不動產統一登記后房產測繪面臨的問題及對策

劉樂

摘 要：住房改革的深入化，為各地房地產事業創造了更加有利的發展環境，但是房產面積測算等糾紛也在各地區頻發，使房產測繪行業愈發受到重視，并且在不動產統一登記后面對更高要求，文中進一步從其中存在的主要問題展開分析，以便于采取有效的應對措施，確保房地產事業良好發展。

關鍵詞：不動產統一登記;房產測繪;問題;對策

房地產事業的發展，促使管理工作更為重要。一般情況下，各個城市內都有一些較先進的測量設備、專業人才，在房地產測繪中發揮作用，促使其專業化和法制化，但是也逐漸暴露出其中的問題和不足，需要及時采取必要的應對措施。

1概況

1.1不動產統一登記

不動產統一登記，針對房屋、土地、林地、海域等多種不動產，要求以此建立的簿冊、依據、登記機構、信息平臺實現統一。不動產信息管理平臺，是國家現階段建立的統一共享相關信息數據平臺，也是不動產登記、審批、交易等流程所需的信息服務平臺，信息流通效率逐步呈現大幅度提升趨勢，使重復性測繪等不合理情況得到有效控制，為政府部門完成工作要求，以及不同產統一登記改革奠定基礎?？刂坪徒缰窚y量、宗海和房產分戶圖輸出、房產面積和測量報告撰寫等等，都屬于不動產測繪內容。測量、宗海和房產分戶圖輸出、房產面積和測量報告撰寫等等，都屬于不動產測繪內容。

1.2房產測繪

房產測繪屬于不動產測繪范疇，是房地產管理過程中的重要內容。房產測繪，主要針對房屋及其用地狀況信息的采集和表達，以房屋的具體位置、界線、屬性、數量等具體數據為測量對象，文字、數據、圖件相結合是主要的呈現方式，產權產籍管理、房產開發利用、交易征稅、城鎮規劃等流程中，都發揮著不可替代的作用。房產測繪，是住建部門組織結構的一部分，房產管理是基本業務內容。房產測繪，具體分為預先、竣工后兩個階段展開測繪。房屋交易、產權管理建立起來的樓盤表等信息平臺，其中都要以房產預測報告書作為主要的數據來源，以房屋基本單元為基礎，注意標識出相應的唯一代碼。房屋交易和產權業務的順利展開，需要利用樓盤表，在獲得預售商品房許可后，將網簽備案體現于合同內容，且預購商品房抵押、預售資金監管都需要進一步強化。專業測繪機構在竣工交付前，對工程的實地狀況進行必要的竣工測繪，要求完成測繪后完成實測報告的編撰，對接預測和實測兩階段的數據結果，再與樓盤表相互關聯。

2房產測繪面臨的問題

2.1房產測繪面積管理

房產測繪，是住房管理機構對應設立，以服務于房產管理為基本要求，具體包括預測繪、核實測繪兩方面內容，最終將測繪報告應用于房產交易、產權管理等工作中，并且以房屋狀況為基礎，對單個房屋建立相對應的唯一代碼，結合使用樓盤表，使房屋交易過程中的產權管理更為有效，在商品房預售中發揮作用，同時要求商品房合同內容中做好網簽備案，將其中的預購商品采取必要的抵押管理。一般情況下，實測需要在項目建成后、交付前，由資質達標的測繪單位逐步施行要求完成后出具檢測報告，作為房產管理部門進行預測、實測數據對接管理的重要信息資源，存儲于樓盤信息中。

2.2不動產統一登記改革后的變化

不動產統一登記改革，給百姓生活帶來了很大變化。房地產登記，直接關系到廣大民眾的日常生活，一般情況下，產權所有證、土地使用權證分別由住建、國土兩個部門完成辦理流程。住建部門，是房屋交易、產權管理、不動產登記的主要負責部門，這是從傳統的交易登記在住建部門統一完成的狀況，轉變為不同部門交易、登記分別完成的操作方式。

