關于加強房地產企業全面預算管理問題的思考

王麗芳

【摘 要】在我國社會經濟持續增長的形式下，隨著金融監管升級、去杠桿政策延續，限購限貸限售疊加土地使用權拍賣出讓收緊，房地產形式越發嚴峻，房地產企業之間的競爭不斷升級。房地產企業迫切需要一套科學的、先進的、適合自身企業的全面預算管理體系，實現資源的優化配置、有效降低經營風險、強化激勵機制、保障企業宏偉戰略目標實現。本文闡述了房地產企業全面預算管理的重要意義，并結合房地產企業實際業務，分析房地產企業全面預算管理中存在的常見問題，進而提出加強房地產企業全面預算管理的措施。

【關鍵詞】房地產企業；全面預算管理；存在問題；管理措施

一、引言

全面預算管理作為一項企業管理控制方法，可以將各項資源科學配置，從而提高企業管理水平。通過預算的編制、實施和修正，保障企業戰略更好的“落地”。近幾年來，房地產企業面臨著多變的政治、金融、市場環境，內憂外患。為了有效提高房地產企業自身應變能力，贏得企業穩步發展，實現戰略目標，許多知名房地產企業都在勤練“內功”，通過強化全面預算管理來提高項目成本管理、動態資金管理、績效考核管理等課題的管理能力，優化資源配置、降低經營風險，進而提高房地產企業綜合管理的能力，為房地產企業創造更大的價值。

二、房地產企業全面預算管理的重要意義

1.細化房地產企業戰略目標、明確經營目標

全面預算管理促使企業戰略目標細化分解為內容更具體、更確切的經營目標、預算目標、績效指標，有利于房地產企業緊抓發展目標不偏離。此外，通過全面預算預測企業未來的經濟效益、資金動態以及規避可控運營風險、財務風險，提高企業的應變力、戰斗力、生命力，保障企業戰略目標實現。

2.整合、優化房地產企業資源配置

全面預算管理輻射經營全過程，需要上下、全員通力協作。開展全面預算管理，有利于房地產企業的管理者對優化整合各項資源，實現資源的高效配置。全面預算將企業戰略目標與成本控制、資金預算管理等系統結合起來，高效地發揮了全面預算管理“監”與“控”的作用。

3.完善房地產企業績效考核體系，實現企業戰略目標

在全面預算管理工作當中，績效考核可以綜合反映全面預算工作執行成果，通過預算、決算，能夠清晰了解預算與實際執行情況，用財務指標及非財務指標給予責任中心公正的評定，獎罰分明，使員工的付出獲得肯定，調動起員工的工作積極性，與公司一同向企業宏偉戰略目標奮進。

三、房地產企業全面預算管理存在的常見問題

1.全面預算管理與企業戰略聯系不緊密

很多房地產企業的全面預算管理都是以年度財務預算管理為主，且以財務預算指標為主要考核依據，忽略了開發過程的持續性以及非財務指標的重要性。房地產企業一個項目開發周期通常在3年左右，這種跨期開發建設，必然對運營、銷售以及財務融資都有跨期需求，而傳統的年度財務預算無法滿足這個“持續”的特殊需求，從而導致許多房地產企業在實際運營時，放棄長遠、可持續性發展，片面追求短期、最大收益，從而使全面預算管理偏離了企業發展戰略目標，全面預算管理流于形式。

2.對全面預算管理的定位存在偏差

房地產企業管理中，對全面預算管理的認識與定位存在偏差，忽略了預算的核心價值，弱化了全面預算管理對資源整合的協調、企業戰略目標落地的服務作用。房地產企業內缺乏全員意識的現象普遍存在，認為預算管理是純屬財務行為的工作，由財務部門制定及控制即可。由于定位不準確，往往會使得在進行全面預算管理中，得不到內部其他兄弟部門的理解、支持和配合，內部資源不能最優整合，更嚴重的后果是，兄弟部門間，如營銷部門、成本管理部門、工程部門為了自身部門的利益，排斥、阻礙全面預算管理工作的有效進行。

