某商務中心項目建設可行性分析

常 明

(山西省建筑科學研究院，山西太原 030001)

1 概述

隨著太原市社會經濟的飛速發展，城市優質產業集聚性的極大強化，太原市“南移西進、北展東擴”的城市戰略格局的實施，符合太原市創建服務業省會的要求，是促進服務業轉型跨越發展的重要力量，是太原市建設具有國際影響力的區域性大都市的必然選擇。

某房地產開發公司建設項目地塊位于晉陽街，地理位置得天獨厚，北面是南中環快速路，南面是龍城大街快速路，向西直達晉陽街東路快速道，向東直達太原南站，交通優勢明顯。而且將來2號地鐵線從地塊西面穿過，本地塊緊鄰地鐵站，商業潛在價值不可估量。就目前而言，周邊已經形成一定的商業氛圍，地塊東面是正在建設中的北美金拇指廣場，將來一定會和本項目相得益彰。而且太原的中心南移一直在推進，有一種說法叫太原的中心20世紀70年代府東街，80年代迎澤街，90年代南內環，2000年長風街，接下來就該繼續向南發展到晉陽街了，晉陽街必定會作為新一代的商業航母揚帆起航。

2 工程設計方案

本工程位于山西綜改示范區學府園區，基地四至:長治路以東，晉陽街以北，規劃路以西，凈用地面積16 880.3 m2(合25.32畝)，用途為商業，建設用地符合國家法律法規的要求。主要建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，規劃總建筑面積77 914 m2，其中地上建筑面積50 636 m2，地下建筑面積27 278m2。地上建筑功能中包含辦公和商業等;地下建筑功能中包含車庫、商業及配套設備用房。

地段環境的不可復制性決定了項目設計品質的獨特性。根據項目環境特色和項目定位理念確立設計思路，并貫穿設計始終是必然的選擇。本次設計的理念突出了以下幾個方面:

1)突出區域環境的價值。

充分利用晉陽街的區域位置優勢，深入挖掘地段的人文、歷史和自然的環境資源特色，在保證和區域規劃及控制規劃協調的前提下，在單體設計手法上進行創新改革，讓該項目形成自己的特色，體現自身價值。也為附近區域增加附加值，形成有獨特風格的特色商務區。

2)突出建筑與區域環境相融合的原則。

運用全新的設計手法，將建筑本身及基地內景觀融合，并運用科學的設計方法將內部景觀與城市景觀及天際線形成有機的結合，創造“天人合一”的協調。

3)突出建筑個性，創造一流品質。

從總平面布局及單體設計至環境景觀等多方面進行探索和創新，使得每個環節處處體現“以人為本，因地制宜”的原則，讓建筑本身的品質一流，并全面帶動商務區形象高端、大氣的質感。

4)突出規劃設計的綠色生態主題，全面體現安全、節能、經濟、環保、適用、智能化的特點。

3 總平面布置

建筑物為1幢18層的高層辦公樓(含2層裙房，局部3層)及地下建筑，商業和辦公主出入口位于場地南側，面向晉陽街，商業出入口位于場地西側和南側。沿場地設置環形路，兼做消防車道。場地設置少量的臨時停車位，其余車位均設置在地下。

4 建筑功能設計

各層功能布置如下:地下2層:設備用房及地下車庫;地下1層:設備用房、地下商業及地下車庫;地上1層～2層(含裙房):商業休閑區;東、西樓地上3層～18層:辦公室。

項目內部車行道路呈環行布置，寬度為4 m～6 m，連接區內各樓座、地下車庫出入口，并與外部城市道路相接。地塊內高層建筑長邊沿道路布置，至少一個長邊直接落地形成撲救面，設計消防車道寬均應大于4m，轉彎半徑大于12m，地下室屋面要充分考慮大型消防車的運行荷載。地下車庫為滿足使用要求設有2個出入口，車庫最遠點至疏散樓梯距離滿足防火規范的疏散要求。

5 建筑立面設計

整體形象以突出建筑高度使其成為城市地標性建筑，整座建筑以豎向線條為主，以強調其高聳的氣勢。主樓部分以玻璃與豎向構件相結合，意在體現辦公與商業的現代感與活力。裙房以同樣豎向的肌理與體型的穿插變化為準，既與主樓的簡約現代的風格緊密呼應，又營造了深深的商業氛圍。立面設計中通過形體水平及豎向的錯落，形成良好的建筑輪廓線，建筑體量高低錯落，大大豐富了城市景觀。建筑細部簡潔明確，既源于功能又充分呼應了周圍的環境，形成該區域的地標性建筑。

6 豎向交通設計

東、西樓設有直通地下2層的客梯10部(2部兼消防電梯)，疏散樓梯2部;地下1層至地上1層共設置10部自動扶梯，地下2層至地上1層設置貨梯2部;連接地鐵站部分設置10部自動扶梯。

