發建設成本以及財務費用進行一定的分析。

根據國家稅務總局公告2016年第18號第四條規定，房地產企業中一般納稅人銷售自行開發房地產項目，土地價款可以從銷售額中扣除，實行差額計征，計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%），相當于可以抵扣11%的進項稅；允許扣除的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，即拆遷補償費及土地變更用途等相關費用不能扣除，假設不能扣除部分占總土地價款的20%，則可獲得可抵扣進項稅率8.8%。

開發建設成本包括四項費用（前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共設施費）。前期工程費是指項目前期籌建、設計、水文地質勘察及“三通一平”的費用，進項稅率為6%。建筑安裝費主要指建造建筑物所發生的建筑工程費、安裝工程費用及裝修工程費等，主要適用11%的進項稅率?；A設施費用主要是供水，供電，燃氣等工程費用，適用進項稅率11%。公共設施費指公共配套設施的建設費用，適用進項稅率11%。

開發間接費包括財務費用、管理費用資本化。根據國家稅務總局公告2016年第36號第二十七條規定，購進的貸款服務不得從銷項稅額中扣除。納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。故利息支出不能稅前扣除。

土地成本以及四項費用的進項稅可抵扣效應，一定程度上有利于減輕房地產企業稅負。房地產企業由于行業特殊性質，資產負債比普遍較高，利息支出不能抵扣，加大房地產企業的融資壓力，可能影響企業融資決策。

為了更好的解釋“營改增”政策對房地產企業的影響，我們采用由我們暑假實地調研所取得的綠地企業某房地產項目相關數據進行相關分析，以更好的佐證所得出的結論。

從我們獲得的綠地企業某房地產項目2016年第三季度的數據來看，“營改增”后營業收入和營業成本均有明顯下降。增值稅作為價外稅，需要從房地產企業的營業收入中扣除，因此“營改增”后企業賬面上營業收入會呈現負的差異。在營改增實施背景下，稅率的突然改變、消費者市場的緩沖時間以及議價能力的限制，客觀也會造成企業經營狀況的變化。土地成本、四項費用以及部分管理費用的明顯下降得益于進項稅抵扣。營業稅金及附加由于少了營業稅的部分而明顯下降，增值稅額與土地增值稅的增加量小于營業稅金及附加的減少量，該房地產項目整體稅負有所減少。較之營業稅時，改征增值稅后，該房地產項目毛利率，銷售凈利率分別上漲3.45個、2.03個百分點，企業總體的獲利能力提高。

（三）“營改增”政策對房地產企業財務處理的影響

營業稅是對營業收入直接征收，涉及的稅率和會計科目較少，而征收增值稅時，一般納稅人在“應交稅費”會計賬戶下設置二級賬戶：“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預繳增值稅”、“待認證進項稅額”、“待抵扣進項稅額”、“代扣代交增值稅”等多個科目，其中“應交稅費-應交增值稅”下設三級明細賬戶“進項稅額”、“進項稅額轉出”、“銷項稅額”、“已交稅金”等多個會計科目?？梢钥闯?，改征增值稅后，一方面，用于核算的會計科目變多，稅率種類變多，存在不同減免稅，退稅、抵扣情形，對于會計人員的工作能力和綜合素質提出挑戰，要求對稅收相關政策有較全面的了解；另一方面，增值稅采用認證抵扣，納稅申報采用網上申報的方式，征稅控制更為嚴格規范，也是對企業在日常經營中票據管理和會計核算的規范提出更高的要求。

三、對策分析

（一）加強增值稅發票管理，重視對供貨商的選擇

增值稅專用發票具有完稅憑證的作用，是兼具銷貨方納稅義務和購貨方進項稅額抵扣權利的證明。隨著“營改增”的全面推進，房地產企業面臨稅率上升的問題，為了有效提升房地產企業應對這一問題的競爭能力，企業應有效利用正規的增值稅發票以實現進項抵扣。因此，在開展業務前，企業需要提高對供貨商的選擇能力，選擇從正規供貨商中取得貨物從而獲取正規的增值稅專用發票。對于日常業務中取得或開具的增值稅專用發票，應仔細核查發票項目是否齊全，開具是否規范。最后，在取得發票之后，相關財務人員要妥善保管，避免造成發票丟失。

