從理財角度侃侃房貸那點事

邢力

對絕大多數普通工薪階層來說，建議還是選擇等額本息，而非等額本金。

買房是大事。錢不夠，就要貸款；要貸款，就有利息。有沒有哪種貸款方式，能盡量幫我們節省利息呢？

等額本金比等額本息更劃算嗎？

經常有所謂“理財達人”支招：只要把銀行默認的“等額本息還款法”換成“等額本金還款法”，就能省下好幾萬利息。

一般人還房貸每個月的金額是固定的，也就是說，每個月償還的本金和利息之和是固定值，這就叫等額本息。

而等額本金，顧名思義，就是每月償還的本金是固定值，而利息則是變動的。比如20年房貸，借款人第一個月償還的是整整借20年的房貸利息，所以第一個月的利息最高；但第二個月還的是借19年零11個月的利息，借款時間縮短了1個月，所以房貸利息也降低了。以此類推，在整個還貸周期中，利息支出會逐月遞減，那么每月的還貸本息總額也逐月遞減。

等額本金真比等額本息更省利息嗎？當然。

按現在5年期以上貸款基準利率4.9%算，商業貸款100萬元，分20年還清，等額本息的月供是6544元，20年利息總支出570665元。

等額本金的話，第一個月的月供是8250元，第二個月8233元，第三個月8216元，然后每個月都會降十幾元，直到最后一個月只要還4183元，20年利息總支出492041元，相比等額本息少了78624元。

目前中國已經進入了加息周期，未來幾年加息是大概率事件，只要利息一漲，或者是二套房貸1.3倍懲罰利率，如果貸款100萬，等額本金真的能省下10萬元利息。

之所以會出現這種結局，是因為采用等額本息還款法，前期償還的本金少、利息多，自然累計的利息就比較多。

而等額本金還款法，借款人第一個月償還的本金和最后一個月償還的本金一樣多，導致本金歸還速度比較快，利息支出相對就比較少了。

但事實真相就到此為止了嗎？等額本金真比等額本息更劃算嗎？

現在給你10萬，20年后給你20萬，你會選哪個？

對絕大多數普通工薪階層來說，筆者還是建議選擇等額本息，而非等額本金。

但從理財角度看，選擇總利息支出更高的還款方式才是更聰明的選擇。

首先，等額本金之所以總利息支出少，不是因為這種還款方式更良心，而是因為等額本金占用銀行資金的時間更短，利息支出自然少了。

不管是采取等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減，亦或者是雙周供、氣球貸、隨心貸等各種還貸新玩法，本質上換湯不換藥。占用銀行資金時間越長，償還利息就一定越多。用各種方式把占用銀行資金的時間縮短了，銀行資金的時間成本下來了，利息當然就少了。

比如說，為什么雙周供比月供利息支出少，因為月供是到月底還一次，而雙周供在月中就要先還掉一半。有一半本金提前半個月還給銀行了，那利息可不就少了嗎？所以我們只能說某種還款方式的利息支出相對更少，而不能說某種還款方式更劃算。

第二，不能只看賬面利息支出，更要看手里可用于投資的資金還有多少。

比如你這個月剛申請房貸，下個月如果采取等額本息，只還6544元，而采用等額本金要還8250元，差了1706元。這1706元留在你手里，不就能拿去投資了嗎？

錢是有時間價值的，現錢永遠最值錢。因為你可以即刻拿去投資，錢生錢，讓復利效應滾起來?；叵胍幌?，現在100元能買到的東西，和20年前一樣嗎？

如果你有兩個選擇，一是現在給你10萬，二是20年后給你20萬，你會選哪個？估計大家都會選前者。單從理財角度而言，后者20年回報才翻一倍，根據72法則，每年投資回報只有可憐的3.6%，連通脹都跑不贏。

在當今社會，如果會理財，自己做投資，每年獲利10%并非難事，那么20年后能變67萬。

一個是20萬，一個是67萬。前者，恰恰是保險公司推銷萬能險/分紅險的套路；后者，是真正的理財之道。

第三，選擇還款方式不光要看利息支出，更要結合自己的理財需求。

我們為啥要貸款買房？不就是因為現在年紀輕，積累少，沒有足夠多的錢能全款買房嗎？但隨著年齡、資歷、經驗不斷增長，只要繼續努力奮斗，將來收入會不斷提高，生活會越過越好，所以才敢冒風險背房貸。

既然將來的收入水平和經濟狀況預期會越來越好，那選擇每月還款金額一樣的等額本息還款法，你實際還貸負擔就會隨著時間流逝，不斷下降。如果選擇還款金額越來越少的等額本金，還貸壓力下降速度就更快了。

也就是說，在你手頭資金很緊張的青澀歲月，你的還貸壓力就達到了一生中的頂峰，而當你收入越來越高，還貸能力越來越強時，月供卻反而越來越少……你沒發現你的還貸節奏，和你的收入節奏以及生命周期嚴重不匹配嗎？

最后，等額本息的月供是固定的，借款人只要記住一個數字就行了，一目了然。但等額本金的月供不斷遞減，借款人就得每月拿出還款計劃表看一眼。還少了，額外收罰息；還多了，這錢躺在活期里也是浪費。

這就是筆者為什么反而推薦利息支出更多的等額本息的原因所在。

總之，采取等額本息還款法，還款周期超過1/2，就千萬不要再提前還貸了，因為你利息已還的差不多，接下去主要還本金。而采取等額本金還款法，還款周期超過1/3就不要再提前還貸了。

但真正懂理財的人，不管在任何情況下，都不會提前還貸的。不怕負債，樂于承受良性負債，借助杠桿，幫自己更快提升財富層級，這就是富人思維。

如果你總是害怕負債，兜里有點錢就惦記著趕緊提前還貸，無債一身輕，睡覺倍踏實，那你就還不是一個真正懂理財的人。