商業地產中新區模式下社區地產的發展研究趨勢

(浙江工商大學公共管理學院土地資源管理系 浙江 杭州 310018)

國內商業地產發展與國外相比時間較短，但其發展速度、規模迅猛。為此，國家針對該領域實施“國十條”“限購令”“房產稅”等多項政策措施，以限制其過度發展。隨后商品住宅市場出現了區域性、間隔性的市場持續降溫，而商業地產也受到諸多波及。為此，各大商業地產開發主體紛紛尋求變革突圍，“開發新區+社區”的社區地產模式成了眾多地產商關注試驗的熱點。不同于傳統城市中集零售、餐飲、娛樂為一身的商業綜合體，社區商業地產則是為社區居民的美好生活需要而服務的，主要目的滿足于居民生活日常便利需求，打造一個社區內部商業、生活循環體。特別是在新冠肺炎疫情期間，有商業循環的小區和無商業循環的小區，在生活便利方面顯示了較大的差距。而這個方向也是未來商業地產發展新著力點。

一、商業地產和社區地產的概念及區別

關于什么是商業地產，除了商業聯合會正在修訂相關術語和標準外，業界還沒有一個明確的權威的說法或定義。什么樣的項目是商業地產，什么樣的項目是百貨，什么樣的項目是購物中心，似乎大家都不能夠準確地說清楚，沒有一個明確的概念和分類。但我們知道，所謂商業地產，必然涉及商業與房地產兩方面。根據最新的《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定，按照土地屬性——“商業服務業設施地”，可開發的物業類型，包括商業、商務、娛樂康體等設施，其中商業設施用地包括零售批發市場、餐飲、賓館用地，商務設施用地包括金融保險、藝術傳媒、其它商務設施用地，娛樂康體用地包括娛樂用地和康體用地。

關于什么是社區地產目前業界也沒有明確定義，而社區是指一定區域內能實現人流、物流、信息流、能量流、資本流等優化配置，保障居民生活需求的平臺，通常由居委會等組織構成的生產、生活、生態體系。所以探討社區地產的時候不可避免的要和傳統的小區、社區、居民樓、家屬院等我們稱為“老城模式”的社區聯系在一起。為了避免復雜化，本文所討論的社區地產僅限于開發商開發商業地產中打造的社區，我們也可以稱之為“新區模式”。新區模式和老城模式根本區別之處在于，新城社區由開發商統一規劃、統一配套設施等相關科學規劃的基礎上完成，同時開發商提供相關的物業服務；而老城社區模式主要是由自發模式形成，相關的基礎配套設施也是后期由于人口集聚而配套形成。

因此本文所探討的社區地產事實上更偏向于社區地產上社區商業的運營發展。通過利用社區商業和社區商鋪的概念來引入社區地產的概念。

社區地產：主要由政府或開發商主導規劃，以便民、利民為目標滿足社區內居民日常生活服務需要。這類服務以經常性、便利性、基礎性為主要特點。

二、商業地產和社區地產的開發運營模式

(一)商業地產的運營模式

商業地產運營模式是商業地產項目在建造之初或建造之后，擁有商業地產所有權者采取的出租或出售商業地產項目的模式，模式特點是實現利潤最大化，并且能夠使這個商業地產項目順利的發展下去。商業地產運營模式形式繁多，本文主要列出最主要的四種模式。

1.純出售模式

純出售商業地產運營模式是指地產開發商出售商業地產產權的模式，開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后開發商不再對商業地產項目進行干預。純出售模式是以前及現在商業地產運營普遍釆用的模式。

2.只租不售模式

只租不售商業地產運營模式是指地產開發商不出售商業地產中的商鋪產權，而是將商業地產項目出租給經營者經營的模式。在其出租的形式上，只租不售模式又可以分為整體出租、零散出租或是分層分片出租等的形式。

3.租售結合模式

租售結合商業地產運營模式是指地產開發商將商業地產項目一部分用于出租，一部分用于出售的運營模式。這種模式下，開發商一般是將物業的大部分出租給主力店，然后再銷售剩余零散的小型商鋪。

4.自營模式

不售不租的商業地產運營模式是指地產開發商將商業地產項目建成之后自己進行商業經營的模式，即自己建造地產、自己經營商鋪的商業地產模式。在這種模式下，所有權、經營權乃至運營管理權都是集于一體的。

(二)社區地產開發模式

本文所描述的社區地產都是在“新城模式”下由商業地產開發商開發而成。這種社區地產的開發本質是對社區商業的開發，主要以社區商業的運營為主。因此，本文在描述社區地產開發的時候，以社區商業開發模式代替。

