統一的不動產登記數據庫建設思路探討

王福興

【摘要】不動產登記信息管理基礎平臺涵蓋全國范圍內3000多個四級登記機構，具有機構數量繁多、行業類型眾多及涉及范圍廣泛等鮮明特點，所面臨著水平層次不齊、發展程度不同及各級信息化基礎差異大等問題亟待解決，而構建互聯互通、布局合理、內容全面及覆蓋全國范圍的不動產登記信息管理平臺無法脫離統一的數據庫標準。本文以不動產登記信息化現狀為切入點分析信息化特征，就提出具體的數據庫建設思路進行深入探究，旨在為相關技術人員積累更多的工作經驗提高數據庫建設有效性。

【關鍵詞】不動產登記；數據庫建立；建設思路

自進入21世紀以來，不動產登記由分散登記向統一登記轉變初步實現制度創新，對于健全自然資源資產管理推進生態文明建設作用深遠，而信息平臺不止是不動產登記“四統一”的主要組成部分，更是實施不動產統一登記的技術支持。從健全社會征信體系、保證交易安全性及減輕群眾負擔等實際需求角度來看，信息管理平臺以保證不動產登記信息完整性、及時性及準確性為前提條件向城市居民提供便捷依法的信息共享查詢服務[1]。由此可見，構建統一的不動產登記數據庫實現前端登記業務關聯掛接更新數據。同時，不動產登記數據庫以各級別各部門龐大的海域、草原、林地、房屋及土地登記資料為基礎。本文針對統一不動產登記數據庫建設思路的研究具有重要意義。

1、不動產登記信息化現狀

從土地登記角度來看，我國現已實行統一宗地編碼且開發統一宗地代碼電子文件管理系統及土地登記信息動態監管查詢系統，側重于試點部署及試運行初步形成土地登記信息動態匯集及實時更新的技術制度[2]。歷經第2次全國土地調查、農村集體土地確權頒證及城鎮地籍調查工作以來，已同步推進登記信息系統及數據庫建設工作，促使信息化融入登記業務中，約超過70%市級及65%縣級已建立土地登記相關數據庫，約超過70%市級及50%縣級已建立地籍管理信息管理系統。此外，一些地級市實行統一開發部署形式推進全市統一地籍數據庫及信息系統建設進程。

從房產登記角度來看，約超過70%市級及50%縣級已初步建立住房登記信息系統及數據庫，并且住建部組織進行重點城市個人住房信息系統聯網。從林地登記角度來看，部分省統一開發部署登記軟件或由市縣級林業部門自行購買及開發登記軟件，甚至部分省存在信息化尚未建立的可能性，約超過50%市級及40%縣級已初步建立林權登記數據庫，約超過40%及40%縣級已初步建立林權登記信息系統[3]。同時，從草原登記角度來看，草原登記9個省區中6個省區開發部署草原登記信息系統，約超過20%市級及20%縣級已建立草原登記數據庫，約超過10%市級及10%縣級已建立草原登記信息系統。

2、建設統一不動產登記數據庫

2.1數據來源

一般說來，不動產登記數據來源于日常登記業務、存量不動產登記數據、權籍調查結果數據及不動產審批、交易成果數據。其中，日常登記業務指不動產登記業務過程中所產生的登記過程信息及登記結果信息，均納入不動產登記數據庫視為其數據更新的源頭；存量不動產登記數據指以往分散登記制度下所沉淀出大量的海域、草原、林地、房屋及土地等相關數據，以統一數據庫標準為參照進行整合構建相應的關聯體系。

由于不動產登記是在“事權不做調整，統一登記”的前提下實施的，那么審批和登記應有統一的客體、主體和行為，這就決定了統一的不動產登記數據庫建設應涵蓋涉及的有權機構。例如：幢落地及房落宗等；權籍調查結果數據指不動產界址測量及權屬調查結果，是不動產登記的依據；不動產審批、交易成果數據指海洋、林業、農業及住建等部門所批準不動產設立文件及市場交易合同信息等。

2.2具體措施

除登記業務自身屬于數據更新過程或數據生產過程外，不動產登記業務無法脫離準確完整的不動產登記歷史數據支持，便于業務登記過程中落地不動產單元明確相關聯系理清不動產“前世今生”視為后續審核的依據[4]。由此可見，不動產登記數據庫以行政區域、地籍區域及地籍子區域相關影像數據資料為背景以不動產單元編碼為紐帶關聯與不動產單元業務登記過程、權利限制信息、權利人信息及自然屬性等內容，為提供信息應用服務提供支持。不動產數據庫遵循“分步走”原則先整合存量不動產登記數據建立數據庫，切實解決水平層次不齊、發展程度不同及各級信息化基礎差異大等問題。

因此在實際建設的過程中，相關技術人員遵循實事求是的工作原則積極轉變傳統工作理念，納入海域、草原、林地、房屋及土地等指標全面清理相關數據，標準化整合已有行業標準及時補充重要缺失信息，實行空間參考一致性處理整理后空間數據，待完成圖層合并、數據剔除及信息補錄環節后形成符合《不動產登記數據庫標準》要求的空間數據及相關屬性數據，以空間數據及相關屬性數據為基礎進行統一編碼構筑物、建筑物、宗地、地籍子區及地籍區域等空間數據，對于形成相應的不動產信息登記簿具有顯著價值作用。此外，納入登記業務、權利人、權利數據、自然幢數據、宗地數據及基礎地理數據等指標編碼入庫。

此外，要充分考慮各事權單位對登記單元的新增、變更、滅失等數據變化的更新，以及審批信息的接入。這樣，不動產登記數據為事權單位的審批提供依據，同時，事權單位的審批又是不動產登記的依據。

總而言之，從現階段我國不動產登記數據庫建設水平來看，短時間內無法完成整合步驟。如何統一籌劃，又要職責分明，實現事權和登記統一協調，既做到準確登記，又要保證便民高效，這是建設統一的不動產登記數據庫的一個挑戰。

結語：

通過本文探究，認識到不動產登記業務以存量不動產登記數據為基礎，而長期以來受分散制度的影響，各行各業難以實行統一兼容的技術標準，再者行業統籌力度及信息化建設模式間存在顯著差異性，積累數十年歷史資料中語義代碼、標準及介質也不盡相同。因此，相關技術人員積極轉變傳統工作理念，貫徹“分步走”理念及因地制宜理念設置過渡期間進行數據整合提供登記業務，充分發揮歷史資料的數據支持作用壓縮過渡期，構建出以宗地為基礎與日常登記業務呈緊密聯系可追溯歷史登記信息的統一不動產登記數據庫，為推動相關技術發展奠定夯實基礎。

參考文獻：

[1]李一波，徐德軍，顏煜.不動產登記數據庫設計思路探討[J].科技資訊，2017（15）：10-11.

[2]莫有銘.不動產登記數據庫模型設計研究[J].科技資訊，2017（09）：79-81.

[3]湯以勝，黃興，胡旭嫣.基于不動產登記架構下的土地承包經營權確權登記數據庫規范設計[J].吉林農業，2016（19）：122-123.

[4]況海濤，趙岱虹.統一的不動產登記數據庫建設思路研究[J].國土資源信息化，2016（02）：29-31.