論物權法視閾下的車庫歸屬

王莉

【摘 要】 車庫是小區中的重要組成部分，對人們的日常生產生活具有重要影響。本文主要從界定車庫歸屬的必要性分析入手，針對物權法中車庫的權屬制度情況進行全面細致的介紹和說明，提出了一些完善物權法中車庫制度的法律問題的建議，為更好地保障業主權益提供有益參考。

【關鍵詞】 物權法；車庫；歸屬

物權法對保障人們的切身權益具有重要作用，但物權法中對于車庫的和車位的劃分存在著一定的不足，給實際生活中帶來了一些問題，容易引發一定的糾紛。對此，本文針對物權法中車庫的歸屬問題進行全面細致的分析和研究，以期為更好的保障車庫的歸屬科學性、合理性，充分保障業主的權益提供良好的借鑒和參考。

一、車庫歸屬界定的意義

車庫和車位之間存在著較大的差異，車庫是建筑物的一種類型，具有建筑物的共有特點，其四周屬于封閉的空間。車庫和停車場及露天停車位存在著較大的差異，物權法在車庫歸屬方面的具體規定存在著不足。全面細致的規定好車庫的歸屬，將會能夠更好的保障到業主的權益。建筑物區分所有制度中的車庫，為全體業主的建筑區分所有權提供良好的服務。對于車庫來說，雖然其不能夠被稱為是區分所有權中的專有部分，但是一旦缺少車庫，將會無法充分有效的發揮專有部分的總體功能優勢。小區作為人們生活的重要場所，其自身的服務配套設施越為完善和健全，就越能夠更好的吸引到更多的業主，相應的市場價格將會得到有效提升。因而，車庫作為住宅小區內部的重要組成部分，其和建筑物區分所有權保持著密切的聯系，是建筑物區分所有制度之中的重要財產。在保障業主合法權益的過程中，無法忽略車庫這一概念。因此，針對車庫的各方面情況進行全面細致的分析和規定，明確車庫的法律歸屬，通過物權法的良好保障和規范，將能夠更好的提升車庫的總體價值，給業主提供更好的保障支持。

二、現行物權法中的車庫歸屬制度

我國現行對車庫歸屬的規定，主要集中在第74條之中，具體說來，有以下幾個方面的規定：

第一，針對車庫和地面停車場（占用小區公共場地）進行全面區分，規定了不同的歸屬原則。車庫與停車位由于其所處位置，其物權歸屬也不同。在業主共有道路、小區其他場地中所修建的停車位，其歸屬情況，應該隨著土地使用權的轉移出現轉變，最終應該確定為業主共有。而對于車庫，我國物權法并沒有明確細致的規定車庫的具體歸屬情況，其主要是按照法定歸屬和約定歸屬相結合的原則進行確定的。小區的車庫如果沒有和建筑物保持良好的聯系，其自身的使用效力也會出現大幅度降低，因而法律沒有對車庫的具體歸屬進行簡單規定，這是符合現實生活需要的。將車庫的歸屬以約定和法定相結合，能有效減少損害到業主的合法利益情況出現，防止開發商通過一些格式條款的形式設計出不合理的情形。[1]

第二，按照當事人約定原則，明確小區車庫的具體歸屬情況，同時明確小區內部的地面車庫歸業主共有。車庫是小區內部的獨立空間，其屬于整個小區的部分，可能是開發商獨立建設的，同時也可能是業主共有土地上共同建設的。按照物權法的相關規定，如果車庫是開發商所獨立興建的，業主和開發商之間，可以自行約定車庫的歸屬問題，也就是通過一些出租、出售或者附贈的形式達成。而對于業主共有土地上所建造的地面車庫，其必然是屬于全體業主共有的。[2]

