房地產企業內部控制存在的問題與對策

高潔

【摘 要】房地產企業因具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長、經營風險大的特點，要健康平穩發展，降低企業經營風險，必須加強企業內部控制。本文首先分析了房地產企業加強內部控制的必要性，以及業務復雜性對內部控制的影響，其次提出房地產企業存在資金活動內部控制管理不全面、員工素質尚待全面提升、內部控制監管不力及內部控制制度執行不嚴的問題，最后提出房地產企業加強企業資金活動內部控制、全面管理資金活動內部控制、全面提升企業全體員工素質以及加強內部控制力度和監管程度的對策。

【關鍵詞】房地產企業；內部控制；問題；對策

房地產企業是資金密集性企業，具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長、經營風險大的特點，目前受國際經濟環境復雜多變、國內宏觀調控政策不斷的影響，解決企業面臨的經營風險成為房地產企業穩定發展乃至生存的首要問題。

一、房地產企業加強內部控制的必要性

內部控制是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工共同實施，旨在合理保證實現其控制目標的一系列過程。內部控制源于企業風險。有效的內部控制管理能為房地產企業提供良好的內部環境，降低企業經營風險，改善企業經營狀況，提升房地產企業競爭力。

二、房地產企業業務復雜性對內部控制的影響

房地產企業涉及到的項目投資、工程建設、銷售管理、物業管理等等牽涉到社會其他方方面面的產業，加大了房地產企業內部控制的風險評估和控制活動復雜性；與其他企業相比，房地產企業工程建設時涉及到的招投標比較多，發包工程比較多，招投標環節和發包工程環節以及發包工程款審核支付環節，都需要專業化的人才支撐，這又加大了房地產內部控制風險評估及控制活動的復雜性，這些復雜性導致房地產企業內部控制存在很多問題。

三、房地產企業內部控制存在的問題

1.房地產企業資金活動內部控制不強、不全面

房地產企業推崇“現金為王”，重視現金流，但不重視資金活動的內部控制管理，或資金活動內部控制管理不全面，有的籌資決策失誤或無效融資，使企業資本結構不合理，籌資成本過高，負債過多，資產負債率達到60%以上，加大了企業債務風險，造成企業到期無法償還債務；有的投資決策失誤，使企業盲目擴張或喪失發展機遇，加大了企業財務風險；有的運營資金支付不平衡、不合理，使企業資金運行不流暢，資金鏈斷裂，阻礙企業發展。而國際經濟環境復雜多變，國內房地產業限購、限貸等宏觀調控政策以及“三去一降一補”政策，加大了房地產業資金活動的風險，資金活動內部控制不能全面管理暴露出的問題日益突出。

2.房地產企業員工素質尚待全面提升

房地產企業員工素質參差不齊，關鍵崗位員工缺乏必要的任職資格和勝任能力，部分員工對企業的發展沒有責任感和使命感，部分員工觀念老化、思想陳舊，部分員工僅專注自己的工作，對其他人的工作漠不關心，不能和其他部門員工有效溝通、協作，導致企業內部控制水平不高。

3.企業內部控制監督不到位、執行力不強

房地產企業不重視內部控制監督工作，甚至有的企業未設置專門的內部審計機構，或由財務人員兼管內部審計工作；有的企業建立了內部控制制度，但不符合企業現實狀況，導致內部控制執行不力；有的企業雖建立了符合現狀的內部控制制度，但內部控制執行不嚴、執行力度不強，使企業無法評價內部控制的效率和績效，不能及時發現內部控制存在的問題，不能及時修正內部控制制度，不能及時完善內部控制措施。