目前我國社區商業開發模式主要以社區底商、社區商業街、社區商業中心三種形式為主。社區底商作為社區商業基礎，主要功能是滿足社區居民基本生活需求，通過社區底層建筑從事零售、服務業，滿足日常生活購物需求；規模較小，通常在1平方米以下，滿足居民步行5分鐘購物需求。商業街能滿足居民的綜合性服務，規模較大，主要有小型超市、餐廳、銀行等娛樂設施，滿足居民步行15分鐘內生活需求。商業中心集購物與休閑于一體，規模很大，有大型購物中心并輔以完善的餐飲、娛樂、休閑設施為主，能滿足居民開車10分鐘內全方位的需求。

我國目前社區商業的開發模式主要有兩種：一是根據舊社區的商業設施結構進行優化改造，傳統的社區底商和商業街為主要表現形式；二是借鑒國外開發模式，以企業或政府為主導進行布局規劃，建立開發新區，配置相應的商業設施，典型表現形式為商業中心。

三、社區地產的特點及國內外社區商業開發對比

社區地產在國內暫時很少有人提到，關于其特點也沒有其明確的描述。目前根據國內百步亭集團對社區地產的探索，本文總結出其以下特點：(1)理性利潤，以義為先的建設理念；(2)注重商業、醫療、教育和各種生活配套設施建設，最大限度滿足居民生活便利度；(3)注重社區精神文明建設，致力于居民安居樂業；(4)打造服務型房地產；(5)打造金融理財型社區地產。

西方的社區商業大部分以購物中心的形式出現。通過對眾多圍繞一個或多個核心商店的小店進行統一的開發和管理。購物通常設置在交通便利的地方，并且社區商業中心采用開發和經營分離的形式：開發商前期開發，經營商租賃經營，形成良性的運作機制。

新加坡的社區商業稱作“鄰里中心”(Home by Home)，由政府根據社區的規模、類型、人口狀況進行規劃和統籌管理，不以營利為目的，以滿足居民的生活需求。美國的社區商業政府干預較少，商業活動隨著居民郊區化而郊區化，以滿足居民購物需求。日本的社區商業發展和我國類似，主要以社區底商、傳統商業街、鄰近型小型購物中心模式三種模式為主，三種形式交錯以滿足廣大居民的生活需要。英國社區商業模式與美國類似，都是由居民郊區化遷移而產生，不同的是英國受政府干預。

通過對上述四國社區商業開發模式的對比，中國的社區商業開發模式和日本社區商業開發模式最為相似，但由于基本國情不同，我國的社區商業多靈活地轉變為以街道為載體的新型商業中心，不拘泥于傳統商業模式，而是采取與區域商圈進行配合，服務功能更為完善。日本社區商業多是由社區底商集聚而發展起來，易與新興的購物中心發生沖突。美國和英國經歷了相似的城市化發展歷程，逆城市化時期社區郊區化導致社區商業也朝著郊區化方向發展。此外，兩國都采取分級式的社區商業模式，以保障社區商業能夠覆蓋各個郊區。最終呈現出相似的社區商業開發模式。

我國社區商業雖然發展較晚，但隨著我國經濟和城市化的飛速發展，商業地產、社區商業都得到極大進步。通過對比研究國外社區商業發展歷程，發現我國有很好的社區商業基礎，但發展新型的社區商業地產則需要適當借鑒國外的發展經驗。將國外成功經驗結合國內的環境，助力社區地產中的社區商業得到又好又快地發展。

四、社區地產運營可能存在的問題

由于我國社區地產暫時沒有明確的概念，其社區地產運營可能存在的問題，暫時結合商業地產開發過程中存在的問題入手。我國商業地產行業在經過前幾年的高速發展后，目前暴露出不少的問題，其中比較突出的有以下幾點：

(一)缺乏專業化操作

地產運營需要協調好開發商、投資者、經營者之間的關系，在這個過程中，運營商的專業化管理就起著非常大的作用。大部分商業地產的開發商是由住宅開發商轉型而來的，不熟悉商業地產規律，不重視專業運營人員，按照住宅的開發模式對商業物業進行非專業化開發經營，導致市場定位不合理，給商業地產帶來了巨大的投資風險。而社區地產在此方面發展尤其需要注意。

(二)運營模式主要以銷售為主，社區商業缺乏統一完善的規劃

商業地產成功的必要條件是統一招商和經營，受資金、利潤的影響，大多數開發商抱著“賣完走人”的經營思路，希望縮短“開發、出售”的周期，以賺取更多的利潤，而對后期商業物業的運營則漠不關心，這種產權式商鋪模式在實踐中基本是開始從垂死掙扎到最后幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產權分割出售后，所有權與經營權分散歸屬眾多業主或租戶，很難再統一所有投資人的意愿去統一管理，造成經營管理脫節。解決此類問題是社區地產開發運營的關鍵。

