淺析房地產企業資金管理

【摘要】房地產行業作為資本密集型行業，資金管理對該行業的發展有著極其重要的影響。當前，隨著償債期的即將到來以及融資政策的緊縮，資金杠桿高、償債償還壓力大且高價地集中等資金占壓大，資金需求量高的房地產上市公司可能會面臨資金短缺風險。同時，一些中小房地產上市公司由于城市布局單一且高度集中在一些銷售不景氣的熱點城市或三四線城市，也將面臨較大的資金風險。本文從當前房地產企業面臨的資金形勢出發，首先分析了房地產企業資金管理的必要性，進而從資金融資、資金投資、資金營運等方面闡明了目前房地產企業資金管理存在的主要問題，最后結合實際情況，提出了房地產企業加強改善資金管理的主要措施。

【關鍵詞】房地產企業；資金；管理

1、緒論

1.1研究背景及意義

房地產行業是我國國民經濟的主導產業，對國民經濟能否健康持續穩定發展起著舉足輕重的作用。隨著我國國家經濟的發展，國家政策的傾斜，市場的不斷開放以及大量資本的涌入，房地產行業正處在一個勢不可擋的發展擴張時期。但與此同時，伴隨著房地產行業的高速發展，隨之而來的是一系列問題和挑戰，譬如企業資金鏈告急，土地供給不足，地價上漲過快，投資規模過大，房地產企業內部管理不健全等。在這種背景下，我們不難看出，房地產資金管理合理與否對于房地產企業的發展的重要性不言而喻，因此研究房地產企業資金管理是十分有必要的。

1.2國內外研究綜述

從二十世紀六十年代開始，為達到促進資本市場健康發展的目的，發達國 家開始了金融工具創新之路，尤其是美日等比較發達的國家最為明顯。在此過程中，投融資環境實現了單一的銀行貸款向多層次的投融資體制的轉變，以前主要為以銀行信貸為主的間接融資模式，這種模式逐漸被以證券為主的直接融資模式所取代。

發達國家金融工具的頻繁創新促進了房地產企業的融資渠道的不斷擴寬和創新。房地產企業的融資已不再局限于銀行信貸，房地產信托和投資基金等這些新型的金融工具為房地產企業提供了更多的選擇。新型金融工具不但為公司的融資帶來了新的途徑，同樣也給投資帶來了新的途徑。這種新的金融工具帶來了企業和普通民眾的雙贏，這是一種多元化的投資方式，能夠將系統性的風險有效分散，盡可能提高投資收益。

由于社會經濟形勢的發展和房地產相關政策出臺的雙重作用，我國房地產 企業正在面臨著日益嚴重的資金危機，不僅會影響房地產業的發展，還會影響其他地區市場經濟或行業有影響。因此，一些房地產人士和學者開始注重房地產資金管理的研究，他們對資金來源和循環過程、資金管理的特點、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和解決措施等方面做了探討。

銀行貸款、自有資金、預售款和建筑企業墊資為我國房地產企業籌集資金的主要來源。買家通過銀行獲得住房貸款形成大部分的預售，可見我國房地產企業高度依賴銀行而獲得資金。房地產企業的融資渠道分為內部融資渠道和外部融資渠道，自有資金和預收的購房款是典型的內部融資渠道，而外部融資渠道則主要有銀行貸款、發行股票、房地產信托、合作開發和利用外資等。房地產企業的資金循環過程涉及資金來源環節、資金使用環節和資金回流環節。其中的資金來源環節的參與方主要包括銀行、投資企業等，資金使用環節的參與方主要包括開發商、建筑商以及管理運營商等，資金回流環節的主要實現形式為銷售與租賃方式，而其終端客戶為消費者?；诜康禺a開發的過程，則可把資金的循環分為內部循環和外部循環。從資金管理整個過程的角度出發，房地產開發商的投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金使用這幾個重點內容組成了其資金管理進程，其中資金籌集是整個資金管理進程中的重點。

綜上所述，在房地產資金管理方面，國外學者較為系統的研究了資金來源方面，國內學者則在資金的循環、資金管理的特點、資金管理的影響因素以及目前存在的問題和應對措施等方面進行了較為全面的研究。我們仍需運用不同的研究方法，逐步完善房地產企業資金管理的研究，為房地產企業資金管理體系的構建和實施打下堅實的理論基礎。

