買賣不破租賃的風險防范

周曜竣

周律師，您好！

2016年5月20日，上海某倉儲公司（以下簡稱“倉儲公司”）與我們公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：倉儲公司將其擁有的一間廠房租賃給我們公司作為倉庫使用，本房屋租賃合同租期為十年，租金一年交付一次，年租金為人民幣80萬元，我們公司應于每年1月30日前向倉儲公司支付租金，采用先付后租形式，公司享有轉租權。同時，我們公司應向倉儲公司支付保證金，保證金金額為半年租金。合同簽訂后，我們公司按約向倉儲公司支付了租金和保證金，并且對廠房進行了裝修并購買了相關設備。2018年6月20日，倉儲公司因為經營困難，決定將該廠房出售，同年7月30日，上海某汽配有限公司（以下簡稱“汽配公司”）以人民幣3000萬元的價格與倉儲公司簽訂了廠房買賣合同，并辦理了產權變更登記手續。汽配公司計劃將該廠房裝修后作為某著名進口品牌4S店使用，便發律師函給我們公司，限定我們公司在一個月之內搬離，否則會強行驅趕我們，請問律師，汽配公司這樣做是否合法？我們該如何維權？

彭先生

彭先生：

你好，根據您的上述描述，汽配公司已經涉嫌違反了《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）的相關規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！眰}儲公司和你們公司（以下簡稱“貴司”）之間簽訂的房屋租賃合同合法有效，貴司依約取得了房屋的租賃權。并且，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，并不影響租賃合同的效力，因此建議貴司依法先與汽配公司進行交涉，若協商不成，貴司可以依法向具有管轄權的人民法院提起訴訟。

一、何謂買賣不破租賃

即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對原租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

二、買賣不破租賃的法律風險

租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

所有權轉移物上設定租賃權的時間是影響買賣不破租賃成立的關鍵。租賃關系必須先于買賣關系成立，就是先成立合法有效的租賃關系后，出租人又將租賃物賣與他人。此時，早已成立的租賃關系中的承租人就可以行使買賣不破租賃的權利來對抗第三人，可以拒絕第三人的轉移占有的要求，這是受法律保護的正當權利。但如果租賃關系遲于買賣關系成立，比如出賣人在與買受人訂立買賣合同但還沒有交付的時候，又將出賣物租賃于承租人成立了租賃合同，這時的出租人其實并沒有出租該物的權利，因為雖然買賣物還沒有交付或者登記轉移占有，但是買賣合同成立，除非買賣一方解除合同否則所有權轉移占有是遲早的事。在這種情況下，承租人是無法以買賣不破租賃原則來對抗買受人的，只能要求出租人承擔相應的責任。

結合本案，首先，倉儲公司與貴司簽訂的房屋租賃合同并未違反我國有關法律的規定，是雙方當事人的真實意思表示，應認定合法有效。作為承租人的貴司依合同約定取得了房屋的租賃權，因此當出租人倉儲公司將所有權讓與第三人汽配公司時，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。

其次，該房屋租賃合同的期限為10年，期限并未屆滿。并且，汽配公司取得廠房所有權的時間也在租賃期間以內，故完全符合買賣不破租賃產生效力的條件。所以，對于廠房的新權利人汽配公司而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿后，才可要求貴司搬出。

三、買賣不破租賃的法律風險防范

（一）租賃房屋的轉讓

根據《合同法》及《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》等規定，房屋租賃期間，出租人將房屋轉讓給第三人，應予承租人于優先權并不得擅自終止合同，即所謂的買賣不破租賃。因此，在房屋租賃合同履行過程中，出租人如轉讓其對房屋的所有權，應當注意以下幾個方面：

1.出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人;

2.承租人在同等條件（一般指同等價格）下享有有優先購買權;

3.出租人未按上述兩點規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效;

4.承租人如不購買，第三人只能取得附有租賃權負擔的所有權，承租人仍然可向第三人主張租賃權。

四、總結

綜上所述，房屋所有權的變化，并不影響已經發生的租賃關系和承租人的合同權利，房屋租賃關系存續期間，出租人轉讓房屋所有權的，受讓人代替出租人取得原租賃關系所產生的權利義務，承租人的權利義務不受影響，故貴司依法可以維護承租人的合法權益。