四、房地產企業內部控制問題的改善對策

1.加強資金管理方面的內部控制

（1）加強籌集資金的內部控制

房地產企業應根據企業總體戰略目標需求、企業全面預算、籌資規劃制定籌資方案，籌資方案明確列示：籌資方式、籌資金額、籌資用途、籌資時機、籌資期限、利率、股利等?？茖W論證籌資方案 ：籌資方案是否符合企業發展戰略，籌資時機是否合適，籌資成本是否最低，資本結構是否最優，企業的償債風險、利率風險、流動性風險是否可控。嚴格審批經論證過的籌資方案，嚴格按照審批后的籌資方案籌集資金，未經論證、未經審批的籌資方案不得執行。重大籌資方案要形成可行性研究報告，經領導班子集體決策或聯合簽署。房地產企業應加強籌資業務會計系統控制，建立籌資業務賬簿，核算監督資金籌集、償還本金、還款期限、還款計劃、利息、股利支付等，進行籌資分析，防范籌資風險，為企業資產負債率保持在穩定區間、嚴控在60%以下提供數據支持。

（2）加強投資資金的內部控制

房地產企業應根據企業投資目標和規劃需求，保證資金成本最低、企業價值最大化情況下，科學分析、決策投資項目，制定并選擇最優投資方案，嚴格按照審批后的投資方案投資，重大投資方案形成可行性研究報告，經領導班子集體決策或聯合簽署。房地產企業還應加強投資業務的會計系統控制，建立投資業務賬簿，核算監督投資金額、投資比例、投資期限、投資資金使用情況、投資收益等，派專人跟蹤管理投資項目，密切關注投資合同履行情況、投資方的財務狀況、現金流量、經營成果等，定期分析投資收益率等財務指標，分析投資回報率是否高于籌資利息率，投資收益增長幅度是否大于資產負債率的增長幅度等，準確對投資價值進行評估，防范投資風險，對于到期收不回來的投資，及時提取資產減值準備。

（3）加強營運資金的內部控制

房地產企業應加強企業資金營運全過程的管理，全面協調企業各部門在生產經營過程中的資金需求，平衡銷售、工程建設、原材料采購等各環節的資金收支業務，全面提高營運資金的使用效率。建立房產銷售定價標準控制制度，售房款等資金收入及時入賬，嚴禁設置“小金庫”，專人負責回收應收賬款，加強資金收付業務的預算控制、合同控制，根據預算、合同嚴格控制審核預付賬款、應付賬款、發包工程款等支付環節，使營運資金收付及時，運行流暢、保持良性循環狀態，防范營運資金支付風險，嚴格審批超預算的資金支付，大額資金支付業務，須經領導班子集體決策或聯合簽署。

房地產企業在資金營運過程中有閑置資金的，可購買國債、理財等提高資金利用率，出現資金臨時性流動不足的，可通過短期融資解決資金困難，使企業營運資金保持最佳持有量。房地產企業應加強營運資金的會計系統控制，收不回來的應收賬款，及時提取壞賬準備金，定期分析資金運用效率、存貨周轉率、應收賬款周轉率等財務指標，為企業營運資金下一循環做準備。

（4）建立資金活動重大風險預警機制、突發事件應急處理機制

房地產企業應建立資金活動重大風險預警機制，資金活動突發事件應急處理機制，建立專項償債基金等重大財務風險防范措施。

（5）加強資金活動的監督檢查，全面完善資金活動的內部控制

房地產企業應監督檢查資金的活動全過程，及時評價資金內部控制活動的效率和效果，對在資金活動中違規的人員一一追究責任，反思資金內部控制活動存在的問題，不斷全面完善資金活動的內部控制。

資金堪稱是房地產企業的“血液”，只有嚴格資金活動每一個環節的內部控制，全面管理資金活動的內部控制，使“血液”循環流動暢通無阻，才能保證企業健康運行。

2.房地產企業要發展，員工是根本

（1）以財務人員為中心帶動全體員工提升自己的價值

增強房地產企業的內部控制，要求以財務人員為中心的企業各部門員工都能各司其職、承擔相應的職責并發揮積極作用。房地產企業應重視人力資源開發，公開選聘優秀人才，重視崗位培訓，建立員工培訓長期機制，提升全體員工尤其是財務人員的綜合素質。房地產企業財務制度在變，準則在變，稅法在變，這就要求財務人員由核算型會計向管理會計轉變，持續不斷地學習專業知識，不斷調整、適應新的制度、準則、稅法，同時還要學習房地產市場銷售知識、管理知識，了解房地產公司的業務運作全過程，把財務內部控制工作貫穿于企業經營全過程，為企業制定發展戰略，分析評估企業風險和作出重大事項決策等起關鍵作用，不斷提升自己的價值，從而帶動其他部門員工也不斷提升自己的價值，滿足房地產企業發展的需求。