1.3本文研究思路

本文從當前國家關于房地產行業的政策大背景及房地產企業面臨的資金形勢出發，首先從國家宏觀調控政策、房地產企業面臨經營業績提升壓力、風險管控等方面分析了房地產企業資金管理的必要性，進而從資金融資、資金投資、資金營運等方面闡明了目前房地產企業資金管理存在的主要問題，最后結合實際情況，提出了房地產企業加強改善資金管理的主要措施。

2、房地產企業資金管理的必要性分析

2.1適應房地產宏觀調控政策變化的必然選擇

房地產是我國國民經濟的重要組成部分，土地出讓收入也是政府的主要財政收入之一。一直以來，房地產行業是我國宏觀調控的重要著力點，其目的是促進我國經濟的健康發展，防止房地產過熱可能導致的房地產泡沫風險。在我國房地產調控中，無論是消費者的購買力，還是房地產開發企業的資金能力，都是調控監管的主要方向，這也使得房地產行業存在較大的宏觀調控政策風險。對于房地產企業而言，特別是房地產開發企業，資金占用量巨大，屬于資本密集型企業，資金管理對于房地產企業尤其重要，其在資金管理中應對宏觀調控政策有較強的敏銳性與良好的預判，這樣能夠在宏觀政策調控中，獲得競爭優勢，實現資金充足，促進房地產企業的可持續發展。

2.2適應房地產企業經營業績提升的必然選擇

房地產企業是我國經濟發展的重要推動力量之一，而房地產企業的經營業績，亦是房地產企業員工賴以生存的根本。在當今中國房地產市場環境下，現金流是房地產企業能夠持續健康平穩發展的根本，只有現金流充足順暢穩定，房地產企業項目才能得以建設與出售，新的項目才能有資金補充進來，才能實現良性循環的房地產企業資金鏈，使得房地產企業的經營業績不斷提升。因此，房地產企業應特別重視與加強資金管理，通過資本運作與資金運營，使得資金健康運轉，通過項目實現資金穩定收入，實現更大的資金價值，促進房地產業務的穩步增長。因此，加強資金管理是房地產企業適應經營業績提升的必然選擇。

2.3適應房地產企業風險管理控制的必然選擇

資本資金的運作是風險極其豐富的業務，這些風險主要來自資金本身風險，房地產項目，市場的風險，另外還包括宏觀經濟環境的風險。這些風險錯綜復雜，使得房地產企業的資金管理充斥著風險。房地產企業風險集中體現的區域之一即是資金管理，這也要求房地產企業在風險管理過程中要加強資金管理，通過資金管理掌控房地產企業整體風險。一方面，房地產企業應制定風險管理政策，提前對風險管理做好預警，制定行之有效的解決方案，另一方面，房地產企業應對資金風險管理進行細分，結合房地產企業的業務情況，對資金風險進行分解。因此，加強資金管理是房地產企業風險管理的必然選擇。

3、房地產企業資金管理存在的主要問題

3.1資金融資方面存在的主要問題

目前我國房地產企業特別是中小企業，幾乎不可能通過債券和股票方式籌集資金，其主要融資方式還只能依賴于銀行等金融企業貸款，然而當前，國家對房地產的調控政策進一步加碼。在需求方面，全國各地紛紛出臺不同程度的限購政策，通過限制購買多套房和提高首付比例等方式，加大房產購買的難度。在供給方面，房地產企業的融資渠道被進一步壓縮，銀行開發貸款、證券資管計劃、企業債、海外債等各方面的融資審批均加強了政策控制，審批難度加大，審批流程增多，審批資金額度降低，使得房地產企業的資金融資能力下降。同時，在房地產企業的融資管理方面，企業對于宏觀政策層面的認識缺乏敏感性及良好的預判，在融資過程中，往往以當前的環境為主要依據，而缺乏細致的研究分析及對未來的預判，在融資中對于期限的設計、金額的大小等方面考慮較少，一般以融資成本為融資的考量第一要素，使得資金在政策偏緊的情況下，融資困難，壓力加大，不利于企業的長遠發展。

