抵押物出租的法律效力研究

曾德珍

摘要：租賃權是一種用益物權，抵押權是一種擔保物權，二者的性質不同，在兩種權利并存的情形下，經常不可避免的發生沖突，有時會損害抵押權，致使抵押權的內容難以實現;但有時也會使承租人的利益受到損害。因此，如何解決該沖突是本文的一個要點，首先應該修改導致沖突的根源，然后充分借鑒其他地區立法，完善我國立法。

關鍵詞：抵押權;租賃權;權利沖突

根據我國的法律規定，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，此時確定何種權利在先的主要方法是看其設立的時間。依據我國的《合同法》，房屋租賃合同自雙方當事人在合同上簽字蓋章時生效，但是在不動產上設立抵押權時，抵押權自雙方當事人向有關機關登記時生效，當事人卻不能利用此方法來查詢租賃權的設立時間。當這兩種權利出現矛盾時，已經在相關機關進行登記并公示的抵押權，其設立時間常常晚于租賃權設立的時間。所以，法律賦予租賃權對抗效力，這樣抵押權人在處分抵押財產來實現抵押權時便與租賃權產生矛盾沖突。但是由于法律規定的比較簡單、比較籠統，在實踐中仍然有很多的現實的問題得不到有效的解決。

一、抵押權與租賃權的沖突

抵押權與租賃權主要存在兩種關系，即“先抵后租”和“先租后抵”。租賃權實質上是一種權利人轉移物的占有的一種債權，具有使用收益的功能，但是在實際生活中，法律為了承租人的利益得到有力的保護，賦予了租賃權對抗效力。在處理同一不動產上存在的抵押權和租賃權這兩種權利的關系時，若設定的租賃期限小于等于抵押權實現的期限，沒有特殊情況兩者則可以同時存在并不發生矛盾;若在租賃物上設定的租賃期限比抵押權的實現期限長，兩者將產生矛盾。

（一）抵押權與租賃權沖突的成因

1.抵押權與租賃權的并存

同時設立多個債權，只要沒有沖突和矛盾，同時存在的債權、物權都有效。抵押權是一種擔保物權，不以占有為條件，即不對特定物進行實體的支配，承租人可以在設立抵押權前、后對租賃物進行使用和收益。正是由于在特定物上設立抵押權并不會使抵押人喪失對該物的占有，這樣抵押人在抵押財產上設立的有效的租賃權可能會對抵押權內容的實現產生影響，所以，有效的抵押權與租賃權同存于一個特定物上是二者發生沖突的根本原因。

2.抵押期限與租賃期限存在交叉

抵押人在物上設定抵押權之后，其仍然對該物擁有所有權，同時享有使用收益的權利，當然包括在物上設定租賃權或者其他權利。若租賃物設定的租賃期限大于抵押物擔保債務的履行期限，在債務人到期不履行義務的情形下，抵押權人通過拍賣等方式實現抵押權時，這樣租賃權變便會受到損害，并且與抵押權的實現不可避免的產生沖突。所以抵押權與租賃權的期限存在交叉關系是這兩種權利產生沖突的原因之一。

（二）抵押權與租賃權沖突的具體表現

當“先租后抵”時，在租賃物上設立抵押權之后再到抵押權人實現抵押權之前這個時間段，承租人可以繼續占有租賃物，這時租賃權的并不會影響抵押權的實現。但在債務期限屆滿后債務人仍不履行義務，抵押權人就抵押財產變價受償時，租賃權能否繼續存在于抵押物之上？由于法律賦予了租賃權對抗效力，先設立的租賃權可以對抗在后設立的抵押權。

“先抵后租”的情況下，即對已經設立登記的抵押財產，抵押人仍然對其享有所有權，并進行使用、收益，當然包括自由將其出租。當抵押財產擔保的債務履行期短與租賃期限，在債務到期屆滿后債務人仍不履行義務，抵押物上繼續存在的租賃權，便會妨礙抵押權的內容的實現，對抵押人顯失公平。

二、抵押權的實現與租賃權

（一）抵押權實現時是否需要除去租賃權

1.對《物權法》190條的爭議

關于“先租后抵”和“先抵后租”的問題，我國《物權法》190條已經進行了相關的規定。但是《物權法》第190條第2款與《擔保法司法解釋》第66條第1款的規定卻有一些不同?！段餀喾ā芬幎ê笤O立的租賃權不得對抗已經先進行登記的抵押權。而《擔保法司法解釋》的規定并沒有對抵押權是否經過登記進行明確的區分。雖然，《物權法》與《擔保法司法解釋》有一些不同，但不少學者認為《物權法》第190條第2款應該與《擔保法司法解釋》第6條第1款做出相同的理解。他們之所以這樣認為，是因為在一個已經設立抵押權并且經過登記的不動產上，承租人可以通過查詢登記簿就可以知道上面已經存在其他權利，如果其仍與抵押人建立租賃關系，說明其愿意自擔風險。還有一些學者認為《物權法》190條只有突破《合同法》第229條“買賣不破租賃”的原則，才能更好的發揮它的效能。即在已經抵押的財產上設立租賃權，對于抵押權的實現產生不利的影響之時，保護抵押權人的利益，就應該除去該租賃關系。