第三，在出售、出租小區的車庫時，首先需要滿足小區業主的需求。建設車庫，主要是為了全面滿足小區內業主的停車需求，從實質內容來說，車庫是小區整體環境的重要組成部分，因而在實際利用車庫的過程中，需要以業主購買專有部分為重要前提。同時需注意到，車庫屬于小區內全體業主成員權的范疇，在實際針對車庫進行轉讓和利用的時候，需要能夠充分滿足整體小區建筑物的使用原則，并良好保障業主的全體利益。[3]所以，我國物權法明確規定，車庫理應首先滿足業主的需求。

三、車庫歸屬法律制度的完善

針對現階段車庫保護法律方面不夠健全的問題，需要不斷采用科學合理的方式和手段，優化和健全物權法的相關規定，使其能更貼合現代社會的實際發展情況，更好的保障業主的切身利益。

1、滿足業主的需求的法律設計

物權法的健全和完善，尤其是在車庫歸屬制度方面的改進和調整，主要目的都是為了滿足業主的實際需要，這是最為首要的目標。[4]當前在理解“應當首先滿足業主需要”方面，本文較為認可的是業主對于小區的車庫具有優先承租權或者優先購買權。這一規定在小區車庫的出售或者出租方面作了一定限制，但是無法杜絕開發商采用同等條件出售給業主以外的人，這樣會使得很多業主被迫承受高價，無法起到良好保障業主權益的作用。對此，立法者需要不斷開展相應的研究工作，更為充分的滿足業主的實際需要。對于同等條件、優先出租權、優先購買權等方面的主體范疇，可以進行更為細致的劃分和確定，減少一些開發商利用法律漏洞的情況出現，更為有效的保障權利主體。[5]

2、約定不明或者沒有約定的情況

業主和開發商之間的約定，是明確小區車庫最終歸屬的重要參考和標準。但在實際生活之中，容易出現較多約定不明或者沒有約定的情況，物權法在保障這一情況下業主和開發商雙方利益方面存在著一定的不足。當整體產權歸屬明確的時候，采用業主共有原則，能夠發揮積極作用，一般情況車庫都是處于明確歸屬的狀態中，對于個別的不明確情況，僅僅采用業主共有的原則，顯然是不夠合理的，可以從約定不明的區域面積和成本“分攤”情況，確定出其產權的具體歸屬，具體來說，就是看小區車庫在實際出租或者出售的過程中，是否將車庫的成本、面積具體分攤到了總體建筑物或者房屋的成本或者面積之中，如果存在這種情況，就認為車庫的產權是歸屬于全體業主共有的，如果不存在，則產權歸屬于開發商。[6]

四、結語

立法滯后，是世界范圍內普遍存在著的法律問題，不利于保障人們的切身權益。對于我國物權法來說，其在車庫的歸屬爭議方面起到了一定的作用，但仍存在著一些不夠合理的情況。立法機關和司法機關，應當充分結合社會發展實踐，結合司法實務，總結出相應的操作經驗，促使物權法在車庫歸屬方面的規定更為清晰明確。

【參考文獻】

[1] 李嘉豪. 物權法中車庫歸屬及法律問題研究論述[J]. 法制博覽， 2017（5）125-126.

[2] 晏林歡， 羅璀. 車位、車庫歸屬及處分限制——以《物權法》第七十四條為中心[J]. 中南財經政法大學研究生學報， 2013（6）258-258.

[3] 尹泓明. 論我國小區停車位權利歸屬——以《物權法》第74條為切入點[J]. 法制博覽， 2014（24）359-359.

[4] 管健， 歐陽帆. 由《物權法》第74條論小區車庫、車位權利歸屬規則[J]. 法制博覽， 2014（7）178-179.

[5] 劉陽. 小區停車位及車庫歸屬法律問題研究——以《物權法》第74條為分析對象[J]. 金田， 2015（9）175-176.

[6] 陸安琪. 小區車位、車庫權屬問題研究——以法經濟學和解釋論為視角[J]. 法制與社會， 2016（9）23-24.

【作者簡介】

王 莉，南京師范大學法學院2016級法律碩士專業研究生，專業方向：國際法學.