海外群租管理相關法律規定

高榮偉

在不少海外國家和地區，租房居住的人口占比較高。尤其在大中城市里，上學、找工作、短期居留等原因形成的流動人口，都要靠群租房解決住的問題。群租房在解決住宿問題的同時，也產生了不少問題，諸如違規裝修、安全隱患、鄰里糾紛……

群租房是城市化進程中的“頑疾”，由群租房引發的公共安全事件和各類糾紛、矛盾屢見不鮮。為保障居住者的合法權益，當地政府有的依靠重罰違規房東，有的立法、抑價、補貼等多管齊下，有的則通過大建公租房滿足租房客的需求。不同的國家和地區都有不同的做法。

美國：“二房東”負有監督作用

在美國，把至少3個互不相干的人或家庭租住在同一房屋單位、共用廚衛設施的情形定義為群租。美國群租現象很普遍。房主（即大房東）可將房屋租給“二房東”，也有兩三家同租一套公寓的，也有十幾或幾十人同租一套房間的現象。

19世紀末，紐約州警方曾發現在一個小小的地下室里擠住著數十人，一張床鋪幾個人輪流睡覺。1929年紐約州專門制定了《紐約州群租法》，對用于群租的住宅在住房面積、高度、防火、上下水、照明、通風、采光、廚房、廁所等方面提出了全面、翔實的建筑要求和規定。

美國群租法律規定，在租用一處房屋或單元房時，如果簽約人是一個人，那么他/她的直系家庭，包括配偶和子女可以與他/她同住該處。此外，他/她還可邀一名與他/她沒有血親關系的人以及這個人所生的孩子同住該處。如果幾個人共同簽約租用一處房屋，那么他們不能再帶其他人同住該處，不能再有男女朋友留宿。如果他們中的一個人搬離，那么只能再補一個人代替，不能隨意增加人數。期間，他們可以以書面方式，向房東推薦新人以便分擔費用。

1998年美國住房與城市發展部公布住宅居住人數的基本原則，規定每間臥室只能居住2人，嚴格限制居住人數。此后，各州政府根據住宅居住人數基本原則，相繼制定詳細的法律規范群租行為。

事實上，在美國，租房客很少從房東那里直接租房子，而是從一個被他們稱為“經理”的人那里租的房子。所謂的“經理”其實就是“二房東”。房主將房屋租給“二房東”，再經由“二房東”租給其他人?！岸繓|”與房主簽訂協議，替房主代理出租事宜，遵守所有相關法規。一旦簽訂協議，“二房東”即負有監督和管理的責任，如果監督不力，租房過程中房子出現問題，房主可以要求“二房東”進行賠償。

美國各州都制定了比較完善的規范群租的法律，一旦出現糾紛，可以依據法律解決。2013年，Airbnb因涉嫌違反紐約《群租律》和《稅收征管法》等收到了來自法院的傳票，被要求公布房主的數據信息。媒體報道，當年，紐約州通過一個新的《群租律》，規定 A 級房屋租期不得短于 30 天。對此，紐約州一名檢察官表示，Airbnb違反了《群租律》第1條4.8（a）“A級房屋是用于臨時居住的房屋，包括公寓、工作室、兩層樓的公寓套房，只能由同一個自然人或者家庭臨時居住30天或以上”的規定。根據該法第304規定，“違反本法的行為構成輕罪”。2014年10月，紐約州檢察官Schneiderman出具了一份名為Airbnb in the city的報告。根據Airbnb提供的數據信息，基于2010年1月1日至2014年6月2日（審查日期）的報告指出，Airbnb上72%用于短租的房屋都違反了《群租律》，還欠了330萬美元的未繳稅款。

美國各州法律大同小異，大致都有以下幾條：一、房主要出租房，先要取得政府頒發的出租許可證;二、“二房東”替房主代理出租事宜，要遵守所有法規，不能多招房客。另外，“二房東”負有監督的責任，一旦出現問題，房主可以依據法律要求“二房東”賠償。事實上，在美國，很多鄰里發生了糾紛，不用訴諸法律，只要撥打“911”報警電話，警察往往會在幾分鐘內趕到，出面予以干預。所以，群租者必須與所住房屋的鄰居“井水不犯河水”，安靜生活，不去驚擾鄰居。

英國：頒布“群租法”

英國頒布的群租法（house in multiple accommodation act），同樣把至少3個互不相干的人或家庭租住同一房屋單位、共用廚衛設施的情形定義為群租。

在英國，“私房出租”是住房市場的必要組成部分。在私房出租中，以群租房的問題最為突出，最普遍的問題是居住面積較小、消防安全不達標、廚衛設備不配套、缺乏管理或蠻橫管理等。其中，還包括改造棚屋車庫，非法出租等問題。

對此，英國政府出臺了十分詳盡的法律條文，使群租過程中遇到的各種問題都有法可依。為了加強管理，2004年，英國制定了《住房法案》。該法案把群租定義為：至少3人或超過一個家庭居住;所有房客共用廚房、浴室或廁所?！蹲》糠ò浮愤€對群租屋的出租和租用做出了相關規定。2006年，英國頒布了《多人租房申領許可證令》（Licensing of houses inmultiple oc-cupation），并于當年4月6日正式實施。