2.本人的理解

根據上述爭議，可以得出爭議的焦點在于：《物權法》頒布以后，在抵押財產上設立租賃權，在實現抵押權的內容時是否必須除去抵押財產上的租賃權。本文同意第二種觀點，將不再適用《擔保法司法解釋》第66條的規定，同時將《物權法》第190條第2款理解為“該租賃關系不得對抵押權造成不利的影響”。我們可以得出結論：“該租賃關系不得對抗已經登記的抵押權”應該理解為“該租賃關系不得對已經登記的抵押權產生不利的影響”。在已抵押財產上設立租賃權，當該租賃關系對抵押權的實現不產生不利影響時，則不必除去租賃權。

（二）除去租賃關系的損害賠償問題

在已經抵押的財產上設立租賃權，當該租賃關系對抵押權的實現產生不利的影響，抵押權人可以要求除去租賃權來實現自己的抵押權。抵押權被除去之后，承租人的利益便會受到損失，如何對承租人的利益進行保護是一個重要的問題。

承租人在要求違約損害賠償不能的情況下可以如何保護自己的利益呢？第一，可以行使租金返還請求權。在一些情況下，承租人已經向出租人交納租金，而租賃權因為影響地獄犬人抵押權的實現被除去，承租人雖不能依據租賃合同要求違約損害賠償，但是多出來的租金仍然構成不當得利，向承租人返還租金是出租人的義務返還。第二，可以行使優先受償權。抵押權人實現抵押權，往往說明抵押人的財產顯著惡化，承租人的租金返還請求權有可能難以實現，這時可以考慮優先受償權，抵押權人實現抵押權內容之后，對于抵押物的剩余價值可以作為承租人優先受償的范圍。

（三）承租人是否享有優先購買權

我國《合同法》規定承租人享有優先購買權，而且在其他法律中并未出現承租人不享有優先購買權的條款。在抵押權人實現抵押權時，承租人是否享有優先購買權有爭議：抵押權人請求法院拍賣、變賣抵押財產來實現抵押權，這時租賃關系由于對抵押權的實現產生不利影響已經被除去，享有優先購買權的基礎已經不復存在。法律為了保護物的使用關系而規定承租人享有優先購買權，那么只要租賃權對抵押權人不產生不利的影響，承認承租人的優先購買權是法律理性的選擇。

本人認為承租人享有優先購買權與除去租賃關系并不沖突，優先購買權有利于發揮物的使用功能同時穩定租賃物上的使用關系。在租賃合同一直持續存在到抵押權的實現為止，承租人一直占有、使用著該物，承認優先購買權可以更好的發揮租賃物的效用。

三、抵押權與租賃權的沖突的解決

（一）解決抵押權與租賃權應該遵循的原則

1.約定優先于法定原則

抵押權與租賃權平等主體所享有的兩種民事權利，而抵押關系、租賃關系是平等的民事主體依據法律規定和法律程序確立的民事法律關系。平等民事主體可以在法律規定的范圍內按照平等、自愿原則依雙方當事人的意思表示進行約定。因此，如果雙方當事人之間對于抵押權與租賃權何者具有優先效力進行了約定的，此約定不違背法律的規定，則應該從其約定。

2.“先來后到”原則

“先來后到”原則來源于實踐中的“先到先得”原則，符合人們的生活習慣，利于在實踐中進行貫徹。設立在后的權利相關人已經明確可能對其權利產生何種不利的后果，仍然確立相關的權利義務關系，后果應該由其自己承擔，即承租人通過查詢不動產登記簿知道不動產上已經設立了抵押權，其仍然與抵押人確立租賃關系，在將來抵押權人實現抵押權時，不利后果由承租人自己承擔。

3.利益平衡原則

法律設立的目的是為了在平等主體之間確立權利義務關系，來調整社會矛盾，調節和平衡各方當事人之間的權益。在實踐中處理承租人與抵押權人利益沖突的問題時，禁止極端、偏執的思想，要顧及各方的利益，對雙方當事人的權益都予以保護。所以在抵押權與租賃權并存于同一物上并且存在矛盾的情況下，我們應該在不損害抵押權的情況下，平衡協調二者的關系。

（二）《物權法》第190條的完善

《物權法》第190條的規定中，在“先租后抵”的情況下，抵押權設立的條件為“訂立抵押合同前財產已出租”;然而在“先抵后租”的情況下，又規定“抵押權設立后財產已出租”，以權利的設立來規定。前后兩款的規定的方式的不一致這樣造成了《物權法》第190條的漏洞，所以我們應該將“訂立抵押合同前財產已出租”修改為“抵押權設立前已出租”，這樣前后兩款在時間上將互相適應。為了避免法律適用的歧義，本人認為應該將此客體具體的規定為“不動產”。

參考文獻

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