3.2資金投資方面存在的主要問題

房地產企業以房地產開發企業為主，同時包括房地產物業公司、房地產經紀公司等。無論何種房地產企業，都需要在資金投資方面加強管理，以防范投資風險。然而，在實際的房地產企業的投資工作中，往往存在這樣那樣的問題。有的房地產企業在投資中僅關注土地價格是否在承受范圍之內，而對房地產所處位置、客戶人群定位等信息缺乏關注與分析，也有的房地產企業將資金集中于某一城市的某一片區，風險過于集中，一旦區域規劃或行政設施變動，將影響整個房地產企業的經營運轉。這些都是在房地產投資過程中，所實際出現的一系列問題。

3.3資金營運方面存在的主要問題

房地產企業的資金支出主要集中在土地購買和房屋建設上。資金營運方面主要是指房地產企業流動資金的管理，既包括資金流入涉及的應收銷售房款、工程建設履約保證金及其他應收款，也包括資金流出涉及的應付工程建設款、工程材料價款及其他應付款。房地產企業銷售房款一般是現金流入，而在建設資金支出方面則有一定的賬期，這對于房地產企業而言，是相對有利的。在房地產企業營運資金管理中，隨著市場環境的變化，房地產企業的銷售政策可能會改變，或是將房地產企業金融引入購買端，這些都將對房地產企業的營運資金管理帶來更多的挑戰。如果房地產企業沒有對營運資金管理有較好的把控和市場預判，將在市場環境變化中，難以招架，引起資金危機。

4、房地產企業加強資金管理的主要措施

4.1持續提升資金融資管理

無論宏觀經濟政策如何變化，資金密集型的企業屬性要求房地產公司有較強的資金融資能力，因此房地產企業融資是永恒的話題。房地產企業在融資方面是相對領先的，銀行貸款、證券資管計劃、債券融資、海外融資等融資渠道都是房地產企業融資的主要方式。在當前國家宏觀調控政策下，房地產開發貸款、企業債券、海外融資等渠道被極大限制的情況下，房地產企業應加強金融領域研究，拓寬新的融資渠道，引入私募基金等新興融資方式，保證房地產項目資金需求。如恒大地產就與國內大型私募基金合作，引入上百億元基金，有效補充其流動資金，滿足其房地產項目發展需求。

4.2持續提升資金投資管理

房地產企業投資方面管理主要應集中于投資風險管控，建立房地產企業發展規劃與戰略，對未來的投資定位與面臨的宏觀環境有較清晰的認知。在風險管理方面，要對區域風險進行評估，同時對區域進行分析，論證項目區域未來發展，根據區域風險評估將資金分別放于不同的區域范圍內。要對地產項目風險進行評估，如開發住宅地產和開發商業地產，加強地產性質的論證，結合開發周期和受眾人群等因素，做出對該項目的投資分析，從而做出相對合理的投資決策。

4.3持續提升資金營運管理

資金營運管理是房地產企業應該予以持續化重視的管理范疇，前文已經對地產銷售的資金管理提出了具體措施。同時，應加強對房地產企業業務外包的管理， 特別是銷售的業務外包，要不斷提高銷售的素質與能力，將其作為銷售外包的評價條件，同時加強后期管理，確保銷售服務質量，以提升房屋銷售的流動性。另外，還應加強房地產企業的全周期管理，從初期預算到實際的費用明細，都要做好管控，分析其必要性，促進房地產企業健康平穩發展。

結語：

綜上所述，房地產企業資金管理的層次直接影響著企業的經營效益的優劣。良好的資金管理可以促進企業實現可持續發展，長盛不衰。房地產市場本身存在的不可控因素就比較多，而且在建項目一般具有得投資大、風險大、資金回籠慢等特點，從而導致房地產企業的項目在開發建設和經營管理的過程中也存在著諸多的不確定性因素，房地產企業應針對所接項目的具體情況，具體分析，制定好相關的解決對策。房地產企業的決策領導層應該提高對資金管理的重視程度，對房地產企業資金進行科學管理，強化企業全體員工的危機意識，樹立良好的企業形象，打造自身品牌優勢，通過建立強有力的資金預算管理制度，拓寬房地產企業籌資融資渠道，開展多元化融資方式，建立健全資金管理模式，同時建立與之相應的監督管理體系，進一步提高企業資金管理水平，以保證企業項目的順利開發，在激烈的房地產企業市場競爭中，提供良好的現金流支持。

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作者簡介：

何星爍（1994-12-），男，漢，河北省保定市清苑區，本科，房地產投資與管理。