3.缺乏符合企業自身發展需求的全面預算編制管理體系

房地產企業工期長、項目類型多、投資地域廣，各地政策差異大，行業缺乏統一參照標準，普遍存在預算簡單化、片面化，帶有短期性、隨意性、缺乏統一性、業務驅動性。多數房地產企業預算管理僅從財務預算出發，未按照專業管理條線，覆蓋全業務流程。此外，房地產政策多變，市場不可控因素較多，房地產企業為了縮短拿地到開盤的時間，邊施工邊改圖紙，重復返工，結算成本屢破目標成本，目標成本如同虛設，使得房地產企業的盈利無法得到應有保障，資金面臨重重考驗。房地產企業迫切需要一套科學的、實用的全面預算編制管理體系，把全面預算閉環管理模式予以標準化，保障房地產企業的健康持續發展。

4.全面預算管理考核激勵機制不完善

企業預算的實現，預算管理的執行成果，是由房地產開發企業員工創造，如果沒有相應的人員參與預算管理，為預算目標貢獻力量，企業戰略實現就如浮云。但是，當前的預算管理考核激勵機制并沒有得到相應的重視，導致有些員工付出與收獲并不匹配。這就使得積極執行預算管理計劃的員工失去了主動性和創造性。這種缺乏相應考核制度、考核標準及獎懲措施的考核，最終無法保證全面預算管理的順利實施。

四、加強房地產企業全面預算管理的措施

1.做好以企業戰略為基礎的全面預算管理

企業戰略是企業的靈魂，是內化于心、外化于行的奮戰綱領，全面預算管理以企業戰略為總綱領，確實保障企業戰略目標的實施和完成。因此，房地產企業需將戰略進行分解、細化，便于各項預算目標與企業總體發展方向一致，以利于整體預算體系能為公司戰略目標的實現保駕護航。全面預算管理則一切以企業戰略為中心開展各項經濟活動，所以企業戰略與全面預算管理緊密相連，二者相輔相成，緊密不可分割。

2.正確定位全面預算管理

房地產每一個項目的開發涉及前期市場調研、營銷推廣、產品設計、工程開發、成本管理以及人、財、物等方方面面，全面預算管理貫穿于整個企業的經濟運行管理工作中，將各個業務環節有序整合，企業管理者必須正視全面預算管理的重要地位，帶領全體員工，上下同心一同參與到全面預算管理中，強化部門之間的合作，并定期組織全面預算管理培訓，提高全員共識，樹立統一的理念和標準，不斷增強全面預算管理的合力，提高全面預算管理的控制力。

3.結合企業自身發展情況優化全面預算管理體系

不同行業、不同模式、不同階段的企業，預算管理的側重點各不相同，企業的預算控制必須緊抓要點。首先，房地產企業跨年經營、投入大、流動性差、資金緊等特征，決定了資金預算管理是房地產企業全面預算的核心，而成本預算又是資金預算管理的起點。所以，全面預算管理首先應狠抓目標成本，在對新項目進行投資前，綜合考慮潛在因素，對開發項目進行科學的目標成本預算，發揮預算管理的指導性功效。其次，嚴格控制合同變更及簽證的發生概率，根據目標成本、各開發成本科目、工程進度，已定合同和預計合同擬訂付款計劃。最后，將預算目標落地到各責任中心，實行跟蹤管理。此外，相關責任部門需實時跟進銷售回款，及時回籠資金，保證企業經營活動的正常進行。房地產企業應該根據自身的發展情況，不斷優化本企業的全面預算管理制度，從而真正達到整合、優化房地產企業資源配置，提高企業經濟、品牌效益，實現企業發展戰略目標。

4.完善企業全面預算管理的考核機制

如果預算管理工作結果沒有得到公平、公正、合理的考核，那考核對應的獎懲必然會打擊員工的積極性和主動性。所以企業高層人員要從思想上重視對預算執行情況的監管、考核和獎懲，建立財務指標、非財務指標多維度考核模式，完善企業預算管理的考核機制，讓預算管理工作的考核有章可循，將預算執行情況與各部門每個員工的獎金、晉升緊密聯系起來，做到獎罰分明，從而提高員工的工作熱情與積極性，保障預算目標的全面實現。

五、結語

房地產企業通過全面預算管理，增強了對日新月異、瞬息萬變外部市場的適應力，有利于房地產企業優化資源配置，完善管理結構。對于房地產企業內部管理而言，全面預算管理是一項長期、系統、彈性的工程，企業需要根據自身實際情況編制預算目標，建立一套量身定制的適合自身企業的全面預算管理體系，不斷細化房地產企業預算管理的管理標準，優化管理方法，升級房地產全面預算管理體系，形成與時俱進的、有創新精神的全面預算管理體系，使房地產企業永遠煥發持久活力，為房地產企業戰略目標實現提供可持續發展的管理保障體系。

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