（二）注重成本控制，及時做好稅務籌劃

“營改增”的全面實施對房地產企業的開發成本主要涉及三個部分：土地采購成本、建安成本及財務費用。土地采購成本在不同地區價格相差懸殊，一線城市房價基本為幾萬每平米，而二線城市則在萬元左右。由于土地價款實施差額計征，扣除方式按可售建筑面積的比例進行計算扣除，企業在土地購置預算中應考慮到抵扣額的差異。房地產企業除了從上游建筑企業獲得建安工程勞務外，有時需要支付零星勞務和貨物的費用，這部分材料的稅款無法充分抵扣。企業需尋找合法的方法對成本進行分攤，將應繳納的增值稅合理分攤到各個環節。房地產企業需要充分關注稅收優惠和納稅期間的稅收政策變化來進行相應的稅負管理。

（三）提高企業管控水平，拓寬企業業務范圍

房地產企業可以以營改增稅制改革為契機，在做好稅務統籌的前提下，利用進項稅額可抵扣的條件，改善業務模式，梳理企業業務流程。很多大規模的房地產企業分設很多服務部門，比如咨詢部門等，“營改增”以前，若這些部門從企業分離出來，稅負壓力大，分離動力不足。而“營改增”后，若這些部門從企業分離出來，則這些服務部門所提供的增值稅專用發票可以抵扣，從而使得企業整體稅負減輕。這些分離出來的服務部門也走上更加專業化、科學化的道路。而對規模相對較小的房地產企業而言，則可以通過將這些服務外包給服務部門，也能夠獲得進項稅額抵扣。企業對內部機構更加合理化的管控加上服務機構的更加專業化、靈活化，能夠促進房地產企業組織結構的優化，提高企業利潤空間。

（四）適當調整企業經營戰略，轉變開發銷售模式

由于裝修工程費用允許進項稅抵扣，精裝房等中高檔住宅可獲得的進項稅抵扣額比毛坯房的可抵扣額更為可觀。同時，精裝房由于顧客定位和產品質量的優勢，售價遠遠高于毛坯房。如果房地產企業在制定企業經營戰略時，利用好精裝房的進項稅抵扣優勢，能在一定程度上增加進項稅抵扣來源，但相應的轉變還需要根據企業自身的公司資金與管理水平進行定奪。比如，調研發現綠地集團很少做精裝，就是從企業實際情況出發。綠地集團管理水平屬于業內中等，開工樓盤多而造成人員需求大。精裝房對裝修過程質量把控和人員管理的要求更高，易導致管理成本增加，抵消了稅負的節約。所以對于商品房供給結構的影響需要具體公司具體分析。另外，房地產企業需要注重銷售工作，增強銷售力度，增加與客戶的溝通交流，及時了解客戶需求以有效提高房地產企業的可獲得利潤。

（五）提升企業自身財務管理能力，提高相關人員業務水平

企業管理層要加強對于這一重大稅制改革的理解，加強對稅務人員和業務人員的培訓，提高企業財務內部人員的稅務處理能力，使相關人員能夠熟練掌握“營改增”政策，處理好政策帶來的相應變化。企業要重視自身的財務管理狀況，根據企業自身情況和外部環境制定合宜的經營計劃，優化財務管理水平。完善內部控制制度，建立健全企業稅收機制，明確權責歸屬，防范財務風險。

四、結語

國家全面推行“營改增”政策本質上是為了減輕企業稅負。企業要順應稅制變化和政策導向，加強財務管理，完善內部控制和稅收籌劃體系，結合企業自身情況，思考戰略轉型升級，最大限度地拿到國家給予的稅收紅利，擴大企業的利潤空間，取得最優效益。

參考文獻

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[4]國家稅務總局公告2016年第18號文[z].

[5]國家稅務總局公告2016年第36號文[z].