3房產測繪的改革對策

3.1及時學習不動產測繪知識

不動產測量報告具備多種用途，需要對不動產測繪的相關知識全部整合起來，作為房產交易、不動產登記工作的重要資源。不動產統一登記改革后，國土和房產測繪由多個部門分別管理，需要測繪團隊的專業化分工之后，為地籍測量、房產測繪等工作流程的順利展開奠定基礎，要求在工作完成后出具測量報告，或者是直接由測繪機構完成報告，對于數據交流過程中可能產生的不必要問題起到較好的控制作用。從事房產測繪的機構部門和工作人員，需要堅持學習和吸收關于地籍測量、房產測繪等方面的知識理論和專業技能，不斷提升自身的專業能力，更加適應房產交易或不動產登記過程中的實際需求。

3.2統一坐標系統

不動產統一登記，需要以同一坐標系統為基礎，在國家測繪管理部門制定的規章制度的許可范圍內，對2000國家大地坐標系、1985國家高程基準建立起相應的轉換關系。房地產測繪所獲的數據信息只有在完成2000國家大地坐標系的轉換后，使房產交易、不動產登記兩種不同的測繪數據結果實現統一化，以此建立起相應的地理信息數據庫，作為數據信息交換、共享的服務平臺。同時，不斷完善空間地理基礎信息庫、自然資源、國土資源數據云平臺等方面的建設工作，以便于各個部門之間順利完成交換、共享多源異構數據的具體服務流程。測繪地理信息數據庫完成構建后，需要對其運營過程做好相應的維護管理，充分發揮出其中數據信息的價值作用。測繪機構不同，所側重的測繪數據結果也會存在一定差異，需要更加注重不同機構間的有效共享，以測繪數據云平臺為依托，提升基礎數據的有效利用率，盡可能地避免重復性測繪的發生，順利完成不同產統一登記流程，為測繪結果準確性的提升奠定基礎。

3.3構建測繪地理數據庫

國家發展綱要中，不動產登記改革要求預先完成地理信息數據交換平臺的構建，以便于不同部門內部所獲取的異構數據資源實現有效共享，增強自然資源、空間地理信息庫之間的關聯性?，F階段，測繪地理信息已經在我國很多地區實現統一化，并且受到一致認可，測繪管理部門是地理信息數據庫運行、管理的主要負責部門，為實現其信息共享提供有效服務，并且在云平臺的技術應用下，充分利用基礎數據資源，使重復性測繪問題得到有效控制。

3.4注重代碼編制

不動產統一登記，要求對房屋、不動產單元預先完成代碼編制。一般情況下，代碼編制需要在住建部頒行代碼編制標準的具體要求下逐步展開。房產測繪部門為了更好地適應房產交易、不動產登記的相關要求，必須以出具不動產測繪報告書作為基本條件，因此更加強調代碼編制信息的規范化，以此保障最終的工作質量。

3.5暫時并存圖幅號和宗地代碼

房產測繪部門通常利用丘號、幢號、圖幅號來逐一標識和區別房屋，作為稅務征收過程中確定基準價的重要依據?，F階段，宗地代碼、定著物代碼方面，與之相應的稅務征收和評估系統并未建立起來，這就要求房產測繪部門在完成不動產單元代碼的情況下，注意備注好測繪報告中的丘號、幢號、圖幅號。確定實際狀況滿足一定條件后，不動產單元代碼才能結合使用。

結束語

不動產統一登記后的房產測繪，規范化、統一性是需要面對的主要問題。不動產統一登記工作的順利完成，需要以先進的測繪設備和專業人才為支撐，不斷提升測繪團隊的技術能力和相應的管理水平，依據具體的實際情況采取必要的處理措施，幫助完成相應的改革要求，順利完成及時學習不動產測繪知識、統一坐標系統、構建測繪地理數據庫、注重代碼編制、暫時并存圖幅號和宗地代碼等措施，為國土資源管理及其優化升級奠定基礎。

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（南京市溧水區房地產管理所，江蘇 南京210000）