房地產限貸措施性質的金融法研究

沈群群

（325000 溫州市甌海區司法局 浙江 溫州）

房地產限貸措施性質的金融法研究

沈群群

（325000 溫州市甌海區司法局 浙江 溫州）

本文主要從限貸政策、金融調控與金融監管、金融法調控的不足與建議等三方面展開論述，期望各級政府出臺更加完善的房地產限貸金融法，使得房地產限貸更具合法性和公正性，維護房地產市場的長遠發展。

房地產；限貸措施；金融法

近年來，各地政府紛紛推出房價控制，最主要的控制方式是限貸政策。從維護消費者利益與房地產市場秩序角度來看，限貸政策具有一定合理性，但由于其對潛在需求進行了強制控制，使得限貸政策與法律相關條文不符，未解決這一問題必須從金融法角度重新認知限貸政策的性質。

一、房地產限貸政策

目前，我國房地產的市場機制尚不完善，仍存在諸多問題，比如，由房價虛高引發的客戶購買力下降問題。正因如此，國家從2010年開始實施了諸多宏觀調控政策，比如，2011年國家明確提出“國八條”，對購買二套房的貸利率進行了限制，對比來看首付比例有小幅度提高，購買第三套房嚴令禁止貸款，可以說限貸成為政府調控房價的必備手段之一。值得注意的是，限貸實際上是一種短期有效的行政手段，只是將部分需求凍結，起到一定的壓價作用，但是會造成商品房價格飆升，購房難度明顯增加，不利于民生的改善?；谝陨?，限貸政策是否合法﹑正當成為人們關注的重點，而且其與憲法中規定的自由交易相違背，公民投資自由權﹑購買權受到嚴重侵犯，所以限貸政策必須從法理層面去理解，才能將相關政策進行執行和落實。

二、金融法調控、金融監管

經濟持續發展的前提是金融法調控，金融法在我國法律體系中占有重要地位，且地位越來越高。對于金融調控來說，金融法有著自身的優勢：①金融法是對金融行業進行系統調整。②金融法具有較強的宏觀經濟調控能力，比如，經營范圍﹑市場準入﹑利率等都可以調控?？偟膩碚f，金融法主要解決兩方面問題，一方面，調控金融市場各方面間關系；另一方面，決定監管機構對金融市場的監管。金融調控具有以下特點：①金融調控范圍必須在法律范圍內；②法律明確規定了金融調控的相關對象和有關方式；③金融調控不具有法律強制性的特點。中央銀行是我國金融調控的唯一機構，而限貸政策是由中央和各級政府所制定并予以濕濕的，所以說金融調控的主體不具有法律權利。盡管貨幣是金融調控的手段之一，但是通過限制商業貸款限額這種方式縮小信貸規模不屬于貨幣調控，所以說限貸政策嚴格來說并不是金融調控的方式。

金融監管主要是指金融監管當局通過約束﹑限制金融市場相關金融活動，確保金融高效﹑平穩﹑健康地運行。監管措施限制了被監管者的經營能力﹑權利范圍和盈利水平，但監管措施要在法律規定范圍內，且由監管機構負責執行。限貸措施不走行政立法程序，缺乏法律授權，各級政府對限貸政策所執行的調控措施承擔相應責任，不符合金融監管機構的有關要求，因此限貸措施不屬于金融監管。

三、房地產限貸政策的金融法調控的不足與建議

現行限貸政策各方面與現行法律有關規定并不符合，比如，調控的主體﹑途徑﹑效力等都不在法律范圍內，與我國以往對金融所實施的調控措施也不同。從法理學角度來看，限貸政策與硬法不同，其未經嚴格立法程序而確定，不受國家強制力的保護，法理邏輯并不完善，效力結構也并不完整，只能算是一種軟法。盡管如此，但軟法是與硬法相互補的，從宏觀角度來看，可對房地產市場的秩序進行監管，并對房地產行業的運行進行調控。限制政策這一軟法存在自身的優勢也存在不足，對房地產進行調控的不足之處在于：①缺乏合法性及硬法依據，知識強制性地對商業貸款上限進行規定；②缺乏合理性，剛需購房者的購房難度增加；③制定出的限貸政策未充分爭取人民群眾的意見，不符合公正透明原則；④沒有配套的保障手段及明確的監管措施。值得注意的是，雖然限貸政策具有臨時應急的特點，有著自身的不足，但在緊急狀態下其發揮著不小的作用?；谝陨蠟榱吮Ｕ戏康禺a未來的長遠發展，必須提高限貸政策軟法的法制化程度，具體措施如下：①對控制力度進行及時調整；②實時關注調控效果并及時給予反饋，同時制定出調控的推出機制；③調控過程中，要與硬法間相互配合，保障調控措施能夠高效公正的運行；④多聽取人民群眾建議，并經充分論證，經法律程序制定；⑤對《突發事件應對法》及有關法律進行完善，為軟法提供法律依據，使得軟法的制定和實施更加規范。

四、結語

本文主要從房地產限貸政策﹑房地產限貸政策金融調控與金融監管﹑房地產限貸政策的金融法調控的不足與建議等三方面對房地產限貸措施性質的金融法進行了研究，研究結果表明，必須制定與房地產限貸政策相關的法律法規，使得房地產限貸政策擁有法律依據，才能有效確保房地產市場的平穩發展。

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[3]孫斌藝,何德媛.限購限貸房產稅政策與房地產市場的變化趨勢[J].上海房地,2014(4):12-14.

沈群群（1990～），女，漢族，浙江蒼南人，溫州市甌海區司法局，研究方向：經濟法學。