法令規定，凡出租房超過3層、租戶超過5人并共用廚衛沐浴設施的，房東必須事先繳費申請許可證，并接受審查。要拿到這張許可證，房東不僅每5年需繳納一筆可觀的許可證費，本人還必須沒有犯罪前科，也沒有違反過群租法律。若房客在租房過程當中受到房東的利益侵害，房客還能通過當地政府主管部門進行反映，這一切信息均在英國政府網站上有詳細體現。

媒體報道，對私房出租，尤其是群租房的管理成為英國政府近年來住房政策的重點之一?！抖嗳俗夥可觐I許可證令》正式實施后，對于違規群租房者，英國政府予以嚴格的監督和管理，違規的房東將面臨2萬英鎊的罰款。

據英國《星期日泰晤士報》報道，英格蘭東南部伯克郡斯勞區區政府斥資2.4萬英鎊（1英鎊約合10.04元人民幣），購買了攜帶熱成像設備的小型監察機，對全區各個街道進行掃描式拍攝，并對每個建筑做精確的3D地圖，“目的在于發現房東改造的非法群租房”。通過兩個小時的夜間飛行，這架“間諜”飛機共發現了210個可疑的非法“蝸居點”，其中多為棚屋或車庫。在隨后幾周時間里，警方介入調查，在蝸居點中發現約3000名居民，當中有不少為非法移民。警方對房東開出重重罰單，并表示若非法搭建的棚屋條件特別簡陋，其有權勒令將其拆除。

值得一提的是，對出租房的標準，《多人租房申領許可證令》給出了細致的要求，比如1至3人共用的廚房面積不得小于5平方米，5人共用廚房面積不得小于7平方米，一個廚房至多5人共用;燃氣安全證書須一年一檢;房東必須為每間出租房安裝煙霧報警器，等等。如不符合以上標準，房東必須立即整改，否則將被吊銷許可證。

澳大利亞：4名陌生人居住同一房間可被視為違法

近年來，澳大利亞群租現象變得愈加泛濫，尤其是一些高層公寓，越來越成為群租房的熱門選地。在墨爾本市，甚至出現一鋪難求的窘境，很多情況下，一套群租公寓的租戶可達到十多人。

“租住在這里的人，大多是一些手頭拮據的留學生、低薪打工者以及游客等，他們動輒需要交納數百元才能從無良房東那里租來一個床位?！薄赌珷柋緯r代報》稱，一些無良房東將其位于墨爾本的高層公寓改裝為“背包客旅館”，在本就擁擠的臥室甚至客廳內擺滿雙層床，對外公開出租床位，一個床位每周的租金可達到200澳元。

在房屋租賃網站上，大量租房廣告顯示可提供可供3人或更多人居住的合租房，包括一套位于墨爾本Dunlop 大道的公寓。租房信息顯示，這套公寓為4居室，家具齊全，現有租戶為6人，且國籍各不相同，每個床位的租金為110至150澳元不等。租房廣告中寫道，“若4周一付，每周租金為110澳元;若兩周一付，每周租金為140澳元……適合背包客、打工度假簽證持有者、學生、游客等想要輕松往返于城市的人?！?/p>

事實上，不單在墨爾本，悉尼的群租現象也十分常見?！澳隳芟胂笤谝粋€3房獨立屋里面擺了58張床嗎？這是Ultimo一個不顯眼的3房獨立屋，但是在里面，采訪人員震驚地發現19間臨時湊合起來的房間內擠進了58張床。平均每張床以每周150澳元的代價出租?！比涨?，澳洲媒體SBS News對悉尼租房市場進行了一次深入探訪。他們發現一個房間居然塞進10個人，租客睡在浴室，甚至在食品儲藏室里。他們還發現“擁擠的公寓里下水道被大量頭發堵塞，每個房間都散發著腐臭，廚房里蟑螂大量繁殖，以及一個門廳被改建為簡易淋浴房”。

據SBS報道，來自新西蘭的王先生（Ramonde Wong）住在悉尼內城的一套兩居室內，最多的時候他的室友會達到9人，其中大部分都是留學生，他把這些年輕人形容為“精致的背包客”。在這里，客廳還被改裝成了3個隔斷間，也可以住人。狹窄的陽臺也被封起來，同樣住了人。王先生透露，這些年輕室友的房租約為每人每周200澳元，但若單租的話可能得交600到800澳元。

根據澳大利亞現有立法，4名陌生人居住在同一個房間可被視為違法，但當局擔憂群租現象可能會進一步惡化?！断つ岢夸h報》報道稱，群租現象泛濫可能滋生一系列安全問題。大都市消防局副指揮官珀賽爾亦指出，大量人群擠住在原本為兩居室或三居室的公寓內，一旦發生火災，他們很難順利逃脫。他表示，“居住的人越多，火災風險就越大，而且一旦起火，火勢往往會更集中更兇猛”。

為此，悉尼以及墨爾本等市對非法群租行為予以堅決打擊，并對相關的無良房東進行嚴厲處罰。據澳洲新快網援引《悉尼先驅晨報》消息，2017年5月，澳大利亞新州譚沃斯（Tamworth）地區掃蕩非法群租房，向12處物業的業主發出了“意向通知”，因為“調查顯示這些物業有非法操作”。

編輯：薛華? icexue0321@163.com