7 剖面設計

室內外高差為0.45 m，地下2層層高為3.9 m，地下1層層高為5.4 m，地上1層、2 層層高為5.2 m，4.5 m;地上3 層 ～18 層層高為4.2 m。

8 項目區域和空間規劃符合性分析

本工程建設地點位于太原市高新區，符合上位規劃的要求，對于提升區域基地的整體城市節點形象具有重要的意義，再加上政府的支撐，則更加強了項目的地標價值。本工程在總規劃中堅持集約型的原則，并主張強調完整性，用和諧統一的建筑元素和風格規劃整個地塊，使得整個項目真正體現為環境和社會服務的原則，工程的開發可以從根本上改善城市的原來陳舊面貌，為區域增加建筑語言和符號，從而真正提升城市魅力和商業吸引力。

9 基礎配套設施優勢分析

工程建設場地位于晉陽街交通非常便利地段，周邊路網發達，公共服務配套設施完善，基礎市政配套設施齊全，同時所在地周圍建設基本成熟，綜合條件良好，是成熟的基地。

10 產業政策分析

《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中指出:房地產業關聯度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業，促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求;是促進消費、擴大內需、拉動投資增長、保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施;是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

10.1 本工程的建設有助于拉動內需

在當前經濟危機險象環生的情況下，太原市面臨的經濟形勢非常嚴峻。太原市政府認真總結、自加壓力，把招商引資作為重要工作來抓，本工程的實施不僅帶來高品味和高質量的生活環境，使周邊居民共享到優質設施及良好的人文環境，而且對加快推進城市化進程，將對太原市社會、政治、經濟等方面產生一定的影響。

10.2 本工程的建設有助于滿足市民的辦公、購物、居住需求

目前太原市每年的流動人口數量持續增加，使得太原市的休閑娛樂市場進一步緊張，本工程建設后將在一定程度上滿足市民的辦公、購物、居住要求，使得老百姓能夠擁有更好的休閑娛樂環境。

10.3 本工程的建設將有助于推動太原市建設的發展

本工程的實施符合太原市城市總體規劃的要求，它的建成推動了太原市的建設的發展。

10.4 本工程的建設有助于促進社會的和諧發展

處于中國傳統的消費理念，辦公、購物、居住需求將在一定時期內無法得到根本性的改變，人口的增長與休閑、娛樂、購物場地緊張之間的矛盾也勢必將更為突出，本工程的建設將在一定程度上緩解著緊張的矛盾，促進社會的和諧發展。

由此可見，本工程的實施不僅改善現有的城市面貌，提高太原市居民的生活水準，滿足人們的基本休閑、娛樂、購物環境。同時，它的建成必將為太原市城市建設起到很大的推動作用。

11 社會風險及對策分析

11.1 自然風險

自然風險是指由于在自然因素等非人為因素，或其他不確定性因素下，對開發企業造成的各種損失。自然風險因素通常是:火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險等。本工程所在地理位置及區域均不存在這些因素，故自然風險不存在。

11.2 政策性風險

近年來，太原市人民政府出臺《關于鼓勵支持現代服務業發展的意見》(并政發［2012］29號)等其他的相關政策，鼓勵和支持發展現代服務業的發展。然而，政策的不確定性必然對項目運作產生影響，因此在建設過程中也需時刻關注政策信號，根據信號的方向，及時調整投資及運營行為，從而規避風險。

11.3 宏觀經濟風險

由于國家經濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動，也同樣會導致運營期內經濟上的損失而造成的一定風險。例如旅游業的興旺、網絡交易的發展都有可能對項目運營造成一定的影響。

11.4 區域市場風險

隨著區域附件太原市南站等交通線路的開通，商旅客流將大增，附近類似項目可能增多，可能運營價格將達不到預期的價格，影響整個投資回報率。

11.5 對策分析

加強對國家政策和宏觀經濟的辨識和解析，并做好對隨時可能發生的宏觀經濟調控程度進行準確的預測，防范措施準備得當。立即加快項目的前期運作，確保各項工作進展到位，并抓緊實施。再進一步對該區域內的社會、經濟、人文、消費程度以及市場需要進行嚴謹的調查，做好應變的各種預案和方法。同時企業內部要加強財務的宏觀調控，縮短資金的周轉期限，從而減輕財務負擔，降低成本，增加收益。在運營過程中利用多方位的吸引國內外著名商業品牌入駐，增加營業收入，并制定合理的運營管理制度，降低運營成本，促使利潤的最大化。在施工過程中充分考慮原材料價格上漲的因素，保證建安工程的成本合理化。

12 結語

項目的建設從經濟、設計等多方面是可行合理的，建成后將成為附近的商業綜合體，對帶動附近發展等方面都有顯著作用，建設單位應該盡快組織項目的全過程建設實施。