房地產項目后評估指標體系研究

鄭瑜

（青島國信建設投資有限公司，山東 青島 266000）

一、后評估作用及意義

項目后評估主要服務于項目投資的科學性，為公司未來項目決策提供支持；同時，作為項目投資建設的重要監管手段，可改善公司經營管理效率，對新開展項目提供指導和借鑒，保障建設項目正常運營，實現運營目標。

二、后評估方法分類

建設項目后評價結論能否真正反映項目建設的情況以及能否指導后續項目建設，很大程度上取決于評價方法的選擇。項目后評價的方法是項目方開展后評價工作的重要工具和措施，正確選擇后評價方法是后評價工作順利實施的保證。在后評價方法中，最基本也是最常用的方法包括對比法（前后對比與有無對比）、成功度法、邏輯框架法和模糊評價法等四種。

三、房地產項目后評估指標體系

為合理評估房地產項目開發、建設及運營情況，全面總結項目建設經驗，積累項目開發成果，提升開發管理能力，特構建后評估指標體系。針對房地產項目特點，結合不同評價角度的可量化性，構建了項目后評估三級評價指標體系，詳見下表。

房地產項目后評估指標體系

指標 二級指標 三級指標 權重值 備注一級分4.成本 4.1目標成本分析總目標成本變動率 分等級各控制科目目標成本變動率 分等級變更率 分等級簽證率 分等級無效成本占比 分等級4.2限額設計分析 限額設計關鍵指標完成率 分等級4.成本4.3動態成本管理 動態成本月度回顧 分等級5.1合同標準化 合同標準化比例 分等級5.2合約規劃 合約規劃準確率 分等級5.合約5.3合同管理合同簽約時間 分等級合同結算時間 分等級工程款支付率 分等級6.施工6.1進度 工程節點完成率 否6.2質量 是否存在重大質量事故 否6.3安全 是否存在重大安全事故 不大于可研值

后評估指標體系主要用于定量的、綜合的評價和總結項目整體情況，可以彌補現有做法中缺乏定量評價的空白，也是突破定性評價的理論嘗試。建議該定量評價結果可作為現有考核的補充和輔助；從中長期角度考慮，未來根據公司實際需要，結合機制和制度的逐步成熟與更新完善，也可探討正式納入績效考核。

根據不同后評估分值，確定項目綜合等級，未來可設置相應單項獎勵或績效考核掛鉤系數。

后評估分值 確定等級 備注90（含）～100 A 80（含）～90 B 70（含）～80 C 60（含）～70 D 0～60 E獎勵金額/考核掛鉤系數

四、結語

為不斷提高建設項目的決策水平和管理水平，應充分重視后評估的作用，加強對建設項目后評估管理模式和標準研究。本文通過搭建房地產項目的后評估指標體系，量化后評估結果，增加項目后評價的客觀性和可對比性，全面有效指導未來項目開發和管控。