住房資產與幸福指數文獻綜述

【摘要】住房狀況顯著的影響著我國居民的幸福指數。隨著經濟學家將有關幸福的研究引入現有領域，經濟理論有了更現實的價值。本文從房價對宏觀經濟的影響展開，梳理了其對投資、消費、貿易的影響；之后從幸福指數的構建切入，梳理了決定幸福的經濟因素；最后通過經濟這一紐帶，梳理了住房資產對幸福指數的影響，并做了簡要評述。

【關鍵詞】房價 幸福指數 宏觀經濟

一、引言

發達國家日漸發現采用GDP衡量一國發展的局限性，這一指標并不能反映社會的發展水平，并且“唯GDP”的發展更會引發諸多社會矛盾。從歷史發展的角度來看，國民幸福指數（GNH）的提升是科學發展的內在目標。據《2015年中國家庭幸福感熱點問題調查報告》顯示，住房狀況對國民幸福感影響顯著。近年來，隨著經濟學家吸收了心理、行為科學中有關幸福的理論后，對經濟現象的研究更體現出對社會發展的價值。在這種研究內容革新的背景下，對這些文獻進行梳理和總結有助于后續研究的開展。中國的房地產市場持續呈現高漲的局面，因此學習和吸收上述研究成果對我國的宏觀調控具有指導意義。

二、房價波動對宏觀經濟影響文獻綜述

用以觀測房地產市場的指標有住宅用地供應規模、房價、商品房成交量等。而其中，房價的波動是最易為居民所直觀感受到的，所以本文由此出發來討論其對宏觀經濟的影響。本文以拉動國民經濟的三駕馬車：投資、消費、凈出口作為衡量宏觀經濟的代理變量。

（一）房價波動對投資的影響

房價的變動首先會作用于開發商對未來房價的預期，在這種預期指引下開發商會根據利潤最大化原則來改變其對住房的投資。開發商的投資作用的是房地產市場的供給端，李永樂和吳群（2013）采用我國35個大中型城市2002～2012年數據，發現房價對房地產投資有顯著的正向影響，且這種影響具有持續性。并且綜合來看，滯后1期的房價比當期以及滯后2期的房價對開發商投資影響最大，這說明了房地產開發商對住房的投資受到前一期房價影響，房價對開發商投資具有引領作用。

（二）房價波動對消費的影響

房價的波動會通過財富效應與收入效應、替代效應以及流動性約束效應作用于居民的消費支出，對國民經濟需求端產生影響。

1.財富效應與收入效應。根據生命周期——持久收入消費理論，消費由財富和收入決定。嚴金海和豐雷（2012）通過理論模型分析了房價對居民消費的傳導機制：房價上升一方面通過財富效應渠道促進居民消費，另一方面也會通過收入效應渠道抑制消費，這兩者之和總效應的效果并不確定。高速上升的房價同時還導致了房地產對消費的擠出，削弱了財富效應。顏色和朱國鐘（2013）利用我國人口結構數據進一步研究發現，中國的房價上漲具有不可持續性，并且這種不可持續的房價上升還會導致家庭還貸壓力上升，減少消費。李劍（2015）認為我國財富效應效果不明顯的原因在于居民對改善住房條件的剛性需求使得當前房屋增加的價值被未來所購置房屋價格的上升所抵消，同時我國文化中蘊含較強的遺贈動機，父母的財富積累并不會用于消費，而是轉移給了子女。

2.替代效應。對于尚未擁有住房的中低收入者而言，房價的急速上漲可能會致使他們放棄或是推遲購房計劃，在住房消費上的減少將導致在其他商品上的消費水平上升，這種消費結構的變化反而提高了他們的整體消費水平。杜莉和羅俊良（2017）通過建立包含購房決策的家庭最優消費模型，研究了租房家庭的消費模式。通過模型推導，他們得出租房家庭會因房價上升而推遲購房計劃并且增加當期消費。

3.流動性約束效應。對于那些潛在購房者而言，高房價可能使他們為購置房屋而提高儲蓄率。王策和周博（2016）通過建立空間向量模型實證分析了房價波動對我國居民預防性儲蓄的漣漪影響，結果顯示，房價波動引起的不確定性通過漣漪效應進一步推高了居民儲蓄率，并且這種效應還會影響臨近省份消費者的行為。而對那些已有住房的消費者而言，房價上升帶來資產價格的增加有助于改善家庭的資產負債情況。盡管財富效應和流動性約束效應能促進消費，但一方面由于我國的傳統價值觀另一方面由于在我國房屋反向抵押貸款剛剛起步，從住房資產升值對消費的總體效應來看，房價上升對我國居民消費產生的效果是抑制作用（陳健等，2012）。

（三）房價波動對進、出口貿易的影響

在出口方面，房價的升高對我國企業的出口產生了抑制作用。劉斌和王乃嘉（2016）運用Heckman兩階段模型得出房價上漲盡管增加了出口企業的數量，但對于出口貿易品種類以及出口總額有抑制作用。而于進口方面的研究較少，趙春明和陳昊（2011）利用我國1991～2009年的相關數據基于主成分因子的分析方法發現房價變動可以解釋進口變動。

