拆遷安置房公共財產管理與利用研究

作者簡介：王亞濤（1990-），男，江蘇豐縣人，工程師，碩士，主要研究方向：區域發展。

摘 要： 隨著我國經濟結構的調整和產業結構的升級，我國的城市化、城鄉建設顯著加快，城鎮周邊農民土地被征收于城市建設。城市化過程中農民從“散居”到“集居”，從“農民”到“市民”，農民原有生活空間和公共財產的解體和再建構。在此背景下，如何協調拆遷安置社區公共財產的管理與利用，提升公共財產的有效運營效果，是亟待社會界關注的重要實踐問題?；诖?，本文以株洲云龍示范區為例，對拆遷安置房公共財產管理與利用的發展現狀與困境進行了綜合性分析，并提出了相關管理策略，以供參考。

關鍵詞： 拆遷安置房;公共財產;管理

【中圖分類號】F230 【文獻標識碼】A 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.25.228

1 株洲云龍示范區拆遷安置的實踐

農村土地征收是國家因公共利益的需要，根據法律規定的權限和程序，通過政府對農村集體所有土地進行強制有償征收的行為。目前我國農村集體土地拆遷主要參照《中華人民共和國土地管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》兩部法律?！吨腥A人民共和國土地管理法》規定了農村集體土地所有權的使用和補償，《城市房屋拆遷管理條例》細化了拆遷安置的原則、制度、規范和評估辦法[1]。

株洲云龍示范區位于長株潭城市群東線重點發展軸上，是株洲市未來重要的建設拓展區，是株洲市與長沙市接軌的關鍵性節點、樞紐區域，也是國務院2007年批復的長株潭城市群“兩型”社會建設綜合配套改革試驗區五大示范區之一。依據株洲市城市規劃戰略，加快推進“一谷三區”建設，提升城市整體水平和經濟總量。近年來，株洲云龍示范區城市化進程加劇并呈現前所未有的規模，建造了大量的安置房以滿足城市快速發展的需求。為滿足“兩型社會”建設前期拆遷的需要，云龍示范區制定了《云龍示范區建設項目用地征地拆遷房屋安置暫行辦法》，形成了封閉運作、自成一體的征地拆遷安置房建設管理體制。云龍示范區管理委員會還成立了建設用地征地拆遷指揮部，對全區安置房建設與管理工作實施統一領導。目前已建、擬建安置小區共19個（其中已完成14個小區）。安置房共4413套，總建筑面積55.2萬平方米（其中已完成分配安置房2990套，建筑面積41.9545平方米）。

2 當前拆遷安置小區存在的管理難題

2.1 業主物業服務意識淡薄

安置小區業主拆遷前多以獨門獨院的方式居住。入住安置小區后，業主沒有物業管理的概念，也為形成物業管理費的認識，客觀存在安置房小區物業服務繳費率非常低，服務費欠繳率居高不下的問題。當前所有安置小區每年物業管理費仍由示范區安置辦支出，儼然已成政府一項沉重財務負擔，長此以往，安置小區的物業管理將難以為繼。

2.2 安置房的質量問題初顯

隨著城鄉現代化建設的快速發展，集體土地拆遷量的驟增。拆遷安置房建設具有規模大、工期緊、社會關注度高、協調關系龐雜等特點，且過渡費通常會隨著安置房的建設周期延長而呈上升趨勢，為減少這部分費用開支，也會要求代建單位將安置房的建設工期盡量縮短，從而拆遷安置房難免出現各種質量問題[2]。

云龍示范區早期安置小區已運營數年，部分小區已過工程質量保質期，經常出現管道滲漏、墻皮脫落、門窗破碎、房屋的隔熱保溫功能極差等問題。政府還未出臺《安置房專項維修資金管理辦法》，對安置房存在的質量問題，仍有政府財政支出。隨著時間的推移及安置房的全面投入使用，政府承擔的經濟損失、社會成本、行政成本急劇增大。

2.3 業主公共意識淡薄

業主大部分是安置小區附近原住農民，由村民向市民的角色轉換過程中小農意識仍普遍存在。對公共環境保護意識薄弱，公共衛生意識欠缺。比如個別業主隨意破壞小區綠化、園藝，破壞綠化用地，開墾成菜地，方便自己種植農副產品;違章搭建屢禁不止、生活習慣與現代管理理念間的差異，隨意在安置小區內飼養雞鴨、養狗等現象時有出現;車輛隨意停放，造成車輛停放秩序的混亂等。維護小區規劃，維護小區及附屬公共設施設備成為難題[3]。

