城市更新的重點轉向有機更新

陳方勇

不同于拆除重建類的開發模式和綜合整治的類社區自治模式，有機更新的重點在于基本保留原有結構和建筑風貌的基礎上做以產業升級為特征的內容置換，大多數情況產權無法發生轉移，必須100%自持，只能通過運營產生的租金和服務性收入來實現回報，其核心點在于內容運營能力，因此也更適合具有資產運營能力的企業主體參與。

一般來說，有機更新主要體現為街區更新（主要是歷史風貌街區的商業設施的盤活）和園區更新（主要是“退二進三”后的老工業廠區的商業再利用）。因為是在大部分保留的基礎上重建，就意味著有機更新類項目的產權主體情況會比較復雜，政府主體下的“老公房”、村集體所有房屋、老工廠、分散的小業主、以投資基金為表現的資本機構等。不同的產權主體存在截然不同的訴求目標，作為市場化參與的企業也就會選擇不同的合作模式來趨利避害，以保證自身的合法權益。

就我國目前的實際情況而言，企業參與有機更新主要有以下四類模式。

1 “二房東”式的輕資產運營模式

通常是通過5年以上長期租約的方式獲取房屋在租約期內的經營權，通過投入一定的包租成本和改造投入，將房屋進行裝修、改造、變更用途后重新對外出租，以獲得相關的增值收益來實現投資收益。這類模式多見于園區類有機更新項目，國內代表性的園區運營品牌如德必、錦和、同創等都是通過這樣的模式進入城市更新領域。這類模式有其歷史發展的必然，然而“二房東”模式本身還是存在一定的法律和政策問題，有待進一步規范。

2 基金投資的重資產投資模式

主要是指通過產權收購或股權投資的方式由基金獲得資產所有權，通過改造運營提升，將租金增長轉化為資產增值，最終通過整售或資產證券化實現資本退出。此類模式是國際通行的主流模式，這樣的基金通常稱之為“增值收益型基金”，國際代表企業就是黑石、凱德、基匯等，隨著國內私募基金的成熟，也涌現了諸如高和資本、光大安石、翰同資本等城市更新投資機構，他們大多有精準的投資目標，多采取整棟或資產包的方式收購，可以先于市場發現價值低估物業，通過靈活的處置策略在較短時間內實現資產盤活，在市場高位及時出貨退出。

3 類BOT式政府主導、企業實施的合作開發模式

指以政府或政府平臺公司為投資主體，以一家或多家城市更新運營企業為實施主體，企業通過與政府主體簽約獲得開發運營權，在政府指導原則下獲得委托運營期內的資產運營收益。此類模式常見于歷史文化街區的有機更新，實施主體多為政府平臺公司或在當地具有較強影響力的開發商，代表性案例如北京的大柵欄片區有機更新，南京的老東門、小西湖更新，成都的錦里、寬窄巷子更新等。由于此類項目大多具有強烈的城市文化地標性質，地方政府往往更強調文化保護傳承，由于文保建筑的特殊性，往往投入產出難以匹配，難以計算投資收益，也就成為此類模式中企業參與的普遍痛點。

4 純品牌管理輸出模式

指在特定業態上具有品牌號召力或者特殊產業資源的企業通過與產權主體簽約，由產權主體根據其制定的更新計劃進行改造投入，接受委托進行改造后的資產運營，從而獲得品牌輸出費、項目管理費、溢價分成等管理輸出收益。這類模式是在近年才開始出現的一種新的企業介入模式，一方面是由于經過一段時間的市場考驗已經開始涌現一批具有強品牌溢價能力的運營企業（代表企業有綠城管理、優客工場旗下的大然凌一等），另一方面也是為了規避合作雙方利益訴求不一致導致的矛盾，一種類似酒店品牌管理輸出的方式開始在有機更新項目中出現，產權方以加盟或委托管理的方式接受品牌輸出方的系統覆蓋，雙方各取所需，各得其所。

在整個房地產行業都存在巨大不確定性的今天，在TOP4都極有可能一夜崩塌的時點，城市更新行業卻開始走向了確定性。這就是次存量時代的選擇，只做對的，不做熱的。