房地產開發企業融資和現金流管理的優化

楊濤

近年來，隨著國家經濟的發展和住房建設的增加，房地產開發產業獲得了巨大發展和進步。房地產開發規模與工程量越來越大，對于資金的需求也越來越大，且投資周期長，回報期長，資金投入規模大且要求持續性，風險較大?？梢哉f，資金貫穿房地產開發的始終，是房地產開發企業發展成長的基石。國家也為房地產的健康發展出臺了諸多相關政策，而融資和現金流管理作為資金問題的兩個重要方面，關系到房地產企業公司的投資開發、房屋工程建設、配套設施完善等等，需要房地產企業結合自身情況、根據市場需求進行分析和管理研究。

一、房企融資和現金流管理的基本概念

房地產開發企業是指按照國家法律規定從事房地產開發和經營的、以盈利為目的的企業。房地產開發經營又包括地產和房產兩方面內容。其開發經營業務內容復雜、涉及對象多、開發建設周期長、投資量大。房地產企業完整的產業鏈為：土地使用權的取得、融資、建造、售賣、物業管理。房地產企業規模的龐大性決定了其內容的復雜性。

現階段房地產開發企業的融資以銀行貸款、發行股票、發行企業債券等為主要方式?，F金流管理是指對資金流量進行調控管理的活動。具體而言，它要求企業圍繞經營、投資、融資等內容，兼顧收益性和企業發展，對現階段或未來現金流量進行預測與計劃、管理與分配及分析與評價?，F金流管理涉及方面廣，是一個極為復雜豐富的系統，對企業發展至關重要。房地產開發企業融資與現金流管理是每一個現代房地產開發企業都必須面對并需妥善處理的問題，要求企業管理人員立足全局、統籌兼顧、運用系統性思維、著眼于企業發展做出科學決策和管理。

二、房企融資和現金流管理的現狀

房地產行業的高風險性和巨大的資金需求決定了其融資的難度。要實現充足的融資，必須擁有足夠的自存資金和良好的發展前景。因此，房地產企業融資困難阻礙多，再加上我國的金融投資系統尚不完善，加劇了融資的風險性。其一，融資渠道和模式單一，國家銀行融資占比過高，依賴性過大，投資、信托公司發展不健全；其二，負債率高，為達到國家融資標準，企業不斷加大投資規模，不斷開發擴張，導致負債越來越多；其三，杠桿率高，許多金融機構要求企業抵押足夠的資產才能實現融資，企業發展負擔重、壓力大。

房地產開發企業的現金流量管理越來越受到重視，專業化發展程度越來越高。房地產企業現金流管理資金數量大。工程的復雜性和長期性決定了現金流的循環周期長。漫長的資金回收期對企業自身的資金管理和運轉提出了更高的要求，增加了現金流管理的難度，也增加了企業運行的不穩定因素。

充足的現金流才能吸引充足的投資，現金流是房地產企業良性運營的前提，也是實力的體現。融資是企業現金流管理發展拓展的動因和保障。融資能為現金流管理提供更多流動資金，為房地產開發注入更多血液。

三、房企融資和現金流管理的優化方法

（一）引進專業金融人才

現代化的房地產開發企業要求更專業的管理和更高素養的管理人才。一方面，引進一批有充足金融知識儲備、具備國際化視野、現代化管理理念的高精尖人才。人才的引進能夠迅速地為企業融資和現金流管理注入新鮮血液，帶來與時俱進的元素，他們的創新思維會為企業帶來更多的可能性。另一方面，加大對老員工的培訓和學習，讓員工接觸新鮮的金融知識，了解國際金融環境，對融資和現金流管理保持職業敏感性，充分利用其職場的豐富經驗為現代化的管理提供經驗。再者，注重對全體員工的經驗培養和實戰訓練，戰場是最好的學習成長的地方，融資和現金流管理人才培養不能紙上談兵，企業要敢于用人，給新人成長的機會和空間，充分認識到其職業的復雜性和重要性。三方面共同發力，提升相關工作人員的整體素質和實力，創建出一支成熟、高素質的金融管理隊伍。

（二）完善融資和現金流管理制度

建立科學的金融機制是房地產企業發展的基礎，也是提升金融決策科學性的重要手段。從決策到管理再到審核，應該建立起一套完整的體系。在傳統的財務管理制度基礎上，綜合加入企業的成本控制、資金流動監測、人力資源管理等內容。涉及資金的全過程都應該是可查可控的，實現全過程的量化管理。明確資金流動、減少資金浪費和不明資金的收入和支出。此外，完善管理人員權責制，明確工作人員的工作范圍和責任范圍，加強對工作人員的激勵，實現工作人員與企業同呼吸、共命運。從人到事，從資金獲取到資金流出及資金管理，都應該建立起完善、系統的制度。