2.4 商業門面被占嚴重私人侵占

小區居住與商業功能并存，云龍示范區政府在安置小區規劃建設時為每個小區都設計了配套的商業門面公共服務設施，用以方面業主家庭生活的需要。安置小區由建設單位建設，現由施工單位代管。已建安置小區門面共796間，建筑面積4.8162萬平方米，目前被私人侵占門面百余間。

2.5 居民歸屬感缺失

農民搬進拆遷小區后，失去了原有的土地。由于自身文化水平低、缺乏勞動技能，他們大多無業或者從事著“低下”的工作，導致自信心逐漸降低。拆遷居民原來生活的村落空間開闊，空間的特征性、認知性強;而現在的小區封閉性強，總體布局呆板、千篇一律。拆遷安置時，居民大多都是通過“搶占”來確定居住單元和樓層，鄰居的社會關系不明了，以往的勞作關系不復存在。由血緣、地緣建立的人際關系網絡迅速瓦解、斷裂。拆遷居民“市民化”程度低、進程慢，造成無法適應新生活，感覺不到歸屬感[4]。

3 拆遷安置房公共財產管理與利用的對策

3.1 加大宣傳力度，做足安置小區居民“市民化”教育

失地農民，首先要解決的是就業問題，建議政府幫助他們掌握必要的工作技能，并及時提供就業信息。只有擁有了一份穩定的工作，他們才能安居樂業。

安置社區、物業服務公司多向廣大業主進行政策宣傳。講解從村民轉變為市民、獨居轉變為群居的不同，宣傳將愛護小區環境，配合管理工作、執行工作的相關知識、公共性產權以及維護公共利益的重要性。鼓勵業主自覺在規定時間繳納物業管理費，避免糾紛問題出現。

3.2 建議制定《云龍示范區安置房專項維修資金管理辦法》

制定出臺《云龍示范區安置房專項維修資金管理辦法》。集體土地上動遷的安置房業主轉讓安置房時，買房人要按規定標準交存專項維修資金;其他安置房逐步歸集專項維修資金，否則將不予產權登記。

3.3 創建安置小區自我管理長效機制

建議政府的相關部門加大對拆遷安置小區公共財產管理工作的支持和領導，對商業門面的產權、經營權進行確權，清除侵占人員。建議由政府出資將商業門面產權劃歸業主委員會，由業主集體對門面租賃收入進行支配，如集體物業、集體投資、小區規劃等。從而形成安置小區自我管理的長效機制，減輕政府對安置小區的財政支出。

3.4 注重小區環境建設、重構居民社區文化

拆遷安置小區的多數居民在拆遷前都居住臨近的村落，對以前建筑“符號”或“元素”認知感、對鄰里交往的愿望十分強烈。在安置小區環境建設中，將可以村民重拾舊憶的重要符號（如原有雕塑、觀景亭、植物等），搬移到安置小區中來。加強社區文化建設，社區管委會應充分發揮自身職能，多舉辦一些公共活動，這些公共活動應以拆遷村民的愛好、興趣為切入點，結合原村落的鄉土文化，從而增加村民參與交往的機會，創造多樣化的交往空間，減少他們的孤獨感和恐懼感，促進他們主動結交新朋友，新的人際關系就可以得以建立，增加他們對社區的認同感和歸屬感。

4 結語

綜上所述，拆遷安置問題是我國城鎮化進程中的一個重要問題，它涉及到大量的人口遷移，因而產生相應的政治、經濟、文化、社會新挑戰，這一過程我們無法避免且必須積極面對。妥善處理拆遷安置問題絕不是一個一蹴而就的事情，只有政府、開發商和拆遷戶等社會各界共同努力維護好拆遷安置小區居民的合法權益，增強拆遷安置小區居民的歸屬感，保證拆遷安置房的建設和管理落到實處，才能真正做到為人民服務。

參考文獻

[1] 上海交通大學城市科學研究院，北京交通大學中國城市研究中心.《2016～2020中國城鎮化率增長預測報告》[R].北京：北京交通大學中國城市研究中心，2016.

[2] 盛佳，城鎮化進程中的拆遷安置現狀及問題研究—以蘇州市婁葑鎮為例[J]，淮南職業技術學院學報，2017年第2期第17卷（總第74期）：60-63.

[3] 韓俊麗.基于農村社區化的現代物業管理發展模式研究[J]，農業經濟，2016（02）：140-140.

[4] 唐小鳳.快速推動新型城鎮化過程中失地農民生活滿意度硏究——以重慶市巴南區為例[J].經濟研究導刊，2015（26）：73-74.