提高土地收購儲備資金利用效率的途徑探討

戴鳳鳴

【摘 要】土地資金的良性循環主要是順利實施土地收購儲備制度的必要保障工作，本文通過對于土地收購儲備資金利用效率現狀分析研究，提出了土地資金循環體系的缺陷和造成缺陷因素，需要針對土地的資金流入、流出和外部環境進行利用效率分析和對策，要實現土地收購儲備資金利用效率途徑。

【關鍵詞】土地；收購；資金；利用效率

隨著我國土地收購儲備制度在全國城市開展，土地收購儲備機構要實現不同地區的政府資金撥付、銀行貸款、土地出讓收益和資金來源分析，要從時間和數量上平衡好相互周轉、開發和土地儲備工作，提高土地收購儲備資金利用效率，實現政府調控管理和市場政治經濟對策管理模式。

一、土地收購儲備資金運行現狀分析

1、我國的土地收購儲備資金運行體系中，我國大部分土地的儲備機構資金運行都是依靠政府撥付，少量起動資金和劃撥少量土地儲備，土地儲備中心都是利用起動資金和劃撥土地儲備土地低壓給予商業貸款進行收購土地，將收購點額土地低壓給商業銀行，可以獲得開發儲備資金，保證土地出讓管理制度。同時可以將開發完成后土地進行合理規劃設計，出讓土地資金支付銀行貸款的本息，根據土地出讓收益要根據政府土地收益進行重新劃撥。土地收益中政府要把土地收益部分進行重新劃分，給予土地儲備機構合理撥付，做好合理收購儲備土地管理，提高資金循環管理【5】。

2、資金循環條件下，政府可以提供少量的啟動資金，收購儲備大量巨資金額，由土地低壓給銀行作為貸款，這樣單一渠道資金來源會存在很多缺陷問題，會增加土地收購的資金運作風險，需要對于資本機構財務的高風險處理，針對商業銀行的貸款高利率，要充分考慮收購儲備、資金和歸還資金貸款的風險問題。資金數量有限需要根據收購儲備運行過程，保障土地儲備中心能夠收購到足量土地。針對壟斷市場、儲備中心和調控房地產市場，實現國家土地儲備對于土地市場宏觀調控管理。政府要在土地收購過程中做好相關部門協調，針對時間周期做好合理控制管理，在土地開發過程中做好預期風險確定管理，實現對于土地的管理合理性，針對土地的規模、貸款和換代周期，做好適當風險規避工作，減少土地收購中存在的缺陷問題，減少土地收購中全盤崩潰，保障土地收購中資金良性循環工作。

二、土地收購儲備資金的運行缺陷原因分析

1、政府法規體系在土地運行中不是很健全，土地資金存在很多基金不足問題，需要建立良好資金管理體系和法律法規，有效提高土地儲備和資金管理立法工作。在土地管理預算中要嚴格按照法律法規原則進行編制，政府要合理發送債券，按照現行法規提高國家土地收購管理效率，不斷拓寬土地儲備資債和不斷擴大融資工作【4】。

2、市場機制不是很完善，隨著市場經濟發展，土地交易工作不斷活躍，針對目前土地發展趨勢，需要不斷優化目前市場土地配置工作，對于土地資產要實施合理土地有償使用，土地的市場化運行中要切實提高管理效率。對于導致的土地隨意偏低、減免低價和擠占國有土地收益問題，要大量提高土地的資產流動管理工作，合理降低土地增值稅，制約土地收益，使用土地收購儲備資金循環體系，減少資金流入，實現資金流轉的良性循環。

3、土地使用規劃不是很科學，土地收購儲備過程中要針對城市和土地用地做好合理計劃工作，實現對于土地的整體數量、地域和區位管理，土地用地總計劃要制定合理、科學和有效的土地規劃，嚴格執行土地發展法律法規。制定合理土地管理制度，不能盲目和隨意使用土地，合理構建良好土地制度，針對土地資金銀行貸款要合理做好資金利息管理，對于造成資金不高問題，要形成良好資本結構，減少土地利用風險，優化資金循環體系【1】。

三、提高土地收購儲備資金利用效率對策探討

1、提高土地收購儲備資金利用效率，不斷擴大融資渠道途徑，控制好土地收購和加強土地資金監管，建立土地收購儲備資金良性循環。羅達融資渠道途徑，針對土地資金循環體系實現融資渠道良性管理，保障土地收購儲備資金利用效率，擴大土地融資渠道通暢性，針對土地基金運作實現資金體系良性循環，在中國現行法律體系中，要不斷擴大土地互補資金融資。

2、土地資金要做好政策化管理，發行土地債券過程中，要提高財政預算，地方政府要提高發行債券管理，針對政府法規實現土地收購儲備合理性，在土地收購、逐步、開發和轉讓過程中，要充分建立良好政府土地開發管理政策。土地開發信托中，要保障開發中土地收購儲備機構土地得到很好資金管理，能夠及時將土地轉移到投資公司，在土地收購儲備機構管理中，要開發合理大量資金負擔管理，將資金集合應用于土地開發整理中【2】。

3、控制土地收購和開發儲備資金流出工作，制定科學合理收購儲備計劃，政府要嚴格制定土地利用開發管理各個期間計劃，根據計劃組織科學論證，科學合理收購儲備資金，避免土地收購計劃，合理收購儲備土地。保障土地收購的順暢性，組織專業人員做好對于社會效益、經濟效益和土地風險管理，提高土地資金運作高效性。合理確定土地收購補償價格，確定土地收購補償價格有效控制和資金循環體系管理，針對土地收購中設計到的土地價格問題，要建立良好的土地補償、職工和戶口安置工作。

4、土地收購儲備機構要提高資金比例管理，針對土地收購儲備機構土地收益，針對政府造成的土地收購不良問題要及時處理，提高資本管理高效性，減少財務風險問題，適當資本結構要提高收益，按照合理步驟政府管理【1】。

四、結論

綜上所述，土地收購儲備制度是政府壟斷土地市場行為，調控市場分為二、三級別，要不但促進土地集約利用、保護耕地、盤活土地利用存量制度高效性，優化土地資源配置，實施新型土地管理制度。構建良好土地收購儲備資金循環體系管理，提高土地收購儲備資金利用效率，制定良好土地收購儲備制度，設計出適合中國國情的土地資金的運作體系，保障土地儲備資金良好循環，促進我國土地收購制度的完善和發展【3】。

【參考文獻】

[1]孟雪楠，李慶麗，城市土地收購儲備模式比較及其運作探討[J]. 黑龍江科技信息. 2015（24）；

[2]趙默.城市土地收購儲備模式探究[J]. 產業與科技論壇. 2013（02）；

[3]趙婧.城鎮土地收購儲備的動因、問題與對策[J]. 住宅與房地產. 2016（33）；

[4]莫小虎.完善城鎮土地收購對策探討[J]. 農村經濟與科技. 2016（16）；

[5]宋立新.土地收購儲備運行機制對策分析[J]. 現代商貿工業. 2014（03）。endprint