三、幸福指數構建的文獻綜述

隨著我國的經濟基礎日漸穩固，GDP已經不再是經濟發展的唯一目標，如何提高國民生活質量、提升幸福感才是我國科學發展的根本目標。傳統上，對幸福感的衡量采用單一客觀指標，一般選取收入或是GDP。采用GDP作為衡量標準存在著多種缺陷，并且“唯GDP”的發展指向還會帶來諸如環境污染等降低生活質量的后果。

基于單一指標的上述缺點，全面的衡量社會發展水平需要建立多維度的衡量指標體系。Frey&Stutzer（2006）將決定幸福的因素分為經濟因素與非經濟因素，經濟因素主要有：收入、失業、通脹、收入不平等，而非經濟因素主要有人口學統計變量、政治制度、家庭因素、環境質量以及遺傳等，下文著重探討影響幸福的經濟因素。

（一）收入與幸福感

早期的研究用效用高低來衡量幸福，在將收入視作是決定效用的唯一變量前提下，收入與幸福感之間呈正相關關系。但Easterlin（1974）通過對美國相關數據進行考察后發現，一國的整體幸福水平并不會隨著經濟增長而提升，也就是后來的“幸福悖論”。之后的研究在Easterlin（1974）的基礎上將收入分為相對收入和絕對收入。Graham&Pettinato（2001）研究發現，絕對收入的增加并沒有增加社會整體的生活滿足感，但對于高底層人群而言，它則產生了提升效果。任海燕和傅紅春（2011）采用了我國2006年社會調查數據，利用有序概率估計法得出了相對收入對幸福感的影響要大于絕對收入的結論。

（二）失業、通脹與幸福感

失業對幸福的影響學界目前存在兩種觀點，一種觀點從潛在效用損失角度出發，認為失業當然會降低幸福感（Jahoda，1982）；而另一種觀點則認為在高失業福利的背景下，道德風險的存在提升了失業者的幸福感（Ehrenberg&Smith，2008）。盡管兩種觀點的結論截然不同，但大量實證檢驗證明了主觀幸福感與失業之間存在著很強的因果關系（Ohtake，2012）。

（三）收入不平等與幸福感

此外，大量文獻證明了收入不平等對主觀幸福感也有負面影響，并且對于中低收入群體以及農村居民的影響更大（陳池波和李成豪，2016）。魯元平和王韜（2011）進一步對收入不平等對幸福感影響的路徑進行了研究，結果顯示我國居民對收入不平等存在明顯的厭惡，除了直接路徑外，收入不平等還通過影響犯罪率間接降低了幸福感。

四、住房資產與國民幸福關聯文獻綜述

目前，國內外關于住房資產對主觀幸福感影響的研究并不多。國外學者關心的是個人住房狀況對幸福感的影響，一部分學者認為住宅資產與主觀幸福感呈正相關關系（Diaz-Serrano，2009）；另一部分學者則認為是否擁有住宅資產與使幸福感高低幾乎不相關（Parker et al.，2011）。

國內學者對于住房資產與幸福感之間的關系研究更少，且缺乏系統性的研究。學界的觀點大多一致，即住房產權與幸福感之間呈正相關關系，而房價的上漲則會通過不同渠道對幸福感產生負面影響。李濤等（2011）從流動性約束和預防性儲蓄兩種機制入手，對住房資產影響幸福感進行了理論研究。并且他們的實證結果顯示，大產權住房對提升主觀幸福感有顯著影響，而小產權房的作用則微乎其微。孫偉增和鄭思齊（2013）進一步將住房劃分為了房改房以及商品房，研究發現房改房的單位市場價值對幸福感的貢獻要大于商品房。林江等（2012）在之前研究的基礎上，還將房價納入影響因素之中一并考察。研究發現，房價上漲對居民主觀幸福感具有顯著的負向影響。

但近年來學界則出現了不同的觀點，張翔等（2015）將房屋特征劃分為了居住屬性與投資屬性。實證檢驗結果顯示房屋產權對幸福感的影響并不顯著，他們認為房屋的居住屬性才是真正影響主觀幸福感的因素，政府應解決無房居民的居住需求而非產權需求。

五、結論與啟示

近年來我國房地產市場火熱的局面已經成為我國經濟發展中不容忽視的問題，但資本的高度聚集并不意味著我國國民的幸福感因此而提升。雖然房價的提升能夠產生財富效應、減少流動性約束，但一方面由于我國家庭的傳統觀念、一方面由于我國資本市場的不完善這兩個渠道的傳導效果沒有那么顯著。因而，房價提升對主觀幸福感產生的負面影響顯得尤為突出。

當然政府在對房地產市場進行調控時應注重多種工具一同使用，切不可僅從價格型工具入手。房屋產權與房價雖然總體上對國民幸福感產生負面影響，但同時也存在著異質性。調控措施中首先要解決的問題是：對于中低收入居民政府應考慮從提供保障性住房角度解決他們最底層的需求，從而他們才會對消費刺激政策有所反應，我國經濟才能不脫離最終目標又快、又穩地發展。

參考文獻

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作者簡介：金迪（1993-），女，漢族，華東政法大學金融學研究生，研究方向：公司金融。