(三)存量過剩社區商業面臨激烈競爭

商業地產供應量連年飛速增長導致其面臨嚴重過剩的局面。特別是從2012年以來，國家統計數據顯示商業營業用房竣工面積每年都保持在1億平方米以上的較高水平。特別是在北京、上海等一線城市人均商業面積已超過2平方米，遠高于東京、大阪等國際大都市。在商業存量過剩的情況下，社區商業面臨著更加激烈的競爭。此外，社區地產發展還要面臨原有的社區商業群體的競爭，加劇了競爭難度。

(四)定位失誤

多數開發商最初僅僅將自己定位在商業項目的地產開發商上，沒有為后期的商業運營進行認真細致的市場調查和科學合理的市場定位，由于我國商業地產運營模式研究區域、地段、消費者習慣和偏好、人口密度、經濟收入和經濟增長都會影響對項目的發展，如果不綜合市場的需求、地段的特性和競爭環境等因素進行理性的定位，勢必將影響后期的正常經營。

(五)社區商業盈利有限、創新不足

社區商業普遍是滿足該地居民的基本生活需求，普遍是餐飲、零售、休閑娛樂和生活服務的小微企業和私人商戶，利潤微薄。加上租金、運營環境及相關成本的壓力，盈利空間較小。因此，社區商業創新發展缺乏相應的資金支持，發展較為散亂，缺乏統一規劃和創新。

五、社區地產發展趨勢

隨著中國經濟的放緩，房地產暴利時代已經結束。商業地產最終會回歸生產資料的屬性，會更注重通過運營獲得穩定的現金流。在互聯網浪潮的沖擊下，商業地產不可避免地面臨來自電商的沖擊。特別是來自O2O的沖擊，但O2O并不會消滅商業地產，它更關注運營、更關注產品、更關注消費者，它是商業地產的未來。它重塑了消費習慣，而消費習慣的改變引發了商業品牌的改變，商業品牌的改變引發了商業空間的改變，商業空間的改變引發了商業開發邏輯的改變。而作為銷售的前端，社區地產的運營更是如此。未來社區地產發展必定是未來商業地產發展新的經濟增長點。

(一)發揮政府在社區地產的規劃引領作用

西方國家社區商業的發展很多時候在某種程度上與當地政府達成一定共識，進而提高社區地產規劃的科學性，提高社區商業規劃成功率。所以，在社區地產發展初期，要和城市總體建設規劃進行統籌，在充分調查社區資源環境的基礎上制定合理的規劃方案。

(二)注重社區地產商業公益性與盈利性的結合

目前我國的社區地產中的社區商業開發模式主要是社區底商、社區商業街、社區商業中心三種。而社區地產未來的發展趨勢主要以新區模式為主，為此需要著重注意社區商業街、社區商業中心的規劃建設。同時不要忘記新加坡“鄰里中心”的啟示，實現社區地產規劃中便民利民的目標。未來，我國的社區商業中心還應當堅持以人為本的原則，將公益性的服務設施進一步完善，在社區商業街中增加社區醫療服務中心等。

(三)發揮網絡時代優勢，打造社區商業線上線下一體化發展

社區地產的發展主要依靠社區商業的運營，而社區商業的運營離不開互聯網時代線上線下融合性發展。特別是隨著平板電腦、智能手機等移動終端的普及，對于居民密集的社區商業而言，與互聯網的結合將成為必然趨勢。將社區運營服務通過信息化，將線上數據和線下服務有效對接，構建了一個包含人的服務、現金流和信息流在內的完整生態圈。目前比較典型的有社區O2O消費(京東超市)、O2O業態植入社區商業(盒馬會員店)、社區商業跨界融合等。其中，“互聯網+生活服務”將是未來社區地產中社區商業新的增長點。

(四)社區業態跨界組合，向功能多元化方向發展

傳統社區商業能滿足居民基本的日常消費需求，但這類業態單筆消費金額小而且商品豐富呈現“大而全”，只能滿足居民比較基礎的生活需求。因此，未來社區地產的打造，需要關注多業態的融合發展。將更為綜合、跨界經營的布局融為一體，進行業態多元化與功能復合化發展，滿足一定區域范圍內居民的日常綜合性消費需求。具體如超市、打印、物品寄存、快遞收發、手機充值、網購體驗、健康咨詢等生活服務融為一體或在同一個場景進行。

(五)挖掘社區綜合運營優勢，激發社區商業優勢

社區地產中的商業運營雖然面臨網絡購物、傳統的商業社區的競爭壓力，但其統一規劃、統一管理的優勢在運營成本、服務范圍、服務的多樣性方面擁有極大的優勢。隨著居民生活水平、消費水平的提高，社區服務要適應不同類型和層次居民的需求，而社區商業的運營效率直接關系社區商業未來的發展與收益。而社區地產則可以挖掘社區綜合運營優勢，激發社區商業優勢，以便在未來激烈的競爭中保持優勢。