“房產+”時代：房企跨界經營大勢所趨

文/許聃 圖/周祖文

2018年以來，熱點城市調控政策持續收緊，房企融資難度逐步提高，部分企業負債壓力持續加大。因此，許多房企多元化發展加速，跨界經營成為新引擎。

地產研究機構克而瑞在一篇分析文章中指出，融資難、資金緊缺是現今房企面臨的最大問題，制約房企中長期投資力度，倒逼房企謀求跨界轉型。不少房企紛紛開啟多元化布局，開拓新的市場和業務，獲得較高的投資收益或分擔主業的負擔，房企跨界經營已經成為一種趨勢。

筆者獲悉，在城市地產調控政策之下，部分房企選擇將大筆資金轉投文旅地產洼地，文旅地產成為地產行業的新動力和突破口。目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，但其短期升值難、長期周轉難也考驗著房企運營能力和智慧。而特色小鎮以其獨特的文化多樣性在中國的文旅地產項目中占有一席之地。

同時，農業以休閑度假、鄉村旅游等方式漸入人心，農業自身資源效應及開發潛力顯現，加之政府重視農業產業發展，從根本上推動了以新型生態小鎮化為導向、融合“休閑旅游、文化產業、教育科普、宜居養生”為基點的“農業+地產”的綜合新型生態經濟業態發展?！稗r業+地產”的新思路，也將為房企的特色小鎮項目注入新活力。

強化資本運營

隨著“限售、限購、限貸、限價”等調控政策的出臺，傳統商品房開發銷售模式面臨開發成本增加、融資收緊、資金回收壓力大等問題。有專家指出，現階段調控會釋放一定剛需和改善型自住需求，這種需求會隨著人口結構變化和城鎮化發展進程保持穩定增長；另外一方面，考慮到控制人口規模、房屋存量、居民收入水平及房價收入比等因素，有支付能力的需求規模在一定階段內是相對有限的。因此，未來一段時間，房地產行業雖然會保持一定的發展，但房企的戰略調整勢在必行。

國家統計局數據顯示，2018年1～6月份，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%；房地產開發企業土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。在拿地金額持續提升的同時，銷售回款速度放緩意味著房企資金鏈仍在保持緊繃狀態。

資金緊繃原因不僅是房企銷售回款速度變慢。部分房企此前依靠發債緩解資金壓力，但當前融資渠道越來越窄，已有多家房企發債中止。

在監管方面，6月下旬，國家審計署、央行、發改委等多部門針對房地產市場發聲。央行在6月22日發布的《中國區域金融運行報告（2018）》指出，當前房地產市場發展總體平穩，但部分房地產企業負債率較高，償債壓力較大。報告還提出應當繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

當前，貨幣政策穩健中性的主基調并未發生改變，地產經濟學家鄧浩志表示：“總體而言，6月降準釋放7000億元資金，能緩解2017年年底至今的全國性資金緊張狀況，目前看來短期內加息可能性不大，房貸利率上漲趨勢或將停止?！笨硕鸱治鲋赋?，房企尤其是中小型房企由于融資短板顯著，將感受到更為強烈的資金周轉壓力。在這樣的背景下，房企不得不另尋他路。

同策咨詢研究部總監張宏偉分析，中國巨大的房地產市場和資本市場，成就了中國地產龍頭企業巨量的財富和資本積累，讓這些企業有實力有能力借助資本，迅速從資本市場高效獲取需要的配置資源。房企不僅融資，而且以資本為紐帶，可以快速擴展行業資源、專業能力甚至是市場和客戶。另一方面，房企間的激烈競爭也促使企業不斷提升競爭力。產品、服務、營銷、品牌等競爭，優勝劣汰促使極少數成功者會達到經營資本的更高層級。同時，資本經營能力的提升也為他們提供了更高水平的競爭力。

轉戰文旅地產

近幾年，我國旅游經濟的蓬勃發展吸引了不少房企的目光，文旅地產成為了不少房企跨界經營尋求的新的利潤增長點。文旅地產從字面上理解是“文化+旅游+地產”，其本質和核心是“文化旅游”而非“地產”。文旅地產本身蘊含著區域運營的概念，催熟區域得到市場認知需要經歷一個過程，因此，短時間內難以有較大幅度的升值。不少開發商依然沿用房地產的市場邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益于項目推進，還存在一定的風險。