（2）制定并完善人力資源激勵機制和薪酬制度

房地產企業應當建立公平、合理、有時效性的人力資源激勵約束機制和薪酬制度，對全體員工進行嚴格考核和評價，激發全體員工的潛能，充分調動全體員工的工作積極性，使每一個員工都了解企業內部控制的目標，意識到自己的工作成效與企業內部控制目標息息相關，增強全體員工對企業發展的責任感和使命感。

（3）實行輪崗制度，全面提升員工素質

房地產企業還應當建立管理人員和關鍵崗位員工定期輪崗制度，規范輪崗制度，使相關崗位員工通過輪崗，開闊視野，業務知識更全面，從而全面提升員工素質，增強全體員工的溝通、協作能力，使房地產企業充滿生機與活力。

只有全面提升全體員工素質，使員工強強合作，上下通力合作，才能提升企業內部控制水平。

3.加強內部監督力度是房地產企業有效實施內部控制的重要保證

（1）成立審計委員會

房地產企業應由董事會下設審計委員會，監督企業內部控制的設計，監督企業內部控制的有效性，領導開展企業內部控制實施的內部自我評價，溝通協調企業內部控制外部評價，審核監督中介機構對企業財務報告內部控制有效性的審計意見和非財務報告內部控制重大缺陷等事宜。審計委員會成員須具有獨立性和專業性。

（2）發揮監事會的作用

房地產企業應由層次更高、獨立性更強的監事會對董事會的建立與實施內部控制進行監督。

（3）成立專門的內部審計部門

房地產企業應成立專門的內部審計部門，監督企業會計崗位和出納崗位，出納崗位和檔案管理崗位，經辦人和審批人，采購人和保管人等不相容職務是否分離；監督授權審批內部控制的實施；監督預算內部控制的實施；監督運營分析控制的實施；監督會計系統控制的實施；監督財產保護控制的實施，監督績效考核控制以及重大風險預警機制和突發事件應急處理機制的實施，及時評價內部控制的有效性，及時發現內部控制的缺陷，及時與董事會及審計委員會溝通，及時報告內部控制建設進展情況和存在的問題

房地產企業只有加強內部監督力度，及時分析內部控制缺陷產生的原因，對在監督檢查中發現的違規行為，嚴肅通報全公司，嚴格追究相關人員的責任；及時、有針對性地對企業內部控制的措施加以改進，不斷健全和完善企業內部控制，才能保證企業內部控制的有效實施，加強企業各部門內部控制的執行力。

目前，國際經濟形勢不樂觀，國內房地產業限購、限貸等調控政策，使房地產企業的競爭日益激烈，房地產企業只有科學管理，強化企業內部控制，才能保障企業各項資產安全、有效，防范企業經營風險，實現企業的戰略目標，實現企業價值最大化，提升企業核心競爭力，促進房地產業健康、平穩地發展。

參考文獻：

[1]林子才.房地產企業內部控制存在的問題及完善對策[J].財會學習，2017（08）：239+241.

[2]趙玥，種琤.試析如何提高房地產企業資金的內控管理水平[J].管理觀察，2017（02）：67-68+71.

[3]許春艷.新形勢下房地產內控控制存在的問題與對策研究[J].知識經濟，2018（04）：85-86.

[4]郭定鴻.房地產企業內部控制的常見問題及對策[J].管理觀察，2018（02）：9-10.

[5]馬凌霄，姜美娟.談企業復合型營運資金評價體系的構建[J].煙臺職業學院學報，2017，23（02）：8-13.