城市更新待解新局

袁承樑

城市更新不是新話題，但此次城市更新的內容將和以往有所不同，新一輪對城鎮老舊小區的改造有了新標準、新要求、新舉措，且將有力地拉動內需，即“用新一輪城市更新點燃經濟?！蓖瑫r，城市更新應圍繞普惠民生角度，保持對公共空間和文化融合的投入，實現有溫度的更新。

民生工程與發展工程

近日，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務；重點改造2000年底前建成的老舊小區，改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內容清單、標準?？茖W編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步推進實施。

作為城市更新的重要部分，今年全國老舊小區計劃改造數量、預算投資金額均翻番；截至6月末，全國新開工改造城鎮老舊小區1.59萬個，占年度目標任務（3.9萬個）的40.4%；其中甘肅、河北、山東、上海、安徽等省市進展較快。以上海為例，2020年上海中心城區將完成二級舊里以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶，未來5年將有10萬戶的居民受益舊城改造和城市更新。

專家指出，“城鎮老舊小區改造是實施擴大內需戰略的重要舉措，有助于拉動有效投資、促進消費增長。僅今年‘舊改規模即有1000億元左右，將帶動0.6%左右的固定資產投資?！眹鴦赵喊l展研究中心發展戰略和區域經濟研究部研究室主任劉云中認為城市更新以城鎮老舊小區改造為抓手既是民生工程，也是發展工程，“城鎮老舊小區改造是重要的城市建設，能有效拉動投資和消費需求。按照住建部的估計，到2025年底以前，需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民超4200萬戶，按照家庭平均人口2.6人計算，人口超過1億，建筑面積應該在20-30億平方米，按照1000元/平方米的改造成本，總的改造投資在2-3萬億元，是促進經濟增長的重要內容?！?月31日住房和城鄉建設部等部門召開的綠色社區創建工作電視電話會議進一步指出，“要結合城鎮老舊小區改造，同步開展綠色社區創建。以生活垃圾分類、城鎮老舊小區改造、綠色社區創建、完整居住社區建設等工作為切入點，廣泛開展‘美好環境與幸福生活共同締造活動?！?/p>

既利當下，也惠長遠

中國城市發展已邁入存量更新時代，城市更新肩負著新時代下城市空間盤活、人文記憶再生、社交活力重塑的歷史使命，是實現城市可持續發展目標的核心引擎。城鎮老舊小區普遍建設年代早，建筑節能保溫性能低、配套設施不全，且居住人口老齡化程度較高，在城市更新過程中進行“適老化改造”（適合老年人居住環境的改造）非常有必要。城市更新中對老舊小區進行改造，可促進家居、家電及汽車消費，其余生活服務消費也被帶動，衍生及長尾效應明顯；不但涉及到的產業鏈和服務鏈較長，也對穩就業有相當助力，且可在一定程度上引導著與新基建結合。

目前，部分城市的舊改已從中心城區輻射到城市郊區，其中不乏重量級舊改項目，如廣州舊改項目投資金額僅今年上半年就三次刷新紀錄，單項目投資額由125億元飆升至超過200億元。深圳的舊改項目金蠔小鎮則以坐擁天后古廟等18處歷史風貌建筑引來各方關注，如何取得更新成效又不傷文脈根本是大眾的基本訴求。廣東省三舊改造協會以粵港澳大灣區舊改為例指出城市更新內涵更加豐富、價值取向更加明晰，“不只是舊建筑、舊設施的翻新，而且采用保護、整治、活化、開發利用等不同更新方式，實現城市由傳統的物質更新走向融合社會、文化、經濟和物質空間為一體的全面復興和綜合更新，更強調更新目標傾向于綜合性、人本化、差異性和持續性?！?/p>

城市更新內涵迭代升級，成為地產界競爭的新賽道，全國百強房企中已有5成以上投入該領域，不光擇機進入且投下重資本，行業集中度較為明顯。部分房企特別成立城市更新部門，全力提供城市更新的前、中、后端全鏈條運營服務，更新內容涵蓋舊村改造、舊廠改造、舊城改造及棚戶區改造等。佳兆業集團控股首席戰略官劉策指出了房企此次深度介入城市更新的新變化，“因為一個城市更新業務背后除了跟業主的利益的綁定之外，應該有更多人文的關懷。這是目前整個城市更新和以往不一樣的?！蔽锕芷髽I也在其中傾力與受益，業內專家指出，“老舊小區改造的加速推進，可提高物管企業的滲透率，擴大物管行業的市場空間，利好有品牌溢價能力、外拓能力較強的物管企業?！?/p>

產業升級和消費需求升級在城市更新領域交匯。好的城市更新，一定不是簡單的拆舊建新；與往昔城市更新多為舊商業區域和生產類建筑更新不同，老舊小區改造所面臨的情形更加復雜，全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會專家委員會委員雷愛先指出，“改造過程中會涉及大量的居住用地，房屋類型涉及私產、直管公產和自管公產，產權經濟關系復雜，公有住宅房屋不得隨意轉租、轉讓，涉及資金量大，騰退周期延長，改造難度大?！睂τ诒敬纬鞘懈缕嘏f改，上海財經大學黨校副校長曹東勃提出要在精細化治理上沉淀資源、更新舉措，“這是一個大流動的時代。人口、資金、信息乃至于土地（經營權），幾乎所有的要素都進入一個快速流轉的軌道。面對激增的人口規模、復雜的社會結構以及多元的階層、主體和訴求，需要有更高水平的精細化治理?！?/p>