自提出“文化+旅游+城鎮化”模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億元。而大規模拿地后，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。

張宏偉表示，文旅地產項目，最深層次的問題是，究竟是“旅游先行”還是“地產先行”？理論上來說，應該是“旅游先行”，從改造區域環境和配套的角度出發，提升人氣和認知度，等區域達到一定的成熟度，再進行地產開發。但是對于高杠桿、快周轉的房企而言，坐等升值的方式并不現實。項目動輒幾十億元甚至是上百億元的資金沉淀對于任何一個房企都是難以承受的。因此，現實中部分房企會優先采用“地產先行”的模式，追求最大的升值空間，首先將升值預期讓利于客戶，從而快速回籠資金。

文旅地產前期投入大，屬于重資產項目，必須依靠地產反哺，但是地產的后期溢價又需要旅游的成功運營來提升。因此，文旅地產項目長期發展考驗的是房地產企業運營能力和智慧。

福州萬科城毗鄰的永泰縣葛嶺鎮大樟溪一隅

依托優美的環境資源，福州萬科城設置了皮劃艇休閑項目。

近年來，特色小鎮以特色文化為基點，依靠“鎮旅融合”的概念在文旅項目中占有一席之地。例如，浙江龍泉青瓷小鎮、景寧畬族自治縣畬鄉小鎮、杭州西湖龍塢茶鎮以及銀川鎮北堡等，看似特色迥異、各具千秋，但深挖其經營理念就會發現，這些特色小鎮大多是以樹立獨特旅游形象為出發點，依托原生態民俗文化，成功打造出了文旅項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，特色小鎮對想要跨界運營的房企具有很強的借鑒價值。一方面特色小鎮突出了旅游運營在項目中的重要性；另一方面，形色各異的旅游小鎮也顯現出了個性化和稀缺性的優勢，從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾，提高旅游目的地的復購、重游和二次消費。因此，文旅地產發展依托的是文化多樣性的價值認同，想要打造經典文旅項目，個性化和稀缺性運營才是最佳途徑。

瞄準農業機遇

有專家指出，國家一直大力開展城鄉建設、促進鄉鎮發展，并不斷加大政策的扶持力度。有了政策的扶持、當地政府的支持，房企在農業的開發，可以更好地發揮自身統籌規劃、市場化運營的優勢，加快建設進度、提高周轉效率、享受諸多政策紅利。

2017年年初，中央文件曾明確表明：“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和收益，集循環農業、創意農業、閑適體驗于一體的田園綜合體?！卑讜撌既颂骑w認為，農業作為生活的根本，“農業+地產”結合的價值體現在現實對鄉村閑置資源的激發與利用，同時促發農業產業升級引擎，助力打造農業特色生產和人文性質相結合的項目。

在建設田園鄉村的眾多產業嫁接模式中，綠色生態的“農業+地產”模式受到越來越多房企的關注。早前，已有綠城、中糧等房企通過和農業科研機構、當地政府合作的方式，試水“農業+地產”的轉型模式。

2018年1月，碧桂園集團董事局主席楊國強公開表示，“40年前我種田，40年后我還是回去種田”，明確表態轉戰農業市場的計劃。同月，華潤置地也攜手中國農科院下屬企業中花易達發布了全新農業品牌“耕雨”，并正式宣布開始打造自己的田園綜合體。

隨著物質條件的豐富，市場也出現了新需求。很多城市現在都出現了這樣的現象：居民越來越喜歡購買安全、優質、新鮮的農副產品，非常熱衷到城郊采摘果蔬，親近自然。嚴躍進認為，現代人喜歡追求更健康的生活方式和更宜居的生活環境。被鋼筋水泥包圍的城市居民對農業、生態旅游有剛性需求。因此，地產和農業的融合是趨勢所在。他說，“農業+地產”的全新模式的確會為與農業息息相關的特色小鎮建設帶來更深度的跨界，但房企需要加強合作，在不擅長的領域尋求多方位的資源支持，形成產業閉環，實現可持續發展。