（三）立足企業發展的整體戰略

房地產開發企業的融資和現金流管理是服務于企業總體發展和主要業務的。不可脫離企業發展情況和戰略目標盲目制定融資和現金流管理策略。房地產企業融資需求來源于業務發展需要，融資不是越多越好，房地產融資的目的是保障企業有充足的資金進行工程建設和企業運營?，F金流管理也要與企業發展戰略配套，結合企業發展的整體戰略，進行合理的規劃和管理、分析和預測。

（四）建構合理的審核制度和機構

審核是使資金業務健康發展的重要手段。房地產企業資金審核主要包括兩方面，一是資金使用的合理性，二是資金規劃分配的科學性。房地產開發企業涉及的資金數量巨大，資金管理人員對資金接觸頻繁，這給資金安全帶來了諸多隱患。房地產企業應加大對資金的監管和審核。審核部門應該對企業融資和資金流管理相關決策進行科學的評估和審核，并且監督資金流動全過程，審核工作貫穿企業經營、工程建設始終。設立獨立的審核機構，聘請外部人員或者公司高層、股東直接擔任審核人員是實現審核管理的可行之策，從而達到資金的最優化利用和最優化管理，減少資源浪費，也避免經濟犯罪活動的產生，提升企業綜合效益。

（五）提高金融意識和風險意識

金融意識指充分利用資金發揮效益的意識，促進資金的流動以增大企業的收益。風險意識指意識到風險的危害性，時刻堅持謹慎性原則，提高風險防控水平。金融意識和風險意識二者結合，讓企業看到資金的巨大效用，也讓企業注意到風險的存在。但適當的風險也會激發企業發展的活力。企業必須根據自身的發展合理把控風險范圍，改善融資方式，豐富融資渠道，控制資金規模，分散投資方向，真正實現對風險的管控，減少房地產企業的經營風險。

（六）優化企業資本結構，規避風險

房地產開發企業資金量巨大，對于外部資金的依賴不可避免。為減少風險，企業應該優化資本結構，增大企業自持資本，豐富融資渠道和方法。房地產企業必須重視利益分配，為下一步的發展和風險規避留下充足的資金空間。傳統的銀行貸款在中國風險相對較小，但是企業仍然要加強資本的合作，讓企業發展涉及更多利益相關方，也可嘗試海外融資，向穩定的基金組織融資。房地產企業選擇投資時要充分衡量投資風險，以實現房地產企業資本收益最大化，優化企業資本結構。

（七）讀懂國家政策，緊跟國家發展步伐

房地產開發企業從事房地產業務，關系到國民的住房問題，與國家民生社會穩定密切相關。這就決定了房地產開發企業不單單是一個營利性企業，更關系到國計民生發展。2008年金融危機，國家大力支持基礎設施建設，房地產發展行業迎來繁榮的春天。但隨著房價的不斷提高和市場的逐漸飽和，房地產過剩問題也日益凸顯，國家加強了對房地產行業的監管和控制。過量的房屋建設只會加大房地產開發企業的負擔。因此，房地產企業必須隨時關注國家政策，關注市場需求，及時調整企業內部的決策和定位，減少企業發展的損失和風險。

現階段，企業應根據國家發展目標和重點，適當減少發達城市商品房和高層寫字樓的建設，可以將目光更多地投向三四線城市建設和脫貧攻堅地區的服務性建設，為國家經濟發展作出貢獻的同時減少發展風險，增加經濟利益，促進企業的長期良性發展。

（八）及時調整政策，適應經濟發展的形式

目前我國房地產管理體系不夠健全，國家政策制定謹慎性強，不能充分促進房地產行業的發展。政府可以適當放寬融資標準，加強對小房地產公司的支持，同時完善房地產行業的融資市場體系，健全金融法律體系，提升對房地產行業的事前和事后監督水平。加強金融市場為實體企業服務的能力，全力促進房地產行業的發展。

當前經濟發展形式多變，房地產行業發展面臨著多種挑戰，重視房地產開發企業融資和現金流量管理，為企業長期健康發展創造更多機會，是房地產企業必須面對的問題。加強融資多元化建設，合理調控現金流管理，減少企業發展風險，不僅對房地產開發行業意義重大，也對我國經濟發展、金融穩定至關重要。多措并舉、多方發力，提升房地產行業發展的科學化和健康化，是解決房地產開發問題的可行措施。

（本文作者單位：陜西科技